Торговая недвижимость в дефиците: арендные ставки растут

Общая площадь торговