Потоп в отдельно взятых квартирах

Мало кому не доводилось сталкиваться со стихийным бедствием местного масштаба – заливом квартиры. Забыли выключить кран, «рванула» труба или гибкая подводка, дала течь батарея... А в результате – наводнение не только у вас, но и у соседей снизу.

Сюрприз от соседей сверху

Вода хлестала из квартиры, расположенной над вами, и вы – очевидная жертва. В этом случае действовать нужно так.

В тот же день, в крайнем случае – на следующий, вызываете представителей управляющей компании (УК) или организации, которая обслуживает дом. Они должны зафиксировать факт аварии и составить акт техосмотра, описав все повреждения, нанесенные квартире.

Один экземпляр акта должен остаться у вас (или хотя бы запишите его номер и дату составления, потом акт можно будет затребовать через суд).

Есть нюансы

Лучше обратиться в управляющую компанию с просьбой прислать комиссию, дабы избежать лишних проблем. Дело в том, что иногда УК привлекает к обслуживанию дома эксплуатирующие организации, которые тоже могут направить комиссию. Тогда такое право проводить осмотры у них должно быть зафиксировано в договоре с УК. Если этого нет, составленный ими акт техосмотра будет признан судом недействительным. Поэтому нужно все же вызвать комиссию из УК, либо попросить представителей эксплуатирующей организации показать договор, где должен быть пункт, дающий право проводить осмотры жилых помещений и составлять соответствующие акты.

При составлении акта будьте внимательны: все повреждения следует зафиксировать как можно точнее и подробнее. Если что-то окажется упущенным, то в дальнейшем эксперт в своем заключении не вправе будет засчитать забытое повреждение. Во всяком случае, если дело дойдет до суда, суд исключит это повреждение из экспертного заключения, да еще может поставить под сомнение сам этот документ.

Если, на ваш взгляд, залив нанес весьма существенный вред жилищу и вещам, а прикинуть на глазок величину ущерба не удается (или не получается мирно договориться с виновной стороной о сумме компенсации), обращайтесь в экспертную организацию, которая имеет лицензию на оценочную деятельность. На основании независимого экспертного заключения можно будет требовать возмещения ущерба с виновника, либо подавать на него в суд.

Не обращайтесь за экспертным заключением (другое название – оценочный отчет) в компанию, которая занимается ремонтом квартир. Там, конечно, охотно составят смету на ликвидацию последствий «водных процедур». Но если впоследствии представить ее в суд, он по заявлению стороны ответчика такую смету исключит из материалов дела, поскольку она не может служить доказательством размера компенсации, который ответчик должен возместить. В лучшем случае суд сам назначит проведение экспертизы. А все это – потеря времени и денег. Причем впустую.

Бывает, берут усредненную стоимость стройматериалов для восстановительного ремонта (хотя вам они обошлись гораздо дороже). Обращайтесь с копией отчета, составленного залившими вас соседями, к другим экспертам, советуйтесь со специалистами.

Покажите отчет – пусть проверят, правильно ли там подсчитана, например, площадь побелки потолка. Если будут выявлены ошибки, просите дать письменное заключение или пригласите в суд в качестве свидетеля. Суд, скорее всего, назначит повторную экспертизу, уже судебную. Для этого нужно быть готовым назвать экспертную организацию, которая сможет провести оценочный отчет и заявить такое ходатайство.
Телеграммы новой волны

Обычно виновника залива вызывают на проведение экспертизы, хотя в законодательстве такого требования нет. Тем не менее лучше все же пригласить устроившего потоп соседа на осмотр и проведение оценки ущерба. Причем пригласить в письменной форме (телеграммой с уведомлением о вручении) и минимум за три рабочих дня. Чек и квитанция с уведомлением сохраняются и предъявляются во время судебного заседания. Тогда у ответчика не будет оснований говорить: «Знать ничего не знаю, ведать ни о чем не ведаю».

Не стоит тем не менее занимать слишком жесткую позицию по отношению к соседу сверху. Прежде лучше попробовать разобраться, что же все-таки у него в квартире вышло из строя, по какой причине произошел залив, и кто на самом деле проштрафился. Может быть, сам жилец и ни при чем, а виновата эксплуатирующая организация: прорвало трубу до вентильного крана. А все, что «до него», считается общим имуществом. За это оборудование в любом случае несет ответственность управляющая компания. В таком случае, возможно, имеет смысл предъявить претензии к ней, потребовав возмещения ущерба.

Сюрприз соседям снизу

Если залив произошел из вашей квартиры, и она тоже пострадала, действовать нужно по уже описанному сценарию. Вызываете комиссию из УК, чтобы она оценила ущерб. Комиссия составляет подробный акт, а кроме того, может дать предварительное заключение по поводу причины бедствия. Следующий шаг – приглашение экспертов, которые определяют причину аварии окончательно.

Дальше – возможны варианты.

