Эксперты выяснили, как уменьшить налог на недвижимость

Налогообложение недвижимости, которое охватило в этом году немногих украинцев, станет более распространенным явлением в 2016-м.

Как сообщили в ГФС, в 2015 году по данному налогу в бюджет поступило лишь 520 млн грн, то есть, как уверяют риелторы, значит, что его платили не более 1% граждан. Из-за снижения налоговой льготы со следующего года количество плательщиков недвижимого налога должно вырасти в десятки раз. И юристы рекомендуют готовиться к этому уже сейчас, особенно тем, кто в данный момент приобретает новое жилье.

Как правильно оформить приобретение недвижимости новоселам и стоит ли расписывать имеющиеся квадратные метры на всю родню.

Новые правила налога на недвижимость в Украине

Налог в 2015 году платили собственники квартир площадью выше 120 кв. м, домов — от 250 кв. м, если владели квартирами с домами (или их частями), то 370 кв. м. Причем правила менялись уже в течение 2014-го налогового года: для первого квартала льгота применялась к жилой площади, во втором-четвертом квартале — к нежилой.

Для квартир от 120 до 240 кв. м и домов от 250 до 500 кв. м налоговая ставка была не более 1% минимальной заработной платы за 1 кв. м превышения (12,18 грн) в год. Для недвижимости больше 500 м ставка за каждый метр превышения составляла 2,7%, или 34,56 грн. Если квартира/дом используется в коммерческих целях, например, сдается в аренду, к ним льготы не применялись.

В 2016-м, когда украинцы будут платить недвижимый налог за 2015 год, базовая льгота будет снижена вдвое: для квартир с 120 кв. м до 60 кв. м, для домов с 250 кв. м до 120 кв. м и для различных видов жилья с 370 до 180 кв. м.

То есть платить государству придется владельцам не самого большого жилья. Максимальная ставка предусмотрена в 2% от минимальной заработной платы (вместо 1% и 2,7% в зависимости от площади для 2014 года). Ставку местные советы имеют право уменьшать, льготу — увеличивать (но не более чем в пять раз) каждый год.

Сейчас ставка налога на недвижимость по Украине варьируется от 0,1% до 2% минимальных зарплат за 1 квадратный метр. Минимальная ставка — 0,1% — в Кировограде. В Житомире — 0,75%. Ставка в размере 1% установлена в Киеве, Днепропетровске, Тернополе, Черновцах, Полтаве, Черкассах, Чернигове, Хмельницком, Ивано-Франковске, Ужгороде. В размере 2% установлена ставка в Харькове, Запорожье.

На этом изменения не закончатся. Этим летом стало известно, что в Налоговый кодекс будут снова внесены изменения. А именно: появится еще один вид налога — «налог на роскошь».

Это фиксированный налог в 25 тыс. грн для квартир свыше 300 кв. м и домов площадью 500 кв. м. «Полного текста изменений в Налоговый кодекс еще никто не видел. Звучало и то, что базовая льготная площадь вообще будет отменена, потом эту новость чиновники опровергали. Но надо быть готовым, что ужесточение условий будет происходить постоянно, и рано или поздно — по моим прогнозам, в течение пяти-семи лет — почти все граждане будут платить налог на недвижимость», — прокомментировал ситуацию руководитель комитета по правовым вопросам Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита.

Зачем выделяют доли

Больше 70% недвижимости в нашей стране находится в совместной собственности (супруги, родители, дети,внуки и др.). До введения в Украине налогообложения недвижимости это было неважно — на кого именно и сколько квадратных метров записано. Но после появления нового побора встал вопрос о переоформлении жилья.

В ГФС назвали три варианта уплаты налога на недвижимость. Если квартира или дом в общей совместной собственности, но не разделены в натуре, налог платит один из владельцев (по добровольному согласию или по решению суда). Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц и поделен между ними в натуре, то платит каждый за принадлежащую ему долю. Если в общей долевой собственности, то платит каждый за свою часть.

«Раньше, покупая квартиру, ее оформляли на одного из супругов. Теперь риелторы или нотариусы советуют сразу выделять доли каждому члену семьи. Все ожидают, что будут ужиматься налоговые льготы по площадям в ближайшие годы, и надеются хотя бы чуточку минимизировать расходы», — сказал вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников.

Сделать это совсем несложно. «Нотариус, оформляя договор купли-продажи на четверых членов семьи, выделяет каждому долю — пишет, что каждому принадлежит ¼ часть квартиры, и указывает площадь, эти данные заносятся в Реестр собственников недвижимости», — пояснил Гусельников. Если квартира уже в реестре на одного из членов семьи, тоже можно выделить подобным образом доли.

Как в Украине платить налог на наследство

То же - со вступлением в наследство. Раньше переоформляли домик умершей бабушки только на ее детей (первая очередь наследования), а теперь — и на внуков. Наследники первой очереди (дети, родители, супруги) платят при этом только госпошлину нотариусу — 1% от налоговой стоимости, остальные — еще 5% от этой суммы, а если они иностранцы — то 17%. С 1 января 2016-го ставка для наследников второй очереди (братья, сестры и бабушки с дедушками) установлена на уровне 0%.

При покупке квартиры или дома надо платить госпошлину 1% от оценочной стоимости нотариусу плюс 1% — в Пенсионный фонд. Сама налоговая оценка стоит сейчас от 400–800 грн. «Есть, увы, недобросовестные оценщики, которые готовы за 3–4 тыс. грн «нарисовать цену» в 100 тыс. грн за квартиру в центре столицы», — признал Гусельников.

Оформление покупки квартиры сразу с выделением долей не увеличивает общих расходов.

Однако ни один из опрошенных риелторов, юристов и нотариусов не смог вспомнить случая из практики, когда доли выделяли в квартирах/домах, давно находящихся в собственности. Хотя признавали, что в следующем году об этом задумаются многие, как только получат уведомления. К примеру, трехкомнатной квартирой в Киеве площадью в 80 кв. м владеют трое (супруги и их ребенок). В 2014-м такое жилье не подлежало налогообложению, а, следовательно, ее хозяева не получали уведомлений в нынешнем. Но уже в 2016-м надо будет оплатить за 20 метров излишка, если в этом году хозяева не озаботились выделением долей.

Ставка в столице определена в 1% от минимальной зарплаты, установленной на 1 января 2015 года (12,18 грн), то есть за трешку надо будет оплатить 243,6 грн.

К сожалению, фискальными органами четко не прописана процедура выделения долей. «Поскольку здесь, по сути, нет отчуждения собственности, то нотариус может и не требовать налоговую оценку. Но я бы советовал запросить у фискалов индивидуальную налоговую консультацию, письменный ответ обезопасит вас в дальнейшем», — советует нотариус Владимир Марченко. Цена услуг нотариуса — вопрос индивидуальный: в Киеве, например, стоимость их услуг колеблется от 500 до 3 тыс. грн, в зависимости от недвижимости, в регионах — дешевле.

Решая, выделять или не выделять доли в совместной собственности, Юрий Пита рекомендует считать затраты и возможную экономию. «Если начисленный налог более чем в десять раз меньше, чем услуги нотариуса, не стоит и начинать. Тем более наше налоговое законодательство меняется как минимум раз в год, а то и чаще. И рано или поздно за все квартиры будут начислены налоги», — отметил он.

Кто платил налог

Уведомления о начисленном налоге формируются на основе данных в Госреестре прав собственности на недвижимое имущество. По оценкам экспертов, в нем находятся данные не более чем на 30-40% жилых объектов. Причина — затянувшаяся передача информации из БТИ.

В результате налоговые уведомления в этом году получили не более 1% владельцев недвижимости. К примеру, в столице под налогообложение попали 9936 из почти 1,1 млн. квартир, сообщили в пресс-службе управлении Государственной фискальной службы в Киеве. Если допустить, что до конца года в Реестр внесут все данные (что маловероятно, поскольку финансирования на эту работу не выделялось), то следующим летом уведомления могут получить до 10% собственников.

Как в Европе платят налог на недвижимость

Ежегодные изменения правил налогообложения недвижимости рано или поздно приведут к тому, что Украина в итоге переймет европейскую практику уплаты налога.

Юристы уже начали изучать иностранный опыт. В Европе налог на недвижимость — местный. Базой налогообложения является не площадь, как у нас, а рыночная стоимость. Льготы предоставляются либо по категориям налогоплательщиков, либо с учетом характера собственности.

