Цены на жилье: до Берлина дотянулись, на очереди - Лондон...

К началу 2008-го квадратный метр жилья в новостройках Киева в среднем подскочит в цене до $2200-2400. Специалисты по недвижимости, с которыми довелось пообщаться, предрекают: возможно, увеличение средней стоимости нового жилья и притормозится – но только после того, как достигнет вышеназванного заоблачного показателя.

Напомним, что пока себестоимость кв. м строительства жилья в Киеве - $600-700, средняя рыночная цена – около $1700.

Именно об этом во время Интернет-конференции на правительственном портале в самом конце прошлого года и говорил вице-премьер, министр строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины Владимир Рыбак:

«Экономически обоснованная себестоимость жилья в городе Киеве за кв. метр - 3200 - 3300 гривень. Естественно, на рынке недвижимости такой цены нет - она многократно завышена, в зависимости от района…».

Если точнее, то по последним данным строительно-инвестиционной компании «КиевЖилИнвест», стоимость квадратного метра нового жилья эконом-класса $1548-1607, бизнес-класса – $2219-2357, премиум-класса – $4190-4586. Причем только в последний месяц ушедшего года цены на «первичку» в столице выросли от пяти до девяти процентов!

Кстати, по мнению вице-премьера, сбить стремительные темпы увеличения этих цен можно.

Но для этого:

• во-первых, политическая и экономическая ситуация в стране должна быть стабильной - тогда у иностранных инвесторов появится уверенность, что украинские законы меняться не будут, и инвесторы активнее станут обживать строительный рынок;
• во-вторых, той же власти следует содействовать наращиванию темпов строительства жилья. Рыбак сообщил, что предпосылки к этому закладываются: правительство разрабатывает программы социального и доступного жилья, реконструкции кварталов 40-60-х годов прошлого века, проще говоря – домов барачного типа и хрущевок.

Кроме озвученных вице-премьером причин завышенной стоимости жилья, специалисты называют еще несколько – из тех, что довольно существенно могут влиять на рынок жилья.

Итак, это:

• тендеры на получение земли до сих пор не отличаются прозрачностью;
• люди продолжают сберегать и приумножать свой капитал, вкладывая его почти исключительно в недвижимость - из-за отсутствия альтернативных инструментов инвестирования;
• остаются необоснованно затратными проектирование и согласование документов;
• перманентное и ощутимое подорожание энергоресурсов (например, за прошлый год – в четыре раза) так же перманентно и ощутимо сказывается на стоимости жилья, поскольку производство цемента, металла, щебня достаточно энергоемкий процесс.

Есть еще ряд факторов, влияющих на ценообразование, о которых - подробнее.

Что диктует правила «первичке»

«Вторичный рынок оказывает большое влияние, особенно в плане ценообразования, на первичный рынок», - утверждает первый вице-президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Киева Игорь Однопозов.

И объясняется это достаточно просто. Вторичный рынок недвижимости возник-то первым – ему уже 15 лет. Помните, жилье в начале 90-х годов прошлого века квартиру можно было приобрести за каких-то несколько тысяч (не десятков и тем более не сотен!) долларов? Вот времена-то были!

Первичный же рынок, то есть собственно новое жилье, возник лет на пять-шесть позже. «Не секрет, что когда создавались первые бизнес-проекты по «первичке» и строителям необходимо было определяться с ценами, то обращались именно к риелторам – специалистам вторичного рынка недвижимости для того, чтобы понять ценовую ситуацию на рынке.

Таким образом, исходя из цен на «вторичке», определяли цены на первичном рынке. Безусловно, от роста цен никуда не деться, и тон в этом задает до сих пор (хорошо это или плохо - сказать затрудняюсь) вторичный рынок», - объясняет господин Однопозов.

Беда лишь в том, что ценообразование на вторичном рынке происходит по принципу «как владелец пожелает», исходя из его собственных потребностей. «Поэтому такой колоссальный разброс цен: в одном и том же доме разница в стоимости квартиры может составлять десятки тысяч долларов» - объясняет специалист.

