2006-й можно назвать годом начала развития рынка коттеджной недвижимости

Безудержный рост цен на киевском рынке недвижимости взбудоражил неспешное течение дел в загородном сегменте. 2006-й можно назвать годом начала развития рынка коттеджной недвижимости. За этот год количество проектов коттеджных поселков увеличилось вдвое.

Уровень развития девелопмента на рынке загородной недвижимости

Девелопмент коттеджной недвижимости Украины находится на стадии зарождения, которую можно сравнить с состоянием рынка торговых и бизнес-центров в 2000 году. Для этого периода было характерно отсутствие классификации, стратегии развития и профессионализма основных его участников.

«Сегодня на рынок коттеджной недвижимости вышли многие: от спекулирующих землей и мелких владельцев различных типов участков до крупных игроков, планирующих получать доход на конечном продукте — продаже готовых домов, а также иметь прибыль от управления этими коттеджными городками, — рассказывает Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия», специализирующейся на полном сопровождении девелоперских проектов.

— В воздухе витает запах предвкушения большого заработка, и сегодняшние риски, связанные с пилотными проектами, вполне могут быть оправданы сверхвысоким доходом. Ситуация на рынке коттеджной недвижимости напоминает продвижение вслепую, на ощупь, в надежде на положительный результат и успех, который мы сегодня наблюдаем на примере подмосковных проектов».

По мнению экспертов, развитие рынка коттеджной недвижимости столичного региона продиктовано тем, что в последнее время сошлись воедино два фактора, которые стимулируют повышение спроса и, как следствие, роста предложения коттеджей в Киеве и области.

«С одной стороны, все больше покупателей жилья приходят к пониманию качественно нового стиля жизни, который уже давно прижился на Западе, — низкоэтажная застройка, собственный дом, наличие собственного участка, и все это вдали от городского шума.

С другой стороны, девелоперам и застройщикам все сложнее находить землю в черте города, а уж если говорить об участках, подходящих для элитного жилья, то таких фактически совсем нет», — комментирует Виталий Бойко, заместитель генерального директора «Украинской Торговой Гильдии».

Рынок загородной недвижимости в Украи­не еще очень хаотичен и не имеет форматных, общепринятых и понятных всем предложений. Отсутствие официальной классификации и четких критериев тормозит развитие рынка, порождает разногласия в оценках разных типов домов и вводит в заблуждение потенциальных покупателей. С появлением новых проектов и ростом предложения постепенно будет накапливаться теоретический и практический базис, который позволит структурировать коттеджный рынок и по­требителей.

Это необходимо как девелоперам, так и покупателям коттеджей. По мнению аналитиков, только по истечению двух–трех лет (на основании анализа построенных объектов) сформируются типология и способы эффективной организации девелопмента коттеджной недвижимости. Большую роль в этом сыграют мнение первых покупателей и изменяющийся спрос.

Сегодня на рынке загородной недвижимости мало действительно опытных девелоперов, которые прошли все этапы девелопмента в этом сегменте и достигли финансовых успехов.

«Для активного развития сегмента коттеджной недвижимости не хватает исследовательской базы и потребительской культуры, которые являются основой для более грамотного и качественного толчка, для перехода от хаотической застройки к структурным и форматным проектам, к проектам с запрограммированной доходностью, сроком вывода объекта на рынок и т. д. Все это невозможно без опорной теоретической и практической базы, — считает Вадим Непоседов.

— На украинском рынке нет необходимого количества объектов для анализа, нет сформированных потребительских предпочтений, которые необходимы для создания таких структурно-организационных образований, как коттеджные городки. Все это затрудняет работу девелоперов и создает большую погрешность в выборе стратегии и тактики реализации проектов. Соответственно, в этом сегменте недвижимости значительно больше риски».

Не слишком активно развивается загородная недвижимость и в связи с тем, что сегодняшний усредненный уровень дохода населения не позволяет сформироваться активному спросу в этом сегменте. Желающих жить в частном доме в по­следние годы действительно очень много. Но не все могут себе позволить вложить деньги в земельный участок.

А что говорить о финансировании 200–300-ме­тового коттеджа, инфраструктуры будущего городка и прочего? Существующие инструменты финансирования загородной недвижимости находятся в стадии развития. В сравнении с Европой и Россией нам не хватает доверия банков к таким проектам в силу полного отсутствия опыта девелоперов на этом рынке.

Вышеперечисленные факторы свидетельствуют о том, что Украина находится на этапе зарождения рынка коттеджной недвижимости и девелоперам предстоит пройти путь ошибок и проблем, которые в дальнейшем позволят создавать объекты не в форме хаотической и безумной застройки, а с четкой маркетинговой, архитектурной и бизнес-концепцией.

Тенденции развития рынка

К основным тенденциям развития рынка аналитики «Украинской Торговой Гильдии» относят следующие:

• на смену хаотичной загородной застройке в ближайшем пригороде Киева приходят проекты с единой концепцией, с развитой социальной инфраструктурой;
• уменьшается площадь коттеджей;
• постепенно увеличивается площадь территорий, которую отводят для коттеджных городков;
• появляются таунхаусы и многоквартирные дома;
• параллельно с развитием более отдаленных территорий набирают обороты также те направления, которые ранее не пользовались популярностью.

«Обуховское направление за счет леса, близости к Днепру и удобных подъездных путей к городу является районом первой коттеджной застройки с ограниченной территорией, что приводит к поиску альтернативных мест. В ближайшие годы наибольшее количество коттеджных городков ожидается на житомирском, вышгородском и броварском направлениях», — прогнозирует Виталий Бойко.

Предложение и спрос

По данным «Украинской Торговой Гильдии», на сегодняшний день в Киевской области в общей сложности насчитывается около 60 городков, более половины из которых находится на стадии проектирования или разработки концепции. Для сравнения, в Москве сейчас более 500 существующих поселков и проектов. До конца 2011 года, по данным экспертов, предложение домов на рынке коттеджной недвижимости Киевской области увеличится как минимум в девять раз.

Основное количество коттеджных городков расположено в зоне 10–20 км от городской черты. Наибольшим спросом, по мнению экспертов, пользуются участки, занимающие в среднем не менее 15 соток, и дома площадью 250–300 кв. м.

В Украине сложно приживается таунхауз — тип домов, распространенный среди массового потребителя Запада. Емкость данного рынка очень мала. Количество покупателей, предпочитающих такой тип недвижимости, невелико. Это связано как с украинской ментальностью, так и со слабым развитием среднего класса. По данным «Украинской Торговой Гильдии», только 22% потенциальных покупателей загородной недвижимости рассматривали бы возможность покупки жилья в таких домах.

Средняя цена на жилье в существующих городках и проектах сейчас составляет $1 520 за 1 кв. м, минимальная — $600 и максимальная — $3 000 за 1 кв. м.

Аналитики «Украинской Торговой Гильдии» считают, что основными факторами, влияющими на цену, являются: срок реализации проекта коттеджного городка, отдаленность от городской черты, направление по отношению к городу, наличие природных условий (лес, водоем) и размер участка.

Сложности и решение

«Отсутствие значительных собственных средств, сложности получения кредита под покупку земли и строительство, сложность привлечения средств покупателей домов на этапе строительства, отсутствие необходимых реализованных проектов для маркетинговых исследований и многое другое — все это в значительной степени сдерживает развитие рынка, — поясняет Виталий Бойко.

— Наша компания разработала эффективную схему создания и развития проектов коттеджных городков, основанную на маркетинговых исследованиях и разработке концепции. В своей работе мы опираемся на предпочтения потенциальных покупателей, российский опыт, особенности развития рынка недвижимости Украины.

Результатом работ является бизнес-план проекта, в который входит маркетинговое обоснование, архитектурная концепция с детальными планировочными решениями и экономическое обоснование».

«Для правильного создания любого типа недвижимости необходим комплексный и структурный подход, основанный на научных знаниях, практическом опыте, разработанных методиках и прочих атрибутах, которые находятся сегодня в ведении крупных консалтинговых компаний.

Так, с 2006 года нами успешно были проведены четыре консалтинговые работы в Крыму, Киеве и Донецке по созданию маркетинговых концепций продвижения и позиционирования проекта, архитектурных концепций и финансовых анализов будущих коттеджных поселков в этих городах», — считает Вадим Непоседов.

По мнению экспертов, роль консалтинговых компаний на рынке коттеджной недвижимости становится все более актуальной и востребованной. Залог успеха коттеджного поселка — это качественная концепция, которая позволит на основе знаний рынка, его тенденций, возможностей участка, мнения потребителей и экспертов о месте и пр. выбрать тип жилья, распланировать участок, создать генеральный план поселка и определить необходимую для потребителей и достаточную для успешного продвижения проекта дополнительную инфраструктуру.

Прогнозы развития рынка

Рынок коттеджной недвижимости по большинству показателей находится в стадии активного развития. Появляется большее количество интересных проектов, которые закладывают в сознание потребителя новый подход к коттеджным городкам и жизни в них.

«Однако уровень развития потребительской культуры еще очень низок, поскольку не поддерживается и не развивается никакими популяризирующими этот вид жизни средствами и методами: СМИ, специализированными программами, рекламными и PR-кампаниями и т. д., — рассказывает Вадим Непоседов. — Поэтому всем девелоперам необходимо сегодня уделять этому намного больше внимания».

Из недосягаемого по цене жилья для элиты площадь в коттеджных городках становится более доступной для людей с достатком чуть выше среднего уровня. В перспективе ожидается расширение способов дополнительного финансирования проектов загородной недвижимости.

«Это может быть как проектное кредитование девелоперов, так и ипотечное кредитование потребителей. Пока сделки по покупке коттеджей с использованием ипотечных кредитов единичны, но уже в ближайшее время можно прогнозировать внедрение ипотеки на рынке коттеджного жилья как массового продукта», — объясняет Вадим Непоседов. Это позволит привлечь новый сегмент покупателей к данному типу недвижимости.

Одним из преимуществ загородной недвижимости является экономия ресурсов. «Увеличение с конца 2006 года коммунальных платежей более чем в три раза сильно ударит по карманам граждан. Именно для уменьшения этих платежей они будут искать способы самостоятельного обеспечения ресурсами с целью их индивидуального потребления, экономии и, соответственно, оплаты только использованного. Это позволит обратить внимание потребителей на индивидуальное жилье, в качестве которого может выступить загородный дом», — рассказывает Вадим Непоседов.

Эксперты полагают, что сегмент коттеджного домостроения будет все более демократичным и ориентированным на людей со средним достатком. Развитие загородной недвижимости будет и дальше идти по пути становления жилья за городом в качестве альтернативы городской квартире, а не дополнения к ней.

Необходимость привлечения консультантов к проведению работ в загородной недвижимости продиктована сложностью определения типа недвижимости, ее характеристик, размеров домов, квартир, участка, характеристик целевой аудитории и т. д.

Профессиональный консультант необходим для того, чтобы все составляющие проекта — его маркетинговая, архитектурная и бизнес-концепция — были триединой задачей для получения максимально эффективного продукта с минимальными рисками при выходе на рынок.