«В Европе при введении нового налога сначала создаются процедуры его администрирования, просчитываются рыночные цены для базы налогообложения. У нас, к сожалению, первоначальным является введение налога, а все сопутствующие проблемы решаются уже по мере их возникновения», — отметил налоговый консультант АО «Вдовичен и Партнеры» Юрий Баштовой.

Эксперт отметил, что модель налога на имущество Украины сейчас практически копирует опыт Российской Федерации. Единственное существенное отличие — в РФ есть различие между налогом на имущество физических и юридических лиц. В главе 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации и разделе XII «Налог на имущество» Налогового кодекса Украины можно найти много схожих пунктов. «В России так же, как и у нас, «налог бежит впереди паровоза».

Украина в налогообложении имущества должна перенимать позитивные моменты иностранного опыта, органично внедряя их в наши реалии.

Германия

Наиболее простым и практичным кажется немецкий опыт, но нужно брать во внимание, что их регистрационные записи формировались и пересматривались десятилетиями, а в Украине Реестр прав собственности на недвижимое имущество начал функционировать только с 1 января 2013 года», — говорит Баштовой.

В Германии объектом налога на недвижимость выступает недвижимое имущество, независимо от его назначения (коммерческое или нет). Он налагается на справедливую (налоговую) стоимость имущества по общей федеральной ставке 0,35%, умноженной на местный коэффициент (к примеру, в Берлине 8,1). Средняя ставка составляет около 1,5%. То есть если ваша квартира оценена в 20 тыс. евро, надо уплатить налог 1,5%*20 тыс.= 300 евро.

Для юридических лиц налог может служить основой вычетов налога на прибыль и налога на предпринимателей, для физических — налог может служить основой вычетов для целей подоходного налога, если собственность используется в коммерческих целях, например, сдается в аренду.

Франция

Во Франции есть три различных налога: налог на имущество (застроенные участки); налог на имущество (незастроенные участки); налог на жилье.

Налог на имущество и налог на жилье — это различные виды налогов, и они могут налагаться одновременно. Таким образом, на собственника жилья могут налагаться оба налога (правда, налог на имущество исчисляется из кадастровой стоимости строений, не пересматривавшийся последние полвека).

Налог на жилье — это местный налог, который выплачивается ежегодно любым лицом, проживающим в жилом помещении, 1 января каждого года. Налог исчисляется путем умножения стоимости условной арендной платы жилья, определенного местным земельным реестром на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления. Ежегодный налог на апартаменты составляет не менее 1 тыс. евро, а на виллы — от 3 тыс. евро.

Швеция

В Швеции государственный налог на недвижимость налагается на все виды недвижимости, которая может быть использована для проживания, в коммерческих и производственных целях. Налогооблагаемая база — рыночная (оцененная) стоимость имущества на дату на два года ранее, чем соответствующий налоговый год (в случае частного жилого помещения за границей — 75% его рыночной стоимости).

Налоговая ставка составляет 1,3% на дома, разделенные на арендуемые квартиры и блоки квартир, 1,0% на помещения, используемые в коммерческих целях и 0,5% на промышленную собственность. Новые жилые помещения освобождаются от налога на первые 5 лет, на следующие 5 лет ставка снижена на 50%. Налог не недвижимость служит основой вычетов для целей налога на доходы компаний.

Какие налоги должны платить переселенцы

В ГФС сообщили, что никаких льгот на недвижимость, находящуюся не неподконтрольной Украине территории в Луганской и Донецкой областях, пока не предусмотрено. «Налоговые уведомления об уплате сумм налога и соответствующие реквизиты вручаются плательщику по месту временного проживания», — сообщили нам в пресс-службе.

Теоретически законодательством прописано освобождение от налогообложения непригодной к проживанию недвижимости, в том числе по причине аварийного состояния. Однако ветхой она должна быть признана решением местных советов, которые, по понятным причинам, центральные фискальные органы с ДНР и ЛНР не получали, да и не признают. «Но, следует отметить, что доля начисленных налогов по такому имуществу незначительна, однако бюджеты местных советов, в которых есть существенные скопления переселенцев, действительно пополняются за счет уплаты налога на их недвижимое имущество», — рассказал Виктор Мороз.

Юристы отмечают, что пока не было случаев опротестования начисленного налога на недвижимость, находящуюся на неподконтрольной украинским властям территории.

«Для налоговиков главное, что запись до сих пор есть в Реестре. И никакие фотофиксации, допустим, разрушенного дома, — это не доказательство. Этот вопрос в целом может быть решен только законодательно», — отметил старший партнер «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

В случае, если переселенцы будут уклоняться от уплаты, отмечает адвокат АО «Вдовичен и партнеры» Юлия Яроцкая, фискалы должны подать иск о взыскании налогового долга. «В порядке искового производства рассматриваются требования о взыскании налогового долга в целом, отдельные процедуры взыскания средств по нему и продажи имущества, находящегося в налоговом залоге, не применяются», — отметила Яроцкая.

Должника могут и арестовать. «Административный арест рассматривается как исключительный способ обеспечения исполнения налогоплательщиком его обязанностей. Он может иметь место в конкретных случаях, например, если, физическое лицо, имеющее налоговый долг, выезжает за границу», — сказал нам адвокат Alexandrov & Partners Артем Петренко. Но эта мера не будет применена в случае незначительного налогового долга.

Административный арест на имущество накладывается по решению руководителя органа Государственной фискальной службы, обоснованность которого в течение 96 часов проверяет суд. Арест средств на счете налогоплательщика осуществляется исключительно на основании решения суда путем обращения контролирующего органа в суд, подчеркнул Петренко.

Как высчитать свой налог на недвижимость

Даже после того, как Налоговая пришлет вам уведомление об уплате налога на недвижимость, не торопитесь платить. Проверьте ее расчеты, в них могут быть ошибки. Например, из-за некорректных данных о количестве метров в вашем жилье.

Если данные фискалов отличаются от реальных, подтвержденных оригиналами документов на квартиру или дом, человек имеет право на сверку, а налоговики должны пересчитать налог. По данным управляющего партнера АО Suprema Lex Виктора Мороза, в этом году были случаи завышения начисленных налоговых обязательств по причине неправильного учета площади недвижимого имущества или некорректного применения льгот.

«К сожалению, чаще всего спорные ситуации приходится решать в судебном порядке. Решение спора с налоговой в административном (досудебном) порядке является успешным или при совсем незначительных суммах, или при явно ошибочном начислении налогов», — отметил он.

Собственники жилья, находящегося в разных регионах, по словам экспертов, должны сами определиться, по правилам какой области они желают платить налоги.

«Надо будет написать официальное письмо в Налоговую по месту регистрации с указанием, ставки и льготы какого региона вы желаете применять. Кроме документов, подтверждающих право собственности, запаситесь распечатками решений местных советов», — советует Юрий Пита.

К примеру, у вас квартира в столице в 65 кв. м (льготная площадь — 60 кв. метров, ставка — 1%, то есть 12,18 грн/квадрат площади сверх льготной) и в Запорожье — 70 кв. м (льгота — 120 кв. м, ставка — 2%, то есть 24,36 грн). В следующем году вы получите уведомление от столичной налоговой об уплате 12,18*(65+70–60) = 913,5 грн. Вы можете попросить применить льготу Запорожья и заплатите 24,36*(65+70–120) = 365,4 грн. Пропорционально разделенные средства наполнят местные бюджеты.

Штраф за неуплату налога

Уплатить налог надо в течение 60 дней со дня получения уведомления, при задержке до 30 дней включительно начисляется штраф 10%, при большем сроке — 20%. Плюс начисляется пеня: за каждый день просрочки с первого рабочего дня, следующего за последним днем предельного срока уплаты налога. Пеня равна 120% учетной ставки НБУ.

Например, человек получил налоговое уведомление-решение об уплате налога на недвижимость в сумме 5 тыс. грн 30 апреля 2015 года, срок оплаты истек 29 июня 2015 года. Допустим, он уплачивал его 29 июля 2015 года, то есть с просрочкой 30 календарных дней.

Значит, он должен заплатить:

• налог в размере 5 тыс. грн
• штраф в размере 500 грн
• (5 тыс. грн х 10%)
• пеню в размере 162,74 грн
• (30 % х 120% / 365 дней в году х 5,5 тыс. грн х 30 дней)

Таким образом, спустя 30 дней налогоплательщик должен уплатить 5662,74 грн = 5 тыс. грн (налоговый долг) + 500 грн (штраф) + 162,74 грн (пеня).