Казалось бы, вопрос можно решить, разработав определенную классификацию на «вторичку». Отнюдь! Однопозов рассказал, что одно время действительно пытались внедрить такую классификацию, но, увы, не сработало: «Исключительно владелец определяет не только стоимость своей квартиры, но и ее тип, ее класс и уровень».

Кстати, до сих пор покупатель мог приобрести жилье на первичке, скажем, за $1100-1200 – то есть, процентов на тридцать дешевле – если вкладывал средства на начальном этапе строительства.

Генеральный директор компании Global Solutions, специализирующейся на развитии объектов жилищной и офисной недвижимости, Сергей Тумасов объяснил это так: некоторые компании имеют возможность относительно недорого отвести себе участок земли под застройку, и изначально выставляют низкие цены, чтобы как можно быстрее привлечь средства. На завершающей же стадии застройщику нужно компенсировать свои затраты, поэтому цена вырастает до стоимости «вторички».

Однако, такая тенденция, похоже, скоро сойдет на нет: «На начальном этапе будет законодательно запрещено продавать квартиры - есть предпосылки для принятия закона о том, чтобы продажа могла осуществляться, если здание возведено не менее, чем на 60%», - объяснил Тумасов.

Причина ужесточения, вероятно, ясна, особенно киевлянам: небезызвестный скандал с аферой строительно-инвестиционной компании «Элита-Центр» сделал свое дело. Причем, потенциальный закон убьет сразу, как минимум, двух зайцев. Поможет самим будущим новоселам «застраховаться» от аферистов – это раз.

А, во-вторых, поможет строительно-инвестиционным компаниям не терять инвесторов, ведь прошлый год продемонстрировал вот какое явление - с первичного рынка недвижимости произошел отток потенциальных инвесторов, они боятся вкладывать средства в «котлован», а желают видеть объект, пощупать его и поскорее получить на него право собственности.

Кредитование жилья искусственно подогревает цены?

Где-то с 2002-го в Украине стартовал ипотечный рынок и за четыре года сделал огромный шаг вперед: «Четыре года назад ипотечный рынок Украины составлял чуть больше одного миллиарда гривень, сейчас – 20 млрд.», - констатировал исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Антон Сергеев.

Кредиты теперь выдаются не на один-два года, а лет на 20-30, естественно, не под честное слово, а под залог, например, квартиру, дом, участок земли… Специалист утверждает, что кредиты становятся доступнее: если изначально ставка составляла около 20% годовых, то сейчас можно найти 12-13%. Ставки снижаются, примерно, по проценту в год.

По словам Сергеева, хотя в Украине 173 банка, но ипотечные кредиты выдаются, в основном, банками с иностранным капиталом. Из пяти самых крупных банков, ипотечный портфель которых составляет около 60%, четыре банка - с иностранным капиталом: Укрсоцбанк, Укрсиббанк, Райффайзен Банк - Аваль и УТБ. И только один банк с украинским – Приватбанк.

Сейчас около 70% покупателей на рынке недвижимости пользуются ипотечными кредитами. В общем, доступность кредитов, утверждает уже упоминавшийся господин Однопозов, тоже способствовала повышению цен на жилье - в 2002-м они подскочили на 100%.

«Чем проще получить кредит, чем процентная ставка ниже, чем либеральнее в этом плане политика банков, тем выше спрос, и в геометрической прогрессии повышаются цены. По сути, сейчас один из существенных факторов повышения цен – это доступность кредитов», - уверен Однопозов.

И все же, по словам другого нашего собеседника – господина Сергеева, кредиты еще далеко не так доступны, как в высокоразвитых западных странах. Да, сейчас есть программы, когда можно заплатить 10-процентный первый взнос, но большинство банков стараются получить 30%, «чтобы свои риски минимизировать».

