Новостройки Киева - налетай, подешевело!

Бабушка рассказывала мне, как после войны ее семья - 5 человек - ютилась в 11-метровой комнатке, и это еще был не худший вариант для того времени. Она говорила, что в довоенном и послевоенном Киеве строились лишь немногочисленные дома-сталинки для тех, кого сегодня называют VIP-персонами, главным образом для партийно-хозяйственной верхушки.

А обычные люди продолжали ютиться в бараках, подвалах и коммуналках. Пресловутые хрущобы, от которых сегодня презрительно воротят нос, стали спасением для семей, годами мечтавших о собственной квартире.

Да, "потолок с полом, туалет - с ванной", зато отдельные! Сегодня, как и в первые послевоенные годы, жилищное строительство почти не ведется. Экономический кризис - тоже не хухры-мухры, пишет Лига.

В тесноте, да не в обиде?

Сегодня Жилищный кодекс Украины предусматривает норму жилой площади на одного человека в 13,65 м. Реально в крупных городах страны усредненное количество метров на человека немного больше. Но, во-первых, это средняя температура по больнице": ведь кто-то живет в хоромах, а кто-то по-прежнему ютится в крохотных квартирках. А во-вторых, кризис, сильнее всего ударивший по строительной отрасли, может привести к тому, что через пару лет новых квартир в Украине днем с огнем не найдешь.

"Министерство регионального развития и строительства провело мониторинг строящихся объектов по Украине, - рассказывает заместитель министра Дмитрий Исаенко. - Сегодня у нас 4400 строящихся объектов. Из них реально работы ведутся на 1400, остальные заморожены. Из строящихся порядка 700 имеют степень готовности 50% и выше. Это 50 тыс квартир на всей территории Украины. Объекты, которые готовы на 70% (400 домов), - это 27 тыс квартир".

На начало 2010 г. в Киеве (где в строительной отрасли еще кое-как теплится жизнь) в продаже на первичном рынке находилось около 970 тыс кв. м. Между тем, по данным консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия", рынок первичной недвижимости в Украине имеет большой потенциал: ведь у нас на одного горожанина приходится в 2-3 раза меньше площади, чем в странах Западной Европы и Америке.

В 100 км от Киева - другая жизнь

По словам замминистра, проблемы в строительной отрасли возникли вовсе не по вине строителей, а из-за отсутствия платежеспособного потребителя. Сегодня доходы большинства людей таковы, что они думают не о новых квартирах, а о том, как не умереть с голоду. "На расстоянии 100 километров от Киева идет совсем другая жизнь, - объясняет Дмитрий Исаенко.

- Когда министерство выкупало недострои (6 тыс квартир), средняя цена на эти полтора миллиарда составляла 3900 грн. Квартиры в Севастополе и Одессе мы покупали по цене 4200 грн за квадрат. Скупили весь недострой в Харькове по такой же цене. Строители продавали жилье, только чтобы отдать кредиты, выйти в нули, а иногда даже себе в убыток, чтобы сохранить какие-то другие проекты. Поэтому сегодня цена, в общем-то, доступна. Дешевле, чем сейчас на рынке, она быть не может. При нынешней стоимости стройматериалов она не будет ниже 4 тыс".

А коммерческий директор консалтинговой компании SV Development Сергей Степенко назвал цены в 3,5-4,2 тыс грн за метр "грабительскими": реальная цена, по его мнению, колеблется в пределах 8-12 тыс грн. Так, сегодня стоимость квадратного метра обычной квартиры в новостройках на окраине Киева составляет около 10 тыс грн. А какова же себестоимость нового жилья? И Сергей Степенко, и глава наблюдательного совета девелоперской компании "Трест "Югозаптрансстрой" (ЮЗТС) Владимир Гусаков сошлись на том, что она сегодня достигает $1000.

Но даже если бы метры были дешевле в два раза, у большинства обычных украинцев элементарно не нашлось бы и этих денег. Если в Киеве еще что-то строится и крупные компании (вроде ЮЗТС) даже сдают в эксплуатацию новые дома, в других городах (даже миллионниках) все куда хуже. Возьмем, например, Харьков. "Если сравнивать спрос в 2007 и 2010 годах, он уменьшился более чем в 10 раз, - говорит глава инвестиционно-строительной корпорации "Авантаж" Анатолий Денисенко.

- Фактически только порядка 2% семей в Харькове сегодня в состоянии улучшить жилищные условия. Из этих 2% больше половины предпочитают это делать за счет вторичного рынка. Единицы тратят деньги на первичном рынке. Таким образом, принципиально изменилась структура спроса. Сейчас в нашем регионе спрос на доступное жилье эконом-класса отсутствует как таковой. За полтора года в Харькове не заложен ни один новый объект, огромное количество замороженных строек".

Кстати, интересная деталь: если в сегменте нового жилья эконом-класса наступила полная… э-э-э… тишина, то рынок жилья для состоятельных людей чувствует себя не так уж плохо. "Около 70% всех сделок заключается в сегменте бизнес-класса", - продолжает Анатолий Денисенко. О чем это говорит? О том, что, к сожалению, пропасть между богатыми и бедными в нашей стране продолжает углубляться.

Кто даст деньги?

Единственное спасение для рынка недвижимости - ипотечное кредитование. Ведь даже в более благополучные времена мало у кого из обычных граждан получалось купить квартиру за наличные.

Сегодня программы ипотечного кредитования активны лишь в 13 банках, и всего 7 финансовых субъектов деятельности кредитуют первичный рынок жилья. Но толку от этого мало - ведь кредитные ставки по ипотеке в нашей стране сегодня грабительские. Средний уровень комиссии банков за предоставление ипотечного кредита составляет 26-27% для вторичного рынка и 21-22% - для первичного.

Когда я просматривала данные "Украинской Торговой Гильдии", в которых сравнивались кредитные ставки по ипотеке в разных странах, хотелось одновременно плакать и ругаться. Всплакните и вы:

Чем для обычного покупателя может вылится кредит на квартиру? Экономисты подсчитали, что, взяв ипотечный кредит в гривнях на сумму, эквивалентную $42 тыс под 26% годовых комиссии, заемщик за десять лет переплачивает банку и страховикам почти $80 тыс!

До кризиса 70% всех квартир на рынке первичного жилья было продано за счет ипотечного кредитования. "Необходимо возобновить ипотечное кредитование на срок 20-30 лет и под 10-15% годовых", - считает Сергей Степенко. Ну что ж, эти бы слова - да Богу в уши. А пока немногим счастливцам, которые еще могут реально задуматься о расширении жилплощади, банки предлагают купить одну квартиру… по цене трех! Бери - не хочу.

Цена вопроса. А у нас - больше!

А теперь о самом интересном - о ценах. Самые высокие они, как известно, в Киеве. Как утверждают аналитики "Украинской Торговой Гильдии", в конце прошлого года стоимость квартиры в новом доме в Киеве начиналась от $53 тыс.

За 2009 г. из-за кризиса средний уровень цен на квартиры в новых домах снизился на 16-38% в зависимости от класса и месторасположения жилого объекта. На вторичном рынке жилья стоимость квадратного метра была выше на 3-8%. Среднегодовой уровень по всем классам составил $2120 за метр.