Вариант первый. Установлено, что виновник происшествия – вы. Постарайтесь лично осмотреть залитую квартиру соседей снизу, чтобы в первом приближении оценить масштабы бедствия, а еще лучше – пригласите в качестве своего представителя эксперта.

Если вас не хотят пускать на порог, можно заподозрить, что пострадавшие рассчитывают получить компенсацию побольше. В таком случае проинформируйте их, что будете настаивать на проведении экспертизы ущерба от затопления в вашем присутствии. Отправьте соседям телеграмму или заказное письмо с уведомлением, чтобы они пригласили вас на проведение оценочного осмотра квартиры. Заверенную телеграфом копию телеграммы сохраните.

На случай, если экспертиза будет произведена без вас, ее результаты можно будет попытаться оспорить, потребовав от суда повторного проведения.

Если дело все-таки дошло до суда, возможно, вы сумеете прийти к разумному соглашению, опираясь на результаты экспертизы.

Вариант второй. Установлено, что виновник залива – ДЕЗ, управляющий вашим домом (или иная управляющая организация). Например, выяснено, что авария произошла «до общего крана», который подает воду в квартиру и является общим имуществом собственников дома (скажем, в результате гидравлического удара). В таком случае управляющая организация должна компенсировать ущерб, причиненный вам и вашим соседям от затопления квартир. На основе составленного экспертами оценочного отчета управляющей компании предъявляется иск о взыскании ущерба.

Cоветы на бегу

Если вы живете в доме, где старые трубы постоянно грозят наводнением, чаще обращайтесь в ДЕЗ с требованием ремонта, причем обращайтесь в письменной форме (обязательно сохраняйте копии писем). Собирайте все чеки на мебель и оборудование вашей квартиры, а также чеки на все производимые ремонтные работы.

Попытайтесь решить вопрос о возмещении ущерба мирным путем. Если не удалось достигнуть консенсуса с соседями, скорее всего, не избежать судебной тяжбы, а стало быть, расходов. Напротив, мирную договоренность можно использовать как дополнительный аргумент для снижения суммы, т. к. соседу не нужно будет идти в суд и тратить деньги на адвоката.

Имейте в виду, что при обращении в суд речь может идти не только о возмещении материального вреда, но и о компенсации морального ущерба.

Комментарий

Антон Ежов, адвокат:

– Никто не застрахован от того, что в его квартире вдруг не лопнет труба системы отопления и вода не зальет соседей. Однако многие по старинке продолжают считать, что за нанесенный ущерб должны платить жильцы или собственники квартиры, откуда произошел залив. Подобных взглядов, к сожалению, придерживаются и некоторые юристы, ведь еще с советских времен у нас повелось: у кого лопнула труба, тот и виноват. И суды по инерции оценивают даже экспертные заключения критически.

Редко кто из ответчиков по делам о взыскании ущерба, причиненного заливом квартиры, сопротивляется в суде должным образом. И напрасно! Чтобы эффективно бороться, необходимо определить, кто же является виновником залива квартиры. Если выяснится, что настоящий виновник аварии – управляющая компания, доказать это будет не так-то просто. Хотя на самом деле любой слесарь легко определит источник аварии. Но поскольку слесарь, как правило, сотрудник управляющей или обслуживающей дом компании, то комиссия может скрыть тот факт, что виноваты они сами. Скорее всего, вину свалят на жильца.

Акт, составленный представителями обслуживающей дом организации, нельзя принимать как безусловное доказательство вашей вины. Ведь коммунальщики заинтересованы переложить ответственность на вас. Они готовы даже «потерять» книгу диспетчера, где, может быть, имелся ваш (зафиксированный) вызов слесаря для установки каких-либо устройств на трубопроводе.

Для проверки обоснованности такого акта следует вызвать независимого эксперта, который проведет обследование устройства, ставшего причиной залива.

Эксперт может исследовать:

1. надлежащего ли качества было устройство, которое вышло из строя (при этом он сам найдет сертификат соответствия на данное изделие, если устройство выпускалось промышленным, а не кустарным способом);
2. надлежащим ли образом было установлено устройство.

Если ответы на оба эти вопроса будут положительные, эксперт сделает однозначный вывод: причиной аварии мог быть гидравлический удар в системе трубопровода.

Это весьма огорчительный «диагноз» для обслуживающей дом организации. Если она не сможет его опровергнуть, то ей придется заплатить за ущерб, причиненный заливом квартир.

Не стоит, однако, думать, что достаточно будет взять на судебное заседание такое заключение, и вы сразу выиграете дело. Ничуть не бывало! Потребуется преподнести служителям Фемиды это заключение убедительно, чтобы они правильно восприняли содержащиеся в нем аргументы. Поэтому нужно приглашать независимых экспертов, которые составят заключение о причинах аварии. Хотя и независимого эксперта не помешает проверить – с составленным им оценочным отчетом обратиться в другую экспертную компанию.