«Если учесть, что средняя цена квадратного метра в Киеве составляет $1,7 тыс. и умножить это на среднюю площадь квартиры – 60 кв. м., то мы увидим, что позволить себе такую квартиру может человек, отнюдь, по украинским понятиям, не среднестатистический, а богатый», - утверждает Сергеев.

Когда ипотечное кредитование станет массовым? Тогда, когда совокупный ежемесячный доход каждой семьи будет равняться стоимости одного квадратного метра квартиры. В Киеве средняя зарплата $350-400, то есть, два кормильца зарабатывают около $600-800, а квадратный метр в среднем стоит $1600-1700 – то есть, имеем абсолютно несовместимые параметры, указывает Сергеев.

Он привел еще одно доказательство несостоятельности украинских семей: специалисты обычно, оценивая покупательскую способность сограждан, учитывают коэффициент, который рассчитывается из соотношения совокупного годового дохода семьи к средней стоимости недвижимости. «В Киеве, при существующих доходах этот коэффициент составляет 13, в Штатах - 2,5, в Польше - 4,8», - так что, констатирует Сергеев, даже столица Украины, где самая высокая зарплата в стране, пока - город бедных...

Как бы там ни было, но, согласно проведенному летом минувшего года исследованию (несколько компаний во главе с Global Solutions по телефону опросили киевлян, без учета их материальной обеспеченности), оказалось, что купить себе жилье сегодня в состоянии более 20% нуждающихся в нем семей. Точнее: из 500-600 тысяч - оплачивать его смогут 120 тысяч. Платить люди готовы где-то 7,5 тыс. грн. за кв. м.

Около 20% респондентов в состоянии ежемесячно выплачивать около $500-600 по кредиту. Приняв эту сумму как базовую, специалисты посчитали: подавляющее большинство киевлян может купить двухкомнатную квартиру, взяв кредит на 10 лет и выплатив первичный взнос 50%.

К слову, наиболее востребованы в столице Украины площади 80 кв. м. (это двухкомнатная квартира в новом доме) и 60 кв. м. (двух-трехкомнатная в старом доме).

Что было, что будет, чем сердце успокоится…

Данные опроса свидетельствуют, по мнению специалистов, что на обвал цен пока рассчитывать не приходится. «Цена будет расти в среднем по Киеву до $2200-$2400 за кв. м., - прогнозирует Тумасов. - Возможно, после этого будет какое-то замирание рынка, но это не означает, что будет коррекция вниз, скорее всего, можно говорить о стагнации или росте в пределах 5-7% ежегодно».

Что же касается прогнозов на ближайшие месяцы, то Однопозов попытался «предсказать»: «В декабре имели пик цен, сейчас - недолгое зимнее затишье. Но уже с марта цены, возможно, будут плавно расти. Обычно летом наблюдается всплеск».

До каких пределов цены могут дорасти вообще - в далекой перспективе? По мнению Однопозова, Киеву в данном случае можно равняться на Лондон. «В Лондоне в центре города квартира стоит около 3 млн. фунтов – вот наше перспективное направление. Тем более, в Украине есть люди, которые зарабатывают больше среднего англичанина».

Однако, господин Сергеев с коллегой не согласен: «Средняя заработная плата в Киеве составляет чуть выше 300 долларов, а в Лондоне - около 3 тыс. фунтов… Надо забыть о Лондоне, Москве и Нью-Йорке – это гигантомания. Возьмите Варшаву, Будапешт, в крайнем случае, Берлин. В этих городах - уровень тех цен, на которые нам нужно ориентироваться».

Для интереса заглянула в интернет-прайсы. Оказалось, двухкомнатная квартира в Берлине площадью 55 кв. м. в 15 минутах езды от центра города стоит 50 тыс. Евро. Элитная (75 кв.м.) в центре города – 182 тыс. евро. В тихом районе Лондона квартира 81 кв. м. с двумя спальнями выставлена за 432 тыс. Евро.

Так что с Берлином Киев уже почти сравнялся, впереди – Лондон?