Аренда жилья: как правильно заключить договор найма

Один из способов выживания в тяжелых экономических условиях - сдача жилплощади в аренду. В основном владельцы квартир размещают объявления на столбах и заборах, а при личной встрече с претендентами ограничиваются удостоверением личности и договоренности о сумме оплаты.

После крепкого рукопожатия и получения аванса (обычно за первый и последний месяц аренды) стороны приступают к выполнению своих обязанностей, не беспокоясь о правовых последствиях совершенного сделки. А зря, ведь свои права и обязанности должен знать не только арендодатель, но и арендатор.

К финансово-экономического кризиса частные инвесторы привлекали ипотечные кредиты, покупали квартиры и сдавали их в аренду, а проценты по кредиту выплачивали по арендной плате. Вкладывая деньги в недвижимость и сдавая ее в аренду, частные инвесторы редко задумывались о налогах. А пренебрежение к системе налогообложения грозит большими неприятностями, даже уголовной ответственностью.

В действующем жилищном законодательстве аренда жилых помещений имеет свои нюансы. Они зависят от того, кому сдавать - юридическому или физическому лицу. Именно из этого следуют правовые последствия и налоговые обязательства собственника. Рассмотрим некоторые из них.

Суть договора найма

Законодатель в п. 18.1.5 Закона Украины "О налогообложении прибыли предприятий" определил аренду жилых помещений как хозяйственную операцию, предусматривающая предоставление жилого дома или квартиры ее владельцем в пользование другому физическому или юридическому лицу на определенный срок, для целевого использования и за арендную плату .

Максимальный размер арендной платы, выплачиваемой физическими лицами за использование жилого помещения как места постоянного проживания, подлежит регуляции в порядке, определенном Кабинетом министров Украины. Арендная плата за жилое помещение, которое используют не как место постоянного проживания, а также размер арендной платы для юридических лиц регуляции не подлежат.

Порядок осуществления операций по аренде жилья Кабинет Министров Украины устанавливает в соответствии с положениями Жилищного кодекса Украины (далее - ЖКУ). Следует заметить, что ЖКУ был принят еще 30 июня 1983 Верховной Радой УССР и не отражает реалий сегодняшнего дня, а тем более не регулирует должным образом правоотношения, которые сложились в сегменте жилищной политики государства.

Согласно ст. 150 ЖКУ граждане, имеющие в частной собственности жилой дом (его часть) или квартиру, пользуются им (ею) для личного проживания и проживания членов их семей, имеют право распоряжаться этой собственностью по своему усмотрению (продавать ее, дарить, завещать, сдавать в аренду, обменивать, закладывать, осуществлять иные, не запрещенные законом сделки).

Согласно ст. 158 ЖКУ наниматель пользуется жилым помещением в доме (квартире), принадлежащий гражданину на праве частной собственности, согласно договору найма жилого помещения. Этот договор заключается между собственником и нанимателем жилого помещения в письменной форме и регистрируется в исполнительном комитете местного Совета народных депутатов или в созданном им органе управления.

Указанный документ должен содержать указание на предмет договора, срок, на который он заключен, определять права и обязанности нанимателя и предусматривать другие условия. Договор найма (аренды) по своей правовой природе консенсусный и возмездной и отличается от других договоров.

Так, в соответствии с ним наниматель получает имущество не в собственность, а лишь во временное пользование, в отличие от договоров купли-продажи, мены и дарения, которые делают приобретателя недвижимости ее собственником. Наниматель, поскольку он является лишь временным пользователем имущества, по истечении срока договора и в случае его досрочного расторжения должен вернуть взятое в наем имущество наймодателю в исправном состоянии.

В аренду в доме (квартире), принадлежащий гражданину на праве частной собственности, может быть как изолированное, так и неизолированное жилое помещение (комната, связанная с другой общим входом), а также его часть. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма помещения, непригодные для проживания (подвалы и т.д.), а также подсобные помещения (кухня, коридор, кладовка и т.д.).

Жилое помещение сдается нанимателю на определенный срок или без указания срока. Члены семьи нанимателя, проживающие с ним в доме (квартире), принадлежащий гражданину на праве частной собственности, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.

Заключая договор найма, необходимо принять во внимание, что согласно ст. 162 ЖКУ плата за пользование жилым помещением в доме (квартире), принадлежащий гражданину на праве частной собственности, устанавливается по соглашению сторон. Плата за коммунальные услуги взимается по утвержденным в установленном порядке тарифам. Сроки внесения квартирной платы и платы за коммунальные услуги определяют по соглашению сторон. Наниматель обязан своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги.