Как выжить в съемной квартире

Каждый десятый украинец снимает жилье. По неофициальным данным, в Киеве проживает 4 млн человек, из которых официальную прописку имеют только 2,7 млн. Это означает, что по крайней мере 1,3 млн человек живут в столице на птичьих правах и вынуждены постоянно снимать жилье.

По разным данным еще около 4 млн украинцев снимают квартиры в других регионах страны. О том, как нынче сложно недорого снять хорошую квартиру, не став жертвой мошенничества, написаны тысячи статей. 

Представим, что вам повезло и вы стали временным обладателем уютной жилплощади за умеренную цену. Казалось бы, живи и радуйся. Но те, кто обитает в съемных квартирах не первый год, знают, что договориться об аренде квартиры часто бывает проще, чем удержаться в ней на длительный срок.

Риелторские компании обещают многое, но по сути они предоставляют лишь информационные услуги. Поэтому серьезно заблуждаются те, кто считает договоры, заключенные через риелтора, надежнее распечатки любого типового договора с подписями сторон.

Нотариусы и ЖЭКи

На самом деле, по словам вице-президента международной юридической компании «Александров и партнеры» Русланы Музычко, «никакой ответственности за совершенную сделку риелторы не несут». У них есть договоры с четко определенными условиями, в которых никаких обязанностей риелтора не предусмотрено, и ничего другого они никогда не подпишут. Все, что их интересует, — это получить комиссионные за посредничество.

Как правило, предметом договора со стороны риелтора являются лишь «информационные услуги» или «доступ к базе данных». И в тот момент, когда арендодатель подписывает договор с арендатором, обязанности риелтора считаются выполненными.

Но компании стараются обезопасить себя еще больше. Во-первых, на многих договорах нет печати брокерской конторы, что полностью освобождает риелторов от ответственности в случае если договор вопреки норме закона не засвидетельствован нотариусом (а это скорее распространенная практика, чем исключение. — Ред.).

Во-вторых, часто в качестве исполнителя указан агент, не имеющий ни агентского соглашения, ни других оформленных отношений с работодателем. В-третьих, как рассказала Музычко, она столкнулась с ситуацией, когда риелторская контора, предоставляя услуги и подписывая об этом договор, требовала возврата оригинала документа после завершения сделки, минимизируя таким образом налоги.

Некоторые риелторы говорят клиентам, что они регистрируют договоры в ЖЭКе и это придает последним юридическую силу. Однако это не так. Право засвидетельствования подобного документа согласно Гражданскому кодексу Украины есть только у нотариуса. И для соглашений, заключенных более чем на 12 месяцев, такое засвидетельствование является обязательным.

В остальных случаях достаточно письменного договора с подписями двух сторон. Впрочем, согласно Жилищному кодексу договор должен быть зарегистрирован в жилищно-эксплуатационной конторе, но к его юридической силе это не имеет никакого отношения.

Изменить статус-кво практически невозможно, так как в Украине деятельность риелторов не регулируется законом. Уже несколько лет в Верховной Раде пылится проект закона «О риелторской деятельности». По мнению самих участников рынка, он должен упорядочить их действия. А пока все агентства недвижимости работают в рамках Закона «О предпринимательской деятельности», что позволяет им минимизировать любую ответственность.

Что должно быть в договоре

Даже если вам повезло и квартира досталась без комиссионных, юристы все равно рекомендуют заключать договор аренды, ибо он фиксирует условия — кто за что платит и отвечает, суммы, сроки и условия. В стандартных договорах обычно прописывают все необходимые пункты: место и время заключения, ФИО сторон, характеристику сдаваемого жилья, размер платы и прочее.

Старайтесь подписать договор на максимальный срок. Как правило, арендодатели не хотят заключать письменное соглашение более чем на 11 месяцев. Аргументация проста — его необходимо регистрировать у нотариуса со всеми вытекающими отсюда последствиями. В такой ситуации лучше согласиться на долгосрочный договор без нотариальной подписи.

