Шансов, что иностранцы придут сюда ...

Столичные чиновники неоднократно заявляли, что благодаря их усилиям привлекательность рынка недвижимости повысилась как для отечественных, так и для зарубежных капиталовложений.

В интервью «i» заместитель председателя правления компании «НЕСТ» Сергей Овчинников развенчивает мифы об инвестиционной привлекательности рынка торговой недвижимости.

Вопрос: Ранее вы говорили, что в следующем году на рынке коммерческой недвижимости возникнет инвестиционный кризис. С чем это связано?

Ответ: Многие игроки говорят, что у нас все хорошо, но они ошибаются. На рынке существует острый дефицит площадок, подходящих под строительство торговых центров. Важно не только месторасположение и размер.

Есть один нюанс, о котором строительная ассоциация неоднократно говорила, но о нем почему-то постоянно умалчивают — это транспортная доступность. В развитии транспортной схемы города Киева пока никаких изменений практически не происходит, а ведь если говорить о развитии проектов торгово-развлекательных центров за пределами города, то в этом случае проблемы связаны в первую очередь именно с транспортном.

Чтобы людям было удобно добираться, должны быть широкие магистрали, доступность автобусов или микроавтобусов, в перспективе — метро и т.д., и т.п. Тут целый комплекс вопросов, который до сих пор не решен.

Еще одна сложность для площадки, расположенной, например, в Киевской области, заключается в том, что при строительстве торгового центра необходимо перевести участок земли под другое целевое назначение, а это большие сложности. Значительно осложняет работу высокая стоимость земельных участков.

Ни для кого не секрет, что в Киеве в районе Окружной дороги стоимость земли составляет $10 тыс. за 1 сотку. Для нормального торгового центра размер участка должен быть не менее 5 га. 5 га — это $5 млн., которые будут заморожены минимум на 3,5 года.

Два года уйдет на разработку проекта и оформление соответствующей документации и 1,5 года, если повезет, займет строительство.Никто строить торговые центры не пойдет. Это просто экономически невыгодно. Те же деньги, инвестированные в жилье, окупаются значительно быстрее.

Вопрос: А как же пресловутая инвестиционная привлекательность рынка ТЦ?

Ответ: В чем она заключается? Назовите мне хотя бы пять причин. Я не вижу экономической выгоды.

Вопрос: Ненасыщенность рынка, слабая конкуренция…

Ответ:Это следствие нынешнего состояния рынка. Если при строительстве жилья общей стоимостью $60 млн. достаточно иметь $5 млн., а остальные средства можно привлечь за счет продажи квартир в будущем доме, то при возведении ТЦ такой же стоимости первоначальная сумма должна быть минимум $18-20 млн. Еще $40 млн. нужно привлечь.

Но и здесь все не так просто. Банковская система у нас очень слабая. Во-первых, выставляются очень большие ограничения по размеру кредитов, а во-вторых,— слишком большой процент. Не следует забывать и о дефиците стройматериалов и постоянном росте цен на них. Попробуйте сейчас найти твердый утеплитель. Не найдете, потому что его нет на рынке.

Арматура с начала года подорожала на 40%. Как видите, себестоимость строительства ТЦ достаточно высокая. И когда люди говорят о высоких арендных ставках и ненасыщенности рынка, то они говорят о следствии.

Вопрос: Какие шаги нужно предпринять, чтобы выйти из создавшегося положения?

Ответ: А ничего уже сделать нельзя. У нас дефицит ТЦ минимум на десять лет. Просто те компании, которые целенаправленно развивают коммерческую недвижимость, наберутся сил и насытят рынки. Это сделают только местные компании, я на иностранцев не рассчитываю.

Вопрос: Почему?

Ответ: Когда приходит нормальная западная компания, она задает вопрос: за какой срок мы можем согласовать проект, купить землю и изменить ее целевое назначение. Если это местная компания, то она знает, куда и к кому ходить, на каком языке разговаривать, и какое давление оказывать.

А для иностранцев начинается движение без конца, они не понимают, в какой срок они могут начать и закончить строительство объекта. Задайте себе вопрос: сколько компаний на рынке занимаются арендой строительного оборудования, у кого можно взять в аренду кран, бетононасос, какое-то мелкое оборудование? Таких компаний просто нет.

Почему? Проблемы с налогообложением в лизинговой области — их целый ряд. У нас большие налоги на импорт строительного оборудования данного класса. А персонал? Проблема номер один сегодня — найти нормальных людей, с которыми можно работать.

На рынке очень мало подрядчиков, которые могут построить ТЦ под ключ. Есть три-четыре игрока, которых можно привлекать с вероятностью 70-80%, что строительство завершится в срок и будет выполнено качественно. И все эти подрядчики просто перегружены работой.

В течение ближайших полутора лет западные инвесторы к нам скорее всего не придут. Потому что здесь нечего покупать — на данный момент свободных земельных участков нет. Ясных, понятных для них условий, которые бы позволяли строить, также нет. Поэтому шансов, что через два года иностранцы придут сюда и начнут строить торговые центры, мало.

Вопрос: С такой ситуацией на рынке мы отпугиваем и западных ритейл-операторов.

Ответ:Да, они тоже не смогут разместиться. Обычно серьезные ритейловые компании заходят, чтобы в течение года открыть пять-шесть магазинов. Если у них не будет такой возможности, то завести сюда новых операторов будет кране тяжело. Мне кажется, что «большие успехи» IKEA на нашем рынке отпугнули всех, кого только можно.

Вопрос:А могут инвесторы зайти в Украину через регионы?

Ответ: Так не бывает. Нигде в мире не бывает. Для инвесторов Украина — лишь одна страна из списка. Пока не будет ясных, прозрачных условий игры — инвесторов не будет.