Как выйти из кризиса первичному рынку недвижимости

Когда речь заходит о кризисе на рынке первичной недвижимости, все в первую очередь говорят об утрате доверия к строительным компаниям, вспоминая хрестоматийный пример 'Элиты-Центра'

Но на самом деле особого доверия не было и в докризисные годы. Например, коммерческий директор консалтинговой компании Сергей Степенко утверждает, что действительно из зарегистрированных в Украине 52 тысяч (!) строительных компаний сегодня достойны доверия всего 20. Но и до кризиса их было не более 50. Основные проблемы на рынке создает не кризис доверия, а совсем другие факторы.

Одно из главных условий выхода отрасли из кризиса - снижение цены нового жилья. "Первичка должна быть минимум на 10% дешевле, чем жилье на вторичном рынке, - уверен Сергей Степенко. - Сейчас средняя цена метра на вторичном рынке - $1700, на первичном - $1600. И если у покупателя возникнет выбор между недостроенной и достроенной квартирой, понятно, что он выберет тот вариант, когда можно сразу получить документы, въехать и жить".

Но для того чтобы снизить цену, нужно снизить себестоимость. По мнению генерального директора АОЗТ НПО "Созидатель" Леонида Турчина, почти половина этой суммы приходится на побочные расходы. "Глава Нацбанка Владимир Стельмах на очередной встрече с застройщиками заявил, что строители завысили себестоимость строительства в два раза, - говорит Леонид Турчин.

- А вот реальная структура затрат: на строительство дома уходит лишь 54% всех расходов. Все остальное - "накрутки": отчисления в бюджет города, разрешительные документы и так далее. Я еще не начал строить, но уже потратился на землю, на проект, на все разрешения".

Но все это разговоры. Как считает глава наблюдательного совета Треста "Югозаптрансстрой" Владимир Гусаков, в ближайшее время все разговоры о снижении себестоимости строительства так разговорами и останутся. "На взгляд человека, который занимается этим делом непосредственно, я думаю, что реально в этом году вряд ли что-то изменится, какие бы законы ни принимали, - поясняет Владимир Гусаков. - Какие составляющие себестоимости строительства жилья? Я бы на первое место поставил строительные материалы, цены на которые снова начинают расти.

Например, цены на металл выросли за последнее время на 10-15%. Кроме того, каждый объект сопровождается очень сложными инженерными сетями. Это тоже накладывается на себестоимость. Состояние инженерных систем и в Киеве, и в других городах - катастрофическое. 25-30% находятся в ужасном состоянии. Не хватает тепла, электроэнергии. Изменить такое положение дел за 2-3 года нереально.

Но дополнительные мероприятия по ремонту и реконструкции инженерных сетей, которые ложатся на плечи застройщиков, занимают не так уж много в общей структуре себестоимости. По словам Владимира Гусакова, это не более 10% стоимости строительства, а то и меньше: "Например, недавно возведенный жилой дом на Соломенской площади всего обошелся в 100 млн, из них на инфраструктуру города пошло 5 млн".

Но, к сожалению, есть еще одна сторона медали - человеческий фактор. Вот он-то и обходится дороже всего. "Об этом не принято говорить, но когда министерство считает себестоимость строительства по Киеву или другим городам и называет цифру в 6 тыс за метр, ее нужно умножить на 1,2. Тогда приблизимся к реальной себестоимости. Это очень тяжелый вопрос, о который могут разбиться все благие намерения".

Как считает застройщик из Днепропетровска Леонид Турчин, единственное, что можно сделать, дабы устранить "человеческий фактор", - организовать прокурорские проверки местных органов власти. Ведь сегодня депутаты местных советов практически безнаказанны. От них зависит, дать ход строительству или спрятать документы подальше в сейф и ждать, пока застройщик придет… порешать вопросы. А в итоге за решение вопросов платит покупатель квартир.