Во-первых, договор, составленный на более длительный срок, дает больше прав арендатору, не говоря уж о стабильности. Во-вторых, согласно ст. 220 Гражданского кодекса, если стороны договорились по всем условиям, что подтверждено письменно, и произошло частичное или полное выполнение договора, но нет нотариального засвидетельствования — суд может признать такой договор действительным.

Самое главное, ни в коем случае не вносите исправления в договор ручкой, ну а коль пришлось это сделать, то зафиксируйте изменения подписями сторон. Иначе документ может быть признан недействительным, даже если подпись нотариуса была не нужна.

Кроме того, проследите, чтобы четко и максимально подробно были прописаны права и обязанности сторон. Ведь если условия не обозначены в договоре, автоматически начинают действовать нормы законодательства. А нормы эти многих могут удивить. К примеру, текущий ремонт жилья, как и все коммунальные платежи, согласно закону ложатся на плечи нанимателей, а проживание временных жильцов (друзей, родителей, родственников) разрешается только с согласия хозяина.

Если состояние квартиры более чем удовлетворительное, рекомендуется приложить опись дорогостоящего имущества (бытовой техники, электроники, предметов мебели) с указанием его состояния, дабы по истечении срока аренды не возникло обвинений в пропаже или порче. Как правило, это связано с тем, что хозяева не желают расставаться с полученным в начале аренды залогом и ищут предлог оставить деньги себе.

После заключения договора желательно не забывать о нем в течение всего времени проживания. Юристы советуют на обратной стороне документа требовать росписи арендодателя о получении платы за определенный период. Бывали случаи, когда владелец жилья, обиженный по какой-то причине на арендаторов, начинал требовать взыскания «задолженности» в судебном порядке. Хотя чаще такие угрозы используют, чтобы сделать жильцов более сговорчивыми.

Арендатор поднимает цену

Несмотря на прописанные условия договора и «гарантии» риелторов, конфликты между арендатором и арендодателем — далеко не редкость. И выпутываться из сложившейся ситуации жильцу приходится самостоятельно. По статистике, большая часть таких конфликтов связана либо с повышением арендной платы, либо с требованием освободить квартиру. Если компромисс найти не удается, а продолжать жить в квартире на оговоренных условиях хочется, есть два пути решения проблемы.

Это так называемые неудобные вопросы. Если хозяин квартиры начинает заводить разговор о непомерно низкой плате в условиях инфляции, а вы готовы идти на конфликт, тогда поинтересуйтесь, зарегистрированы ли жильцы в ЖЭКе и увеличена ли квартплата в связи с увеличением количества жильцов, а кроме того, уплачены ли налоги с прибыли, полученной от аренды, и знают ли о факте сдачи квартиры в аренду в налоговой.

После этого хозяева, как правило, на некоторое время забывают о повышении стоимости аренды, а в случае выселения дают возможность спокойно в течение месяца-двух паковать чемоданы.

Если это не помогло, можно непрозрачно намекнуть, что вы знаете свои права и готовы защищать их в суде. Понятно, что суд — дело хлопотное и до него вряд ли дойдет. Но аргументация со ссылкой на статьи кодекса или закона часто оказывает на несговорчивых арендодателей магическое действие. В частности, непременно надо упомянуть, что согласно ст. 820 Гражданского кодекса одностороннее изменение платы за использование жилья не допускается.

Предупреждение о разрыве договора должно быть сделано за два месяца в письменном виде (ст. 825); если же до окончания действия договора осталось меньше трех месяцев, а арендодатель не сообщил о своих дальнейших планах, договор считается продленным на таких же условиях и на такой же срок (ст. 822). Что касается семей, где есть несовершеннолетние дети, то согласно Жилищному кодексу в период отопительного сезона выселить таких жильцов нельзя даже по решению суда.

Впрочем, эффект от подобных разговоров может оказаться прямо противоположным. Тогда следует быть готовым к смене замков, выбрасыванию вещей из квартиры и визиту незваных гостей подозрительного вида.

В такой ситуации самый простой вариант — найти новое жилье. Ну а те, кто все же решится идти до конца, то есть до суда, имеют все шансы прожить в съемной квартире на «старых» условиях еще год и более. Правда, нервы в этом случае нужно иметь действительно железные.