Застройщиков ограничат в получении финансирования

ГКЦБФР намерена ужесточить требования к эмитентам целевых облигаций при финансировании строительства жилья. По мнению экспертов, это решение не повлияет на рынок, но ход мысли регулятора им нравится.

Согласно проекту решения Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку, кредитный рейтинг эмитента целевых облигаций для финансирования строительства должен отвечать инвестиционному уровню по национальной шкале.

Кроме того, документ предусматривает, что эмитенты, нарушившие условия погашения предыдущих выпусков, впоследствии будут иметь право привлекать только 75% необходимых для строительства средств. Часть стоимости строительства объекта, которой обеспечивается выполнение обязательств по целевым облигациям, должна финансироваться за счет собственных средств эмитента или заемных средств.

Девелоперы и строители на инициативу ГКЦБФР отреагировали достаточно спокойно. «Эти ужесточения не окажут существенного и системного влияния на рынок, самих застройщиков или продажу недвижимости, потому что помимо выпуска целевых строительных облигаций есть и другие схемы привлечения средств в строительство»,— считает Алексей Говорун, заместитель генерального директора девелоперско-строительной компании ТММ.

В то же время, по его мнению, работа, которая ведется в этом направлении, — правильная. «По всей видимости, и тут (в документе.— «і»), и в дальнейшем будут приниматься решения. Нужно повышать ответственность застройщиков, чтобы они частично строили за счет привлеченных средств, а частично — все-таки за счет собственных или заемных»,— отмечает господин Говорун.

Как писали «і», большинство целевых облигаций было выпущено в период 2006-2007 гг. Этот механизм использовался застройщиками для продажи квадратных метров: покупатель, приобретающий такие облигации, имел право на товар (квартиру) вместо денежного дохода. А поскольку средний срок реализации объектов жилой недвижимости — около трех лет, то погашение основного объема целевых облигаций пришлось на второе полугодие 2009 г. и весь 2010 г.

По состоянию на конец июня 2010 г. агентство «Кредит-рейтинг» зафиксировало 59 технических дефолтов по целевым облигациям (см. таблицу). По всем эмиссиям целевых облигаций агентство поддерживало кредитные рейтинги спекулятивного уровня.

С рейтингами самих эмитентов ситуация выглядит не лучше. Так, на конец июня «Кредит-Рейтинг» поддерживал 117 кредитных рейтингов компаний, работающих в строительной сфере и занимающихся операциями с недвижимостью, а также их долговых инструментов. Из общего количества кредитных рейтингов 91% рейтингов относился к спекулятивной категории рейтинговой шкалы, что свидетельствует о достаточно низком уровне возможности выполнения обязательств компаниями строительного сектора по сравнению с заемщиками других секторов.

По словам директора департамента рейтинговых исследований агентства «Кредит-Рейтинг» Ольги Шубиной, плачевное состояние рейтингов девелоперов вызвано прежде всего небольшим опытом работы в строительной сфере или даже отсутствием такового. Не новость, что ряд компаний создавался под конкретные объекты. При этом большинство из них работали исключительно за счет заемных средств, да еще и себе в убыток.

Кроме того, для некоторых компаний строительной сферы характерно залоговое отягощение объекта строительства со стороны банков-кредиторов при существовании одновременного требования прав на такой объект по выпущенным публичным обязательствам. «Учитывая динамику строительного рынка сегодня, мы не предполагаем, что кредитоспособность большинства компаний, работающих в строительной сфере, будет существенно улучшаться»,— отмечает госпожа Шубина.

Таким образом существует опасность, что из-за требования к уровню рейтинга, которое при теперешнем состоянии рынка застройщикам будет достаточно сложно выполнить, облигации как инструмент привлечения инвестиций в строительство окажутся неинтересны. «Вместо них застройщики будут пользоваться фондами финансирования строительства, закладными или еще какими-то допускаемыми схемами привлечения средств»,— считает господин Говорун.