Кому выгоден контроль над оценкой земли и недвижимости

Законопроект народного депутата Кирилла Куликова о регулировании оценочной деятельности в Украине вызвал резкие протесты оценщиков. Они назвали его инициативу третьей попыткой получить контроль над рынком профессиональной оценки в Украине.

К оценке недвижимости или земли всегда можно придраться. Особенно в кризис. Оценка - субъективный процесс, хотя и основанный на объективных факторах. Так построена система - не нарушая закон, оценка одного и того же объекта может отличаться кардинально.

Не секрет, что существуют "придворные" оценщики, обслуживающие интересы определенных бизнес-групп или местных властей.

Иногда это происходит вполне на законных основаниях. "Правила проведения оценки существуют, вопрос в том, насколько эти правила соблюдаются участниками рынка и заказчиками", - разводят руками в Фонде госимущества.

"Грешат" не только мелкие, но и известные оценочные компании. В прошлом году после публичных претензий ГлавКРУ под удар попала репутация одной из четырех ведущих международных компаний по предоставлению профессиональных услуг "Эрнст энд Янг", которая оценивала активы "Укрзализныци".

Ревизоры требовали у ФГИУ лишить компанию права заниматься оценочной деятельностью. Но рецензия сомнительной оценке не дана до сих пор.

Сегодня в игру вмешались парламентарии - на повестке дня Верховной Рады новый законопроект "О регулировании оценочной деятельности".

Документ вызвал огромный резонанс и бурю негодования со стороны участников рынка, которые обвиняют авторов проекта в попытке передела рынка оценочных услуг, объемы которого в прошлом году составили около одного миллиарда гривен.

Что имеем

Сегодня в Украине действует система смешанного контроля оценочной деятельности - государственно-общественного. За государственное регулирование отвечают два госоргана - ФГИУ и Государственный комитет по земельным ресурсам.

Кроме того, при них действуют наблюдательные советы, сформированные на паритетных началах представителями госорганов и саморегулируемых организаций.

Вторая часть регулирования - это собственно сами саморегулируемые организации. А регулировать есть кого. Всего по состоянию на май 2009 года в Украине насчитывается более 9 тыс. профессиональных оценщиков и 3700 фирм землеоценочной и оценочной деятельности.

В целом оценочная деятельность в стране находится на достаточно высоком уровне. Вместе с тем сами оценщики признают существующие проблемы и основными называют две из них.

Первая - это наличие двух государственных регуляторов на рынке. По мнению экспертов Украинского общества оценщиков, логично было бы объединить госрегулирование под крылом одного их них.

"Фонд продает недвижимость, может это делать и с землей. Функции должны быть объединены в одной системе координат", - считает заместитель главы совета Украинского общества оценщиков Наталья Лебедь. То, что на сегодня землеоценочная деятельность лицензируема, а оценочная деятельность сертифицируется, доставляет массу неудобств.

Вторая - пробелы в законодательстве, в результате чего действующий закон не обязывает субъектов рынка быть членами саморегулируемых организаций.

В итоге некоторые оценщики находят лазейку "быть вне контроля". С одной стороны, ФГИУ не рассматривает практику оценщиков, работающих на вторичном рынке недвижимости, а с другой, саморегулируемые организации не могут контролировать их деятельность, поскольку они не являются их членами.

"А им так удобно - быть вне контроля, вне рамок всякого мониторинга. Это основные слабые стороны системы", - считает госпожа Лебедь.

Болезнь роста

Интерес к рынку именно сейчас возник не случайно. Последние несколько лет, когда экономика страны была на подъеме, он динамично развивался и вырос в несколько раз.

Если в 2004 году объем рынка оценочных услуг составлял 144 млн грн, то по итогам прошлого года достиг почти 1 млрд грн. Итоги нынешнего года будут не столь радужными, поскольку оценка отражает состояние экономики в целом и нынче сама переживает значительный спад. Некоторые оценщики последние два-три месяца не имели ни одного заказа, чего раньше практически не случалось.

