ЖК Печерск Холл от 24'000 грн/м2
КГ Альпен Парк от 90'940 грн/м2
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
ЖК на Светлицкого 35 от 12'300 грн/м2
ЖК Parkland от 18'500 грн/м2
ЖК Петровский квартал от 10'100 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Рейтинг самых рискованных инвестиций в Украине: земля, недвижимость, строительство, банки и ритейл

01.09.2010 | 13:00

Эксперты группы MPP Consulting опубликовали свежий ежеквартальный рейтинг самых рискованных инвестиций в Украине. Во втором квартале 2010 г. в «топовую» пятерку попали : земля, недвижимость, строительство, банковская сфера и ритейл.

По данным Госкомстата, в первом полугодии текущего года в экономику Украины иностранными инвесторами заведено 1782 млн. долл. США (из них в первом квартале 717 млн. долл.), что составляет лишь 66% от аналогичного периода минувшего года. Чистый прирост иностранного капитала за январь—июнь 2010 года составил 1 248,8 млн. долл.: инвесторы вложили 1 782,8 млн. долл., изъяли — 534,0 млн. долл.

Такая отрицательная динамика поступления иностранного капитала в Украину приобретает тенденциозные черты. Можно сказать, что инвесторы стали обходить Украину десятой дорогой.

В 2009-м мы наблюдали похожую картину. Чистый прирост совокупного объема иностранного капитала в экономике Украины в 2009 году составил 4,41 млрд. долл., что на 27,4% меньше, чем в 2008 году (в прошлом году иностранные инвесторы инвестировали в экономику Украины 5,635 млрд. долл., но одновременно изъяли 0,941 млрд. долл.).

Тот же Госкомстат сообщает, что значительно выросли объемы иностранного капитала в экономику страны в первую очередь за счет таких стран, как Россия и Кипр. В то же время за счет продажи капитала нерезидентами других стран и изъятия инвестиций существенно уменьшились объемы капиталов инвесторов из США, Великобритании и др. стран.

Вкладывала деньги и Украина. Правда, по сообщениям официальных органов статистики, из 629 млн. долл. прямых инвестиций большая часть (как и в прошлом году) направлена на ставший почти родным Кипр.

Общепринято, что инвесторы преимущественно вкладывают деньги в те страны, отрасли и предприятия, где рассчитывают получить максимальную прибыль при минимальных рисках.

Если в какой-то стране действуют справедливые законы, эффективно действует экономика, налоговая система проста, справедлива и направлена на создание и процветание именно среднего класса, инвестиции растут. К примеру, в такой сравнительно небольшой стране, как Польша, даже в кризисный 2009 год инвестиции оцениваются в 8 млрд. евро.

Если же в стране законодательство несовершенно, процветает коррупция, допускаются проявления рейдерства, гарантии прав инвесторов невелики, то, несмотря на высокую ожидаемую прибыль, капиталы не идут.

По давней печальной традиции, Украина в рейтинге привлекательности условий ведения бизнеса далеко не на высоте. Всего лишь 143 место из 183 в списке. Согласно рейтингу, легче вести бизнес в России, Словакии, Венгрии, Польше, Беларуси и Азербайджане, словом едва ли не во всех постсоветских и постсоциалистических странах.

Объем прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в мире измеряется триллионами долларов. Этот огромный поток обходит Украину стороной.

Впрочем, при составлении рейтинга рискованных инвестиций в Украине, очевидно, учитывался не только общеэкономический фон в виде огромного, неэффективного и чрезвычайно дорогого бюрократического аппарата, предынсультное состояние чрезвычайно энегрозатратной экономики и допотопной инфраструктуры, отсутствие четкой стратегии развития, увеличение долгового бремени как корпораций и предприятий, так и государства в целом и рисков внутреннего дефолта перед субъектами экономики и социальной сферы.

Безусловно, были приняты во внимание и две основные проблемы, которые стали детонатором первой волны кризиса в Украине. Они до сих пор не решены и несут в себе риски не только для бизнеса и инвестиций в стране, но и для национальной экономики в целом. Так, в Украине до сих пор неплохо себя чувствуют пузыри на рынке земли и недвижимости, и растет огромный навес «плохих» активов в банковском секторе.

Земля: диагноз — «пузырь», рецепт — не покупать

На первом месте топовой пятерки рисков земля. В течение 2010 года земля уверенно лидирует в рейтинге, и в перспективе будет удерживать пальму первенства еще долгое время. Неадекватное ценообразование последних лет привело к тому, что на этом рынке была создана финансовая пирамида, которая держалась исключительно благодаря постоянному росту цен. Любая пирамида рано или поздно обречена на падение.

