Инвестиции в недвижимость или в пропасть?

После всем известного ряда скандалов и афер, которые были осуществлены за последние годы в сфере строительства жилья, Верховная Рада Украины приняла изменения к большинству законов.

Наиболее существенными, по нашему мнению, стали изменения к закону Украины "Об инвестиционной деятельности" от 15 декабря 2005 года (дальше - Закон), а именно - были внесены изменения относительно ограничения юридических механизмов привлечения средств физических и юридических лиц для инвестирования строительства жилья.

Давайте попробуем рассмотреть и выяснить достигли ли своей цели принятые изменения на сегодняшний день, как приспособились к ним строительные компании, какие именно схемы с учетом новелл законодательства разработаны строителями и стали ли они безопаснее и прозрачнее для инвесторов.

Сначала давайте проведем анализ самих изменений и попробуем узнать, какую цель ставил перед собой законодатель, принимая такие изменения. Принятие части 3 к ст. 4 Закона сопровождалось многими скандалами. Предлагалось создать следственную комиссию, так как невооруженным глазом было видно, что изменениями к Закону народные избранники, перед тем как "пойти" на новые выборы, пытались как можно больше пролоббировать свои интересы в разных сферах предпринимательства. В свою очередь, строителями они были названы как контрольный выстрел "финансистов".

Следовательно, что мы имеем на сегодня - законодатель подталкивает участников строительного рынка к широкому практическому применению институтов финансирования. Цель такого шага - дополнительные гарантии, надежность, четкое регулирование и цивилизованные правила сбора средств на строительство через Фонд финансирования строительства, Фонд операций с недвижимостью, Институт совместного инвестирования, Негосударственные пенсионные фонды (дальше - ФФС, ФОН, ИСИ, НПФ) и целевые облигации.

По расчету законодателя, от реализации таких форм инвестирования должны были выиграть в первую очередь вкладчики, но как бы там ни было, беспрекословным стало увеличение накладных расходов на обслуживание ФФС, ФОН, ИСИ, НПФ или целевых облигаций. В конечном итоге эти расходы были переведены на приобретателей нового жилья, и это привело к его подорожанию. Проведем анализ некоторых основных, по нашему мнению, схем финансирования строительства, и определим их преимущества и недостатки. Фонд финансирования строительства создается для коллективных инвестиций в строительство объектов недвижимости.

В обмен на инвестиции в ФФС вкладчик получает квадратные метры. ФФС обычно создают строительные компании. Фонд финансирования строительства, как правило, заказывает строительство определенного объекта строительной компании и заключает с ним договор с определением предыдущего объема заказа, потом привлекает инвесторов, за которыми закрепляется объект инвестирования (жилье), который потом и передается в собственность в случае полного выполнения всех условий по договору. Инвестор имеет право изменить объект инвестирования, а также отказаться от инвестирования закрепленного за ним объекта, и получить внесенные средства в количестве и порядке, определенном договором и законодательством.

ФФС имеет свои плюсы, среди которых мы можем отметить: дает возможность относительно дешево (на этапе строительства) приобрести квартиру;самый простой и самый понятный для доверителя - мелкого инвестора;обычно управляющая ФФС компания - строительная, то есть компетентная в своей области. Это снижает риск нецелевого использования денег и затраты на строительство. ФФБ обязаны страховать объект.

Привлеченные средства Фонд операций с недвижимостью использует в интересах владельцев сертификатов на условиях управления имуществом для осуществления операций с недвижимостью с целью получения прибыли.

Основное отличие Фонда от ФФС - Фонд операций с недвижимостью не отдает в собственность вкладчикам Фонда построенный объект, а продает его и распределяет прибыль среди инвесторов. Владельцы Фонда - строительные и финансовые компании, банки. ФОН выпускает и размещает сертификаты, а потом за счет привлеченных средств финансирует строительство, контролируя использование средств застройщиком.

Построенное жилье продается, а ФОН распределяет прибыль между владельцами сертификатов Фонда. Преимуществом здесь является возможность получения дохода от относительно небольших затрат (5 000 - 15 000 гривен), а также ФОНы обязаны страховать монтажно-строительные работы в страховых компаниях. Еще одним распространенным инструментом привлечения инвесторов при строительстве является эмиссия облигаций.

В использовании этого способа финансирования строительства отправной точкой будут нормы части 3 статьи 4 Закона "Об инвестиционной деятельности". Ими установлено, что инвестирование и финансирование объектов жилищного строительства с привлечением "со стороны" средств физических и юридических лиц может осуществляться также и через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости.

Поэтому, выпуская целевые облигации под жилье, которое строится, застройщик может быть уверен, что действует исключительно в пределах закона. А теперь остановимся на специфике выпуска целевых облигаций под строительство жилищной недвижимости. У застройщика есть возможность выбора между двумя видами облигаций:

1) выпущенными "под квадратные метры", когда все облигации выпускаются номиналом, который равняется определенной площади жилья (например, 0,01 кв. м, 0,5 кв. м или 1 кв. м - в зависимости от кратности площади всех помещений). Это позволяет уменьшить организационные и финансовые расходы по регистрации выпуска облигаций в ГКЦБФР (регистрируется только один выпуск, который покрывает собой всю предсказуемую под продажу площадь), на изготовление сертификатов облигаций (при документарной форме выпуска) или на обслуживание выпуска депозитарием (при бездокументарной форме выпуска).

Облигации продаются заинтересованным лицам пакетом - в количестве, которое составляет площадь помещения, которое будет приобретаться (например, лицу, заинтересованному в приобретении однокомнатной квартиры площадью 50,5 кв. м, продается 101 облигация номиналом 0,5 кв. м каждая). Причем обязательным условием продажи первичному владельцу таких пакетов должна быть их неделимость при последующей возможной перепродаже. Есть смысл внести соответствующее условие в информацию о выпуске облигаций и в договора их первичной купли-продажи, чтобы избежать в будущем ситуаций, когда отдельной личностью для погашения подаются облигации номиналом в несколько квадратных метров;

2) выпущенными "под помещение" в целом (под 1-комн., 2-комн. и прочие квартиры, под машино-места). В этом случае одной облигацией оформляется все помещение в целом. Недостатком такого подхода является необходимость регистрации в ГКЦБФР отдельных серий облигаций на каждое однотипное помещение (отдельных серий на одинаковые 1-комн., одинаковые 2-комн. и прочие квартиры, на одинаковые машино-места).

Наконец, можно сказать несколько слов о беспечности сотрудничества инвестора с застройщиком, а также сделать вывод о том, стали ли результативными изменения к законодательству. С высокой уверенностью можно сказать, что, скорее всего, изменения принимались на быструю руку, и ими не обеспечена защита инвестора от мошенничества.

А по нашему мнению в условиях мирового финансового кризиса и снижения спроса на недвижимость, риски для потенциальных инвесторов увеличились, хотя законодателем сделаны были потуги ввести безопасных посредников. На сегодняшний день, как показывает практика, не все в состоянии выполнить взятые на себя обязательства. Да и, по большому счету, не столь важно по какой схеме будет привлекать средства потенциальный мошенник, каждая из них может быть достаточно эффективной.