Тем не менее кризис - временное явление, и после спада количества заключаемых сделок купли-продажи недвижимости обязательно начнется бум. В этой связи появились желающие "отрегулировать" рынок в нужную сторону. И дело тут не только в деньгах.

Поскольку оценщики являются необходимым элементом инфраструктуры, с их помощью можно оказывать влияние на другие процессы заключения сделок.

"Взяв под полный контроль оценочный бизнес, можно держать под "колпаком" всю систему распоряжения собственностью в стране и весьма неплохо на этом зарабатывать", - уверена заместитель главы совета Украинского общества оценщиков.

В ФГИУ законопроект назвали "концептуально неприемлемым и нуждающимся в серьезной доработке". По мнению оценщиков, это коррумпированный документ, который полностью "ломает" рынок под конкретных заинтересованных лиц.

Нынешний законопроект Куликова - уже третья попытка получить контроль над рынком профессиональной оценки в Украине, предпринятая с октября прошлого года, но первый раз сделанная публично. Участники рынка связывают авторов закона с инициаторами создания в свое время Тендерной палаты.

Именно они разработали систему, согласно которой частная структура получила фактическую монополию на "откат" от любой госструктуры, которой необходимо закупить товары или услуги.

Судя по всему, после скандальной ликвидации Тендерной палаты те же люди пытаются найти себе новое применение и источник доходов.

Благими намерениями

Передача основных регулирующих полномочий на рынке от ФГИ и Госкомзема центральному органу исполнительной власти, скорее всего Минэкономики, - это не самое страшное в предложенном законе. Хотя создание новых структур при министерствах - затратная для бюджета и, как показывает практика, не всегда эффективная мера.

Специалистов пугает другое. Принятие этого законопроекта может на некоторое время полностью остановить оценочную деятельность в Украине и, соответственно, любые сделки на рынке недвижимости, отчуждение имущества и заключение договоров аренды, уверена Оксана Продан, глава совета предпринимателей при Кабмине.

О "коррумпированности данного документа" говорят два его основных посыла, считает директор международного института приватизации, собственности и инвестиций Александр Рябченко. Во-первых, желание внедрить обязательность оценочной деятельности, во-вторых, централизация в одних руках информации обо всех заключенных в стране сделках.

"Принуждение выполнять оценку, создание денежных потоков там, где их быть просто не должно, не может не ударить по экономике и бюджету и не создать социальной напряженности", - считает партнер компании Deloitte & Touche Артур Огаджанян. Против обязательной оценки высказались и в главном научно-экспертном управлении парламента.

"По нашему мнению, оценка недвижимого имущества, которое не является государственной и коммунальной собственностью, в случае его отчуждения или залога должна проводиться в добровольном, а не в обязательном порядке", - подчеркнул начальник Главного научно-экспертного управления парламента Василий Борденюк.

Также предлагается убрать статью, предусматривающую норму, согласно которой нотариус "обязан отправлять информацию обо всех заключенных сделках вместе с копией отчета об оценке в новосозданный наблюдательный совет, Пенсионный фонд и некоторых другие госорганы и органы местного самоуправления".

В Главуправлении уверены, что эта норма нарушает права сторон сделки, в частности, что касается конфиденциальности соответствующей информации.

Недоумение специалистов вызвало и создание нового органа - набсовета. По словам члена ГКЦБФР Сергея Бирюка, в предложенных документах никоим образом не прописано, как назначаются его члены, что они контролируют, какую ответственность несут и кто принимает решения.

"Вольно или невольно приходит в голову мысль, что авторы законопроекта стремятся создать инфраструктуру для массового злоупотребления бесконтрольной деятельностью", - поделился Артур Огаджанян.

Эксперты уверены, что против передела оценочного рынка выступят не только его участники, но и большой бизнес. Фактически под красивым лозунгом улучшения регулирования оценочной деятельности может быть внедрена схема влияния на свободный оборот собственности в Украине, а также практиковаться вмешательство в осуществление сделок купли-продажи или аренды собственности на любом этапе их заключения. Не говоря уже о раскрытии информации обо всех сделках.