Стоимость земельных участков в наиболее «перегретой» 30-километровой зоне г. Киева в последнее время съезжает вниз со средней скоростью 3% в месяц. И конечный пункт для остановки этой тенденции пока что не просматривается, поскольку инвестировать в падающий с такой быстротой рынок почти никто не решается. По данным компании SV Development, средняя стоимость земли в пригороде Киева под коттеджное строительство с пиковых значений осени 2008 г. в 6692 долл. за сотку по состоянию на 23.08.2010 г. слетела до 3987 долл. за сотку (в т.ч. в наиболее дорогом Киево-Святошинском районе с 10404 до 6603 долл. за сотку).

Характерно, что, как и рынок недвижимости на волне поствыборного делового оптимизма рынок земли двинулся вверх, максимальная амплитуда коррекции была достигнута в апреле текущего года. Но с того времени оба рынка уверенно смотрят исключительно вниз, и продавцы были вынуждены развернуть настоящую охоту на редких покупателей земельных участков и квартир.

Приобретите небольшой земельный участок в 12 соток в 30 километрах от Киева за сумму, чуть превышающую 50 тыс. у.е., в коттеджном поселке с роскошной собственной инфраструктурой, охраной и освещением, на территории с ландшафтным дизайном и водным благоустройством и вам обязательно подарят отдых в Тунисе, ОАЭ или на Мальдивах.

Квартиры и офисы по нынешним ценам никому не нужны

Среди лидеров «неудачных» инвестиций сейчас на почетном втором месте жилая и коммерческая недвижимость. Хотя стоимость квартир уже пережила обвал. Первый обвал…

В экономклассе каждый квадратный метр в среднем потерял тысячу американских долларов. То, что еще летом 2008-го стоило 2500 долл. США за «квадрат» теперь стоит 1500 тех же денежных единиц, то, что стоило 3 тыс. долл. (именно так, напомним, оценивался метр «убитой» панельки на Русановке), теперь предлагается за 2 тыс. долл.

Однако проблема в том, что и по таким полегчавшим ценам сейчас почти никто не покупает.

Правда, сотрудники и руководство одной из крупнейших риелторских компаний Киева упрямо продолжают утверждать, что количество сделок именно у них просто зашкаливает, а столичное БТИ штурмуют тысячи киевлян, еще с ночи занимая места в очереди для того чтобы зарегистрировать сделку купли-продажи. Такие заявления в комментариях в принципе не нуждаются и лишь снижают авторитет фирмы, так откровенно вешающей лапшу на уши потенциальным покупателям и продавцам недвижимости столицы.

Среди факторов, которые как и относительно земли подтверждают и диагноз —«пузырь», и рецепт — «не покупать», являются увеличение расходов на содержание жилплощади (пресловутый газ потянет за собой рост стоимости тепла и воды), падение жизненного уровня среднего класса страны, ухудшение климата для ведения малого и среднего бизнеса, продолжающиеся дискуссии о целесообразности введения налога на недвижимость, планируемое ужесточение налогообложения части арендодателей (отчего индекс доходности инвестиционных квартир еще более понизится), наличие огромного залогового навеса у финансовых учреждений.

Ну и наконец, после двух лет кризиса «старые» запасы денег у бизнеса и населения все-таки заканчиваются, поэтому когда цены на жилье и офисы наконец-то придут к адекватным показателям, потенциальных покупателей останется совсем мало.

Среди факторов, подтверждающих диагноз для коммерческой недвижимости «покупать только в особых случаях» — уменьшение прибыльности частных предприятий, увеличение административного давления на них, повышенная вакантность (незанятость) прибыльных площадей, потенциальная всего лишь 20—25-летняя окупаемость большинства объектов через сдачу в аренду.

Уже в июле текущего года на рынок Киева поступили новые офисы по цене на 10% ниже рыночных аналогов, однако и на «дешевый» товар спрос практически нулевой.
Строительство и коррупция. Кто кого?

В тройке «призеров» инвестиционных рисков в Украине — отрасль, непосредственно связанная с температурой рынков земли и недвижимости, — строительство. Избыток предложения, высокая конкуренция на рынке, отсутствие прозрачности и толстый коррупционный налет на этапах отводов земельных участков и согласовательных процедур — факторы, благодаря которым строительная отрасль все еще не может «отойти» от кризиса и остается рискованной для вложения капиталов.

В январе—июле 2010 г. статистика фиксирует 16,7% падение отрасли, снижение произошло практически по всем видам основных строительных работ. Кроме того, запасов нераспроданных квартир и коммерческих площадей еще много, поскольку даже небывалые акции в г.Киеве типа «10% первый взнос и беспроцентная рассрочка», «годовая квартплата в подарок», «краснокирпичные дома в 300 метрах от метро с 30-процентной (!) скидкой» и т.п. не помогают заманить покупателя.

Банки-коллекционеры ржавеющих авто и обветшалых квартир

На четвертом месте рейтинга банковская сфера. В текущем году выжившие банки частично восстановили доверие граждан и юридических лиц, свидетельство тому постоянно нарастающая база депозитов и сумм на текущих счетах. Тем не менее самой большой проблемой отрасли являются накопленные «плохие» активы, доля которых растет и тем самым лишает иллюзий относительно радужного и безоблачного выхода финансового сектора из кризиса.