Истцы и ответчики

Если залив произошел из вашей квартиры, а эксперт установил, что виновата управляющая компания, поторопитесь предъявить иск первым – у истцов больше шансов выиграть дело. Не ждите, пока залитые соседи предъявят иск вам, и вы станете ответчиком.

Терять время нельзя, особенно если вы не доверяете соседям. Чем позже вы закажете экспертный отчет и обратитесь в суд, тем сложнее будет потом доказывать, в результате чего вы пострадали и в каких размерах понесли убытки. Проще говоря, действовать следует по свежим следам. И если вы соблюли все формальности, а все документы (акт РЭУ, отчет и лицензии оценочной организации) в порядке, суд, скорее всего, признает вашу правоту.

Следует обратить внимание на то, нет ли расхождений между оценочным отчетом и актом технического осмотра. Если в отчете описано повреждений больше, чем в акте, то уже на этом основании в суде можно утверждать, что такому отчету доверять нельзя.

Жалоб много не бывает

Делая перепланировку, связанную с сантехническим оборудованием, оформляйте все как положено по закону. Желательно, чтобы эти работы осуществляли специалисты управляющей компании. Когда предстоят серьезные работы, заключайте договор. Даже при незначительных переделках требуйте квитанцию об оплате работ. Если чеки и квитанции давать не хотят, не стесняйтесь жаловаться в налоговую инспекцию. Ведь любая такая квитанция может оказаться палочкой-выручалочкой в случае выхода оборудования из строя и залива (при отсутствии квитанции вам будут говорить, что вы сами меняли или ремонтировали такие устройства).

Еще один способ отстаивания своих прав – не давать спуску УК: не поменяли прокладку у текущего крана, или отказались сделать что-то еще – пишите жалобу. Сообщите в налоговую, что с вас берут деньги «черным налом», без всяких квитанций. Причем бояться испортить отношения с управляющей компанией не стоит: вам же потом застенчивость выйдет боком, когда предъявят иски на сотни тысяч рублей и обвинят именно вас, а суд еще и взыщет. Хотя вина полностью на управляющей компании, которая ненадлежащим образом оказывала услуги, но УК будет утверждать, что вы к ее работникам никогда не обращались.

Однако если залив небольшой (к примеру, в виде не очень заметного пятна на потолке), то лучше, конечно, с судом не затеваться, а уладить конфликт мирным путем.

Закон – наш щит и меч, прокладка и вантуз

Пункт 5.2.12 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170). Персонал организации по обслуживанию жилищного фонда обязан систематически в течение отопительного сезона проводить контроль, касающийся работы систем отопления. И если осмотр никогда не производился, владельцы квартир не должны нести ответственность за оборудование, которое ими не устанавливалось и которое вышло из строя по причине износа, т. к. его исправностью никто не интересовался.

Ст. 1064 ГК РФ. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Закон РФ № 2300-I от 7.02.1992 «О защите прав потребителей». Если возник конфликт с управляющей компанией, нужно смело ссылаться на этот документ. Ведь коммунальные услуги (в том числе услуги по отоплению и водопроводу) следует считать услугами, предоставляемыми потребителю. И если они ненадлежащего качества, то законом установлена ответственность.

Другие положения этого закона.

Пункт. 2 ст. 13. Если иное не установлено законодательством, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.

Ст. 29. Потребитель вправе настаивать на полном возмещении убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги).

Ст. 15. Можно также потребовать возмещения морального вреда вследствие нарушения прав потребителя.

Узелки на память

• После того, как стены, пол и потолки подсохнут, следы наводнения видны даже лучше. Поэтому спешить с вызовом экспертизы в день залива следует, только если вы потенциальный виновник залива, а причина – ЧП, например, некачественный шланг гибкой подводки (по этой причине происходит очень много заливов) или сверхнормативное давление в системе водоснабжения.
• Делать ремонт помещения можно сразу после получения на руки отчета о размере ущерба. Однако сначала все же лучше убедиться, что помещение окончательно просохло (на это уходит две-четыре недели), вода может задержаться, например, в пустотах плит перекрытий;
• Не устраняйте своими силами последствия затопления помещения до тех пор, пока не сделана экспертиза нанесенного ущерба при заливе вашей квартиры. Только после того, как она проведена и составлено оценочное заключение, можно приступить к устранению следов аварии.
• При составлении оценочного отчета стоимость материалов рассчитывается по рыночным ценам, поэтому могут пригодиться чеки и квитанции. А вот расценки на работы принимаются государственные – с коэффициентами пересчета, которые устанавливают центры ценообразования (в Москве – МЦЦС). Таким образом, стоимость работ получается несколько ниже реальной (к слову, конечная цифра зависит от квалификации и опыта сметчика). Но тут уж ничего не попишешь: такова сложившаяся в судах практика, а искусственное увеличение стоимости ремонта может привести к проигрышу дела.