Рынок земли: кто крайний

Свободная купля-продажа земли в Украине стала заложником борьбы трех сил: органов местного самоуправления, Госкомзема и Минюста. Из-за этого часть сельхозугодий используется неэффективно или не используется вообще. Решения проблемы можно ожидать не ранее новых парламентских выборов.

Президент Украины и Верховная Рада в их нынешнем составе в последний раз успели обменяться законодательными пинками в сфере земельного законодательства. Под завесу прошлого года, 22 декабря, ВРУ приняла закон «О внесении изменений в пункты 14 и 15 раздела Х «Переходные положения «Земельного кодекса Украины относительно срока по продаже земельных участков».

Этим документом депутаты в очередной раз продлили запрет на продажу земли сельскохозяйственного назначения. Виктор Ющенко традиционно попытался бороться с мораторием путем наложения вето. Но 19 января парламентарии 366 голосами сумели его преодолеть. Таким образом, официально продавать и покупать сельхозземли в Украине нельзя до 1 января 2012 г.

Нынешнее продление запрета сохранит статус-кво в сферу земельных правоотношений. По-прежнему будут в ходу проверенные опытным путем варианты отчуждения земли, возможно, появятся новые. «Схем обхода моратория много и они регулярно модернизируются. В их основе лежат допустимые законом сделки (мена, наследование), судебные решения (подавляющее большинство которых сомнительны с правовой точки зрения), предварительные договоры, подмена реальной продажи участка долговременным пользованием (аренда, эмфитевзис)», - объясняет адвокат Виктор Кобылянский.

Чаще всего речь идет об земельных участках в 10-12 га, которые используются девелоперами для создания небольших коттеджных поселков. В таких случаях они смогут достаточно легко договориться с 3-4 владельцами паев о проведении «покупки» (средний размер пая составляет 4 га).

Президент Ассоциации «Земельный Союз Украины» Андрей Кошиль уточняет, что «обходные» пути можно использовать далеко не во всех случаях. «Например, для выращивания сельхозпродукции необходимы массивы от 5 тыс. га, иначе бизнес будет неприбыльным. При нехитром подсчете получаем около тысячи пайщиков - с ними никакую схему не проведешь и не договоришься», - отмечает эксперт.

В ряде случаев использование и распоряжение паями затруднено потому, что их собственники попросту отсутствуют или умерли, не оставив завещания, выехали за границу, пропали без вести, были признаны недееспособными. Среди пайщиков много людей преклонного возраста, которые не в состоянии обрабатывать угодья в несколько гектаров. В результате земля либо пустует, либо сдается в аренду за гроши.

Так, по данным Госкомзема в 2009 г. из 4613,6 тыс. договоров аренды 2441,7 тыс. (52,9%) заключено с крестьянами-пенсионерами, причем 42,2% всех участков арендуются теми же хозяйствами, из земель которых паи и были выделены. В целом были заключены договора в отношении 17,5 га распаеванных земель, что составляет 64% от их общего количества.

Те участки, что оказались в аренде, принесли своим хозяевам порядка 260,2 грн. в год с каждого гектара. А. Кошиль подчеркивает, что сельхозугодья используются крайне нерационально с точки зрения выгоды для их владельцев и отрасли в целом. Тем более, что 59% договоров заключены на срок до 5 лет. За это время арендаторы успевают истощить землю посевами подсолнечника или рапса, а о будущем участка не задумываются.

О ценах на землю после возможной отмены моратория эксперты говорить не спешат – ее должен сформировать рынок. А. Кошиль предполагает, что за исходную цифру будет взята нормативная оценка Госкомзема, которая составляет около 10 тыс. грн. за га. «В любом случае, рынок свою цену установит в зависимости от того, какие будут условия оборота земли, изменения целевого назначения, соблюдения плодородия.

С другой стороны, во избежание избытка предложения и слишком низких цен государство может ввести ограничения, как это применяется во многих зарубежных странах. Например, внедрить дифференцированную систему налогообложения – чем меньше срок между покупкой и продажей земельного участка одним лицом, тем больший налог он платит. Или установить минимальную цену продажи земельных участков», - предполагает эксперт.

Если политики до сих пор не могут договориться, стоит ли продавать в Украине сельскохозяйственную землю, то юристы и практики рынка определились давно. «Мораторий не нужен был изначально. Правильный момент для его отмены был записан в первой редакции Земельного кодекса - 1 января 2005 г. Логично было бы упразднить запрет и с началом финансового кризиса - активизация рынка сельхозземель способна была «разогреть» экономику всей страны. Юридически и экономически мораторий нужно отменять немедленно. Политически - сразу после окончания президентских выборов и выборов в местные советы», - уверен В. Кобылянский.

«Действующим законодательством рыночные превращения на селе и внедрение свободного обращения земли фактически остановлены. Необходимы эффективные законы, которые будут регулировать обращение земель государственной и коммунальной собственности и земель товарного сельскохозпроизводства. Их скорейшее принятие будет способствовать реализации права на распоряжение собственностью, развитию села, притоку инвестиций. После отмены моратория вырастет количество поступлений в госбюджет – при заключении договоров купли-продажи стороны будут платить налоги и сборы в то время как сейчас все деньги проплывают «мимо кассы», - поддерживает коллегу партнер юридической компании «Эйдиком» Алена Воронцова.

Сдерживают развитие событий и два непринятых закона – о земельном кадастре и о рынке земли, хотя они являются обязательными условиями отмены моратория. «Технически это сделать можно на ближайшем пленарном заседании Верховной Рады - нужные законопроекты давно готовы. Но практически их рассмотрение тормозится искусственно именно с целью недопущения прекращения моратория», - уверен В. Кобылянский. А. Кошиль подтверждает – принятие законов невыгодно ряду чиновников и госструктур. «Борьбу за право распоряжаться кадастром ведут три силы: органы местного самоуправления, Госкомзем и Минюст. Кроме того, прозрачный кадастр очень затруднит махинации в сфере земельных отношений», - объясняет он.

Закон о рынке земли необходим для того, чтобы четко определить особенности его функционирования, в частности, условия отчуждения земли, изменения ее целевого назначения, особенности продажи. С другой стороны, А. Кошиль не видит острой необходимости в этом законе, потому что все условия, которые должны быть в нем прописаны, уже есть в других нормативных актах.

«Рынок вообще мог бы заработать и без обоих этих законов, и его работа была бы меньшим злом, чем отсутствие рынка вообще и постоянное продление запрета. Но вряд ли сейчас найдется политическая сила, которая возьмет на себя лоббирования этого вопроса, не рискуя потерять при этом голоса избирателей. Ведь в Украине долго формировалось и продолжает целенаправленно насаждаться мнение, что рынок сельхозземель – это безусловное зло», - объясняет эксперт.

Поэтому невыгодный для многих чиновников вопрос моратория, который лишает их финансовых, управленческих и электоральных дивидендов, останется без движения в лучшем случае до очередных или внеочередных парламентских выборов.