Впрочем, и вал возвращающихся из-под подушек денежных накоплений населения не внушает стопроцентного оптимизма. Ведь в случае любой курсовой нестабильности в условиях отсутствия закона, запрещающего досрочное расторжение депозитных договоров, действия вкладчиков спрогнозировать нетрудно.

Тем более все еще не решена проблема одного из крупнейших банков страны. Тысячи вкладчиков лишены права доступа к своим вкладам, несмотря на то что суммы рефинансирования НБУ (если бы эти деньги не растворились неизвестно где) с лихвой бы хватило на удовлетворение всех требований граждан.

Не решена и проблема коротких пассивов и длинных активов. Из средств, размещенных на месяц с пролонгированием, иногда выдаются кредиты на многие годы.

Некоторые банки, совсем недавно разместившие завлекательную рекламу о кредитах в гривне под 17 с хвостиком процентов, снова пытаются все риски взвалить на заемщика, ведь по условиям договора в случае роста депозитных ставок автоматом будет повышаться и ставка кредита. Впрочем, чтобы стать обладателем сомнительного кредита на покупку обычной старенькой двушки в спальнике столицы необходим «белый» доход на семью в сумме не менее 20 тысяч гривен ежемесячно, а еще 50% предоплата стоимости квартиры за счет личных сбережений. В течение двадцати лет одолженные деньги придется возвратить банку в двойном (ипотека по классической схеме), а то и в тройном размере (ипотека по аннуитету ). Отечественные банки пытаются подсунуть заемщику «счастье по-украински».

В любом случае паломничество в банки за кредитами начнется еще нескоро, к распространению массового кредитования населения в Украине могут привести лишь ощутимые успехи в экономике.

Открытым остается и вопрос судьбы многочисленных банковских залогов. Автомобили ржавеют, жилые и нежилые помещения ветшают, но банки и не думают скидывать балласт, выставляя на все свое «добро» цены значительно выше рыночных. Пока что проблемы ликвидности решались в основном благодаря мощному свежему притоку на депозиты, но дисбалансы в банковской системе нарастают, и рано или поздно с балластом что-то придется делать.

Ритейл: она непривлекательная

Замыкает пятерку инвестиционных рисков ритейл. Стратегия быстрого роста в предыдущие годы стала причиной создания торговых точек и комплексов, которые оказались невостребованными в период спада потребительского спроса. Напомним, розничный товарооборот предприятий розничной торговли и ресторанного хозяйства Украины в 2009 году сократился на 20,6% по сравнению с 2008 годом, и в году текущем отыграл лишь «копейки» — по итогам января—июля 2010 г. по сравнению с аналогичным периодом 2009-го рост составил 3,9%.

Украина потеряла инвестиционную привлекательность в глазах мировых ритейлерских сетей. Оказавшись в 2006-м году на четвертом месте, а в 2007-м году на пятом месте в списке самых привлекательных регионов по версии консалтинговой компании A.T. Kearney (The Global Retail Development Index), в этом году страна не вошла даже в тридцатку.

Эксперты пока что не заметили, что жить в Украине «стало лучше и веселее». Отсутствие Украины в списке объясняется падением потребительского спроса, плохой инфраструктурой, излишней бюрократизацией, политической нестабильностью, сравнительно высокой инфляцией и девальвацией гривни. Сегодня инвестиции в покупку объектов ритейла представляют достаточно существенные риски, правда, создание новых торговых точек или сетей таит еще больше опасностей, что доказали неоднократные банкротства торговых компаний по всей стране.

Кризис ушел. Да здравствует кризис?

Сейчас в стране немодно употреблять слово «кризис» (впрочем, и слово «инновация» также). И даже один из ведущих экономических журналов убрал традиционный слоган о кризисе со своей обложки, мотивируя тем, что раз уже два квартала подряд украинская экономика демонстрирует подъем (плюс 6,5 % по итогам первого полугодия при падении минус 15,1% в минувшем году), значит о кризисе можно говорить в прошедшем времени.

Вот и некоторые госчиновники начали покупать дорогущие авто за бюджетные деньги. Они, наверное, тоже считают, что кризис испарился.

Однако реальная ситуация в экономике опровергает иллюзии. Да и все большая часть населения ожидает углубления кризиса и связанных с ним проблем (в первую очередь опасения касаются осенних инфляционных тенденций).

А невиданно распухшие объявлениями о продаже и аренде специализированные рекламные издания, банкротящиеся бизнесы, улетающий вниз рынок автомобилей и многомиллиардные разрывы в бюджете свидетельствуют о том, что время настоящих рисков для Украины, для инвестиций, для бизнеса, возможно, еще и не начиналось…