Возобновление аренды земли

О некоторых теоретических и практических аспектах возобновления договора аренды земли. Раздел V Закона Украины "Об аренде земли" (Закон) определяет основания и порядок изменения, прекращения и возобновления договора аренды земли.

В соответствии со статьей 31 Закона одним из оснований для прекращения договора аренды земли является окончание срока, на который он был заключен. Статьей 34 Закона предусмотрено, что в случае прекращения договора аренды земли (в том числе и в случае окончания срока, на который он был заключен) арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором, и не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.

Анализ норм раздела V Закона дает основания полагать, что в случае прекращения договора аренды земли в связи с окончанием срока, на который он был заключен, арендатор обязан совершить определенные действия по освобождению земельного участка и передаче его арендодателю. Кажется логичным, что такая передача объекта аренды может быть осуществлена по аналогии с процедурой, предусмотренной для передачи объекта аренды от арендодателя арендатору (статья 17 Закона): по акту приема-передачи.

На наш взгляд, сам фактический возврат земельного участка арендатору по истечении срока договора аренды земли свидетельствует о прекращении арендных правоотношений, поскольку Закон предусматривает возможность возобновить на новый срок ранее заключенный договор аренды земли по истечении срока, на который он был заключен. Такую возможность Закон связывает с продолжением использования земельного участка по истечении срока договора аренды земли.

Статья 33 Закона предусматривает, что по окончании срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности соответственно условиям договора, имеет при прочих равных условиях преобладающее право на возобновление договора. В случае возобновления договора аренды земли на новый срок его условия могут быть изменены по согласию сторон.

Если же арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока договора аренды, то при отсутствии письменных возражений арендодателя на протяжении одного месяца после окончания срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Письменное возражение осуществляется письмом-уведомлением.

При этом вопрос относительно возобновления договора на новый срок, на наш взгляд, может быть решен двумя путями.

Первый. Ранее заключенный договор аренды земли по окончании срока, на который он был заключен, при соблюдении определенных условий, предусмотренных статьей 33 Закона, и при наличии согласия обеих сторон подлежит возобновлению путем принятия соответствующего решения органом, к полномочиям которого относится распоряжение землями, с изменением условий настоящего договора или без внесения каких-либо изменений.

При наличии согласия обеих сторон (арендодателя и арендатора) возобновить договор аренды земли предметом такого возобновления на новый срок является ранее заключенный договор.

Второй. Статья 33 Закона предусматривает, что в случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока договора аренды, то при отсутствии письменных возражений арендодателя на протяжении одного месяца после окончания срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Письменное возражение осуществляется письмом-уведомлением.

Необходимым условием возобновления договора аренды земли, находящейся в государственной или коммунальной собственности, является наличие соответствующего решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления.

Казалось бы, что четкое определение оснований и порядка возобновления договора аренды в случае ненаправления любых письменных возражений со стороны арендодателя и неосвобождение земельного участка арендатором не может порождать никаких сомнений, что результатом таких действий сторон договора должно быть возобновление ранее заключенного договора аренды земли.

Однако на практике применение положений статьи 33 Закона относительно возобновления договора аренды земли на новый срок очень часто приобретает содержание и формы, которые Законом Украины "Об аренде земли" не предусмотрены, и наблюдается неоднородное урегулирование этих правоотношений в абсолютно однотипных случаях.

Положение Закона относительно возобновления договора аренды земли не является тождественным соответствующим нормам Гражданского и Хозяйственного кодексов Украины, но является специальной нормой, подлежащей преимущественному применению при регулировании правоотношений, касающихся продления срока договора аренды земли.