Изъятие земли для общественных нужд: закон есть, какова будет его реализация?

Недавно Верховной Радой Украины принят Закон Украины "Об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, размещенных на них, которые находятся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости".

В случае подписания Президентом Украины Закон вступит в силу со дня опубликования.

О том, каким образом Закон будет согласовывать защиту интересов собственников земельных участков и государства, а также будет обеспечивать решение проблем, возникших, в частности, в результате сплошного паевания земель коллективных сельскохозяйственных предприятий без учета перспективы развития территорий, говорится в комментарии Александра Бородкина, адвоката, старшего юриста АО "ЮФ "Василий Кисиль и Партнеры".

Нормы Земельного кодекса, отмечает А. Бородкин, которые ранее регулировали вопрос выкупа земельного участка для общественных нужд и принудительного изъятия по мотивам общественной необходимости, фактически не действовали именно из-за отсутствия законодательно установленного механизма их применения. Это препятствовало внедрению в Украине масштабных общественных проектов, наиболее известные из которых - строительство Большой кольцевой дороги вокруг г. Киева, реконструкция территорий, прилегающих к НСК "Олимпийский", строительство новых мостовых переходов через р. Днепр на Подоле и Русановке в г. Киеве и т. д. В связи с принятием указанного Закона появляется надежда, что такие проекты получат новую жизнь, говорит эксперт.

А. Бородкин подчеркивает, что основное направление Закона - предоставить органам государственной власти и органам местного самоуправления в определенных Законом случаях право инициировать выкуп частных земельных участков, недвижимого имущества и многолетних насаждений, которые на них размещены, для реализации проектов, направленных на удовлетворение общественных и государственных интересов:

"Среди таких объектов могут быть:

• оборонные объекты;
• объекты транспортной и энергетической инфраструктуры (дороги, мосты, эстакады, трубопроводы, линии электропередач, связи, аэропорты, нефтяные и газовые терминалы, электростанции) и другие линейные объекты;
• иностранные дипломатические представительства и консульства, представительства международных организаций;
• объекты, связанные с добычей полезных ископаемых; защитные гидротехнические сооружения;
• нефтяные и газовые скважины, сооружения для подземного хранения нефти, газа и других веществ и материалов, захоронения отходов;
• городские парки, дошкольные учебные заведения, площадки отдыха, стадионы, кладбища;
• объекты природно-заповедного фонда и т. п.".

Поскольку Закон в основном регламентирует инициативу органов власти по отношению к частным собственникам, говорит А. Бородкин, особое внимание в Законе отведено вопросам гарантий прав частных собственников, в отношении которых применяются механизмы и процедуры, определенные Законом. В частности, Закон четко разграничивает компетенцию государственных органов по выкупу и принудительному изъятию объектов. Выкуп может производиться только по решению определенных Законом органов.

Собственники земельных участков и недвижимости, которые подлежат выкупу, должны быть в письменном виде уведомлены о принятом решении. Выкуп (изъятие) может осуществляться только в течение одного года с момента принятия соответствующего решения. Если в течение года договор о выкупе не заключен, решение утрачивает силу, а другое решение по этому самому вопросу может быть принято только через пять лет.

Закон предусматривает, что выкуп земельных участков и размещенного на них недвижимого имущества и многолетних насаждений может осуществляться только с согласия собственников таких объектов. Процедура принудительного изъятия земельных участков и размещенного на них недвижимого имущества и многолетних насаждений может применяться только с целью удовлетворения ограниченного круга общественных и государственных нужд, представляющих общественную необходимость.

Решение о принудительном изъятии может быть принято только административным судом. В соответствующем процессе истец обязан обосновать, что строительство, капитальный ремонт, реконструкция объектов, под размещение которых отчуждается соответствующее имущество, является невозможным без прекращения права собственности на такое имущество предыдущего собственника. В любом случае принудительное изъятие осуществляется при условии предварительного и полного возмещения стоимости земельного участка, других размещенных на нем объектов недвижимого имущества.

Собственники объектов, которые согласились на их выкуп для общественных нужд или в отношении которых принято решение об их принудительном изъятии, имеют право на полное возмещение стоимости таких объектов, с учетом ущерба, причиненного им в результате выкупа, в том числе ущерба, который будет причинен в связи с досрочным прекращением обязательств собственников перед третьими лицами, в частности упущенной выгоды, в полном объеме. Если собственник не соглашается с оценкой, произведенной по заказу государственного органа, он может самостоятельно заказать такую оценку за свой счет. Если выкупу подлежит только часть участка, собственник может настаивать на выкупе всего участка. Он также может требовать предоставления ему взамен равноценного земельного участка или равноценного благоустроенного жилья.

Закон также предусматривает необходимость государственной регистрации решений, которые могут привести к принудительному отчуждению объектов, в порядке, установленном для регистрации ограничений (отягощений) вещественных прав на недвижимое имущество. Следует отметить, что реестр таких отягощений на сегодня фактически не действует, поэтому реализация этого положения оставляет некоторые вопросы. Интересно также, что такое решение вступает в силу с момента указанной регистрации. Нельзя исключать, что этот достаточно технический момент может помешать реализации процедуры принудительного отчуждения.

Защитить права покупателей земельных участков и недвижимых объектов, по которым принято решение о выкупе, призваны также положения Закона, обязывающие собственников уведомлять таких покупателей о принятых решениях по объектам. Решение о выкупе сохраняет силу и в отношении новых собственников объектов.

Если проект, для реализации которого осуществлен выкуп (изъятие) земельного участка и другого имущества, не был реализован, их бывшие собственники имеют право выкупить такие объекты. Указанные объекты не могут быть использованы иным образом, не связанным с реализацией запланированных проектов, кроме случая отказа их бывших собственников от обратного выкупа.

Эксперт подчеркивает важность того, что отныне на уровне Закона будут закреплены полномочия государственных органов инициировать процедуры выкупа, а также, что является новым, предусматривать в соответствующих бюджетах и осуществлять необходимые расходы, связанные с подготовкой и проведением выкупа (изъятия) земельных участков и размещенных на них объектов.

Однако, обращает внимание А. Бородкин, Закон оставил без внимания вопрос принудительного изъятия земельных участков государственной и коммунальной собственности, переданных в аренду: "Если соответствующие положения не прописаны в договоре аренды, досрочно прекратить пользование может быть трудно. К тому же, вопрос возмещений арендаторам и бюджетное финансирование таких расходов остаются без внимания".

Отдельным вопросом, который также следует решить на законодательном уровне, считает А. Бородкин, является строительство крупномасштабных промышленных объектов. Следствием приватизации земель в Украине стало раздробление землехозяйств между многими собственниками. Для того, чтобы получить участок в 100-500 га, инвестору необходимо договориться с десятками, а то и сотнями собственников и пользователей. Законодательство Украины не предусматривает механизм комплексного решения этой проблемы, например, путем вмешательства и помощи со стороны правительства, что могло бы быть оправданным для промышленных проектов общенационального значения. Под действие данного Закона этот случай не подпадает.

По словам А. Бородкина, в целом практика, которую внедряет Закон, является принципиально новой для Украины: "Сейчас пока рано говорить, как именно она будет формироваться. Однако хочется надеяться, что Закон будет использован для удовлетворения действительно насущных общественных нужд, а не для злоупотреблений со стороны властных органов и их должностных лиц в интересах отдельных бизнес-группировок".