Земля: продать нельзя продолжить мораторий

Парламент сумел преодолеть вето Президента Украины и продлить мораторий на продажу земли сельхозназначения до 2012 года. Вместе с тем, представители рынка считают это ограничение довольно условным: при наличии денег и связей в местных органах самоуправления целевое назначение земельных участков можно изменить.

Поэтому, по мнению экспертов, продление моратория на рынок земли и ее стоимость не повлияет.

Продление моратория: суть запретов

По словам юриста ЮФ "Василь Кисиль и партнеры" Натальи Доценко-Белоус, продление земельного моратория означает запрет на следующие операции:

• внесение права на земельную часть (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ;
• купля-продажа участков с/х назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия для общественных нужд;
• купля-продажа или отчуждение участков сельхозпроизводства, участков, выделенных собственникам земельных паев для ведения личного хозяйства, а также паев;
• изменение целевого назначения (использования) указанных земельных участков, паев;
• ипотека земельных участков в соответствии со ст.15 Закона Украины "Об ипотеке".

Таким образом, отмечает юрист, даже принятие до 2012 года Закона о рынке земли и Закона о государственном земельном кадастре не будет означать автоматическое прекращение действия земельного моратория.

Способы обхода

Вместе с тем, сегодня существуют способы прекращения прав собственности на с/х землю, которые не отнесены к отчуждению (статья 140 Земельного кодекса Украины). "Изменять целевое назначение земельных участков нельзя, но в законах есть столько лазеек, что преодолеть все эти запреты - не проблема", - подчеркивает Н.Доценко-Белоус.

По ее словам, мораторий – это скорее условное понятие, поскольку практика показала, что его можно преодолевать. Наиболее популярным способом преодоления земельного моратория было обращение взыскания в судебном порядке на земельные участки должника.

"В этой ситуации отсутствует добровольное отчуждение земельного участка собственником, временно ограниченное в силу новой редакции пункта 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины", - отмечает юрист. Обращение взыскания на земельный участок собственника-должника, являясь альтернативой отчуждению, позволяет произвести замену собственника, добавляет она.

За время действия моратория не менее популярными способами его преодоления также были:

• добровольный отказ собственника от прав на земельный участок в пользу государства или территориальной общины с целью последующего его выделения другому лицу (с учетом риска выставления участка на аукцион),
• деление/объединение земельных участков, приводящее к появлению новых участков с новым целевым назначением, не попадающим под действие земельного моратория).

По словам Н.Доценко-Белоус, стоимость изменения назначения земли зависит от характеристик участка, а сама процедура изменения может занять от двух месяцев до полугода.

Стоимость "перевода"

Несмотря на действие моратория на продажу сельхозземли, участки все же продаются, о чем свидетельствуют многочисленные объявления о продаже т.н. участков ОСГ (особисте селянське господарство).

Ведущий специалист департамента маркетинга "SV Development" Сергей Костецкий отметил, что стоимость перевода целевого назначения участка сегодня составляет от $50 до $1000 за сотку, в зависимости от месторасположения.

Главное в данном вопросе - это связи с местными администрациями и землеустроительными органами. У них есть возможность менять целевое назначение. Схема на самом деле довольно сложная, но есть ряд фирм, которые, используя лазейки в законодательстве, этим занимаются целенаправленно.

Значительная доля земли, которая покупается девелоперами для строительства коттеджных городков, имеет целевое назначение ОСГ. "Потом, в течение полугода, целевое назначение меняется, и непосредственный покупатель коттеджа получает документы на землю под индивидуальное строительство", - рассказывает эксперт.

Последствия для рынка

Реально, целевое назначение земельного участка на продажную стоимость не влияет, подчеркивает С.Костецкий: "Случаев, чтобы государство забрало тот или иной участок, еще не было, поэтому моратория никто не боится".

Мораторий или его отмена никакого значения для реального земельного рынка не имеют, считает эксперт.

"Да, после его (моратория, - ред.) отмены на рынке появится больше земельных участков, но это никоим образом не повлияет на количество сделок. Возможно, собьет немного цены, но несущественно: сейчас предложение земли довольно большое, а цена в условиях кризиса - минимальная", - добавляет он.

Справка:

22 декабря 2009 года Верховная Рада приняла Закон "О внесении изменений в пункты 14 и 15 раздела X "Переходные положения" Земельного кодекса Украины (относительно срока на продажу земельных участков)", согласно которому продлевается до 2012 г. мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения.

В частности, до 1 января 2012 г. запрещается вносить права на земельную долю (пай) в уставные фонды, не допускается купля-продажа земельных участков с/х-назначения государственной и коммунальной собственности и т.д.

Президент ветировал документ как ограничивающий конституционные права граждан на землю, право каждого распоряжаться своей собственностью.

Однако 19 января Верховная Рада преодолела вето Президента Украины на указанный Закон, продлив, таким образом, мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения до 2012 года.