Налоговики объявили охоту на продавцов квартир

Если вы заключили сделку после 1 января 2008 года и не заплатили причитающееся по закону, ждите неприятностей. Как заявил недавно руководитель Федеральной налоговой службы Михаил Мокрецов, ловить продавцов квартир, задекларировавших не весь доход от сделки, теперь стало проще.

Помогают «показания» покупателей, которые хотят получить увеличенный налоговый вычет - с 1 января этого года он составляет до 2 миллионов рублей (то есть на руки можно получить 13% от этой суммы - до 260 тысяч рублей). Воспользоваться возросшим вычетом могут те, кто приобрел жилье начиная с 1 января 2008 года.

Однако такой подарок покупателям квартир обернулся весьма неприятными последствиями для продавцов жилья, которые, стремясь сэкономить на налогах, занижали цену в договоре купли-продажи.

Поясним: если жилье находилось в собственности продавца менее трех лет (по оценкам риэлторов, сейчас таковых на столичном рынке около 10%, а до кризиса их число доходило до 20%), то он обязан заплатить 13-процентный налог с той части выручки, которая превышает один миллион рублей.

Естественно, в Москве и даже Подмосковье жилье, как правило, стоит подороже. А вот в документах часто фигурирует цена до миллиона - продавцы не хотят тратиться на налоги.

Раньше это вполне устраивало и покупателей: все равно законодательство позволяло им получить налоговый вычет в размере только до 1 млн. рублей. Но теперь, когда появился шанс получить вычет в два раза больше, покупатель, разумеется, заинтересован подтвердить документами никак не меньшую сумму.

В результате в Федеральной налоговой службе радостно потирают руки. Фишка в том, что продавцы-то в договорах указывают выгодную для себя цену до 1 млн., а вот покупатели несут в налоговую платежные документы (например, расписки о получении денег), где указана более высокая цена. Налоговикам остается только сопоставить документы.

«Спешите каяться!»

Конечно, и раньше было понятно, что в Москве давно уже нет квартир за миллион рублей. Но теперь появилась возможность документально доказать, что продавец занизил полученную выручку, поясняют в Федеральной налоговой службе. Как сообщил замдиректора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина Сергей Разгулин, эта уловка расценивается как уклонение от налогов, за которое предусматривается уголовная ответственность. (Что конкретно грозит продавцам-«уклонистам» - см. «Важно».)

Пока, правда, до массового возбуждения уголовных дел за уклонение от налогов не дошло. Но налоговики активно рассылают гражданам, которых подозревают в утаивании части дохода от продажи квартир, уведомления с требованием сдать уточненную декларацию и доплатить налог. Сергей Разгулин советует продавцам квартир поскорее выполнять требования налоговых органов, а тем, кому претензии еще не предъявлены, - самостоятельно подавать уточненные декларации и доплачивать налоги, не дожидаясь уголовного преследования.

Можно ли снизить издержки законно

Риэлторы придумали такой хитрый ход, позволяющий учитывать интересы продавцов и покупателей: цена квартиры и в договоре, и в платежных документах указывается в сумме до одного миллиона рублей (за счет этого от налога освобождается вся выручка продавца), а еще один миллион оформляется в платежных документах как расходы на отделку жилья.

Напомним, сейчас покупатель вправе включать такие траты в размер налогового вычета, и, таким образом, общая сумма его расходов, на которые распространяется налоговая льгота, как раз составляет два миллиона.

Насколько надежна такая схема?

Во-первых, сразу отметим, что она противозаконна: платежки-то за отделку фактически «липовые», и всегда существует риск проколоться на какой-нибудь мелочи, тайное станет явным и - наказуемым.

Во-вторых, нужно иметь в виду: по закону для включения расходов на отделку в сумму налогового вычета требуется, чтобы в договоре купли-продажи изначально было указано, что квартира продается без отделки. Если в договоре такой строки нет, то налоговые органы отказывают покупателю в распространении вычета на отделочные расходы.

Но у продавцов жилья есть еще один способ освободить от налога выручку, превышающую миллион рублей. Он полностью вписывается в рамки закона.

Налоговый кодекс (ст. 220) предусматривает, что при продаже квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, освобождается от налога сумма, которую сам продавец прежде потратил на приобретение этого жилья. С учетом того, что последние несколько лет цены на жилую недвижимость были предельно высокими, велика вероятность, что расходы на приобретение квартиры у продавца окажутся даже выше, чем нынешняя продажная цена. Главное - суметь документально подтвердить свои траты. Такими доказательствами, в частности, могут быть:

• договор купли-продажи, по которому квартира перешла нынешнему продавцу, с платежными документами: расписками, банковскими квитанциями, счетами и т. п.;
• договор о приобретении квартиры в новостройке (инвестиционный, договор участия в долевом строительстве и др.) и платежные документы о внесении вклада в строительство.

Однако такая законопослушная и выгодная схема, увы, не подходит тем, кому продаваемая квартира досталась безвозмездно: по наследству, в результате приватизации или дарения.

Справка

Что и когда надо заплатить:

Налог - 13% от суммы выручки, превышающей 1 миллион рублей, выплачивается по окончании года, в котором получен доход (так, например, до середины лета этого года должны были расплатиться хозяева квартир, продавшие жилье в 2008 г., их теперь и шерстят налоговики). Сначала в налоговые органы по месту жительства подается декларация (в срок до 30 апреля), а затем, после ее проверки, до 15 июля надо выплатить рассчитанную сумму налога.

От уплаты налога освобождаются те продавцы, у которых квартира была в собственности более 3 лет, но декларация с них также требуется в тот же срок.

Важно

Какие санкции грозят нарушителям

1. Взыскание неуплаченной суммы налога: 13% от сокрытой части выручки за квартиру.

2. Штраф за неуплату или неполную уплату налога в результате занижения налоговой базы - 20% от неуплаченной суммы налога.

3. Уголовная ответственность за уклонение от уплаты налога в крупном размере - более 100 тысяч рублей: судимость и уголовный штраф от 100 до 300 тысяч рублей либо лишение свободы на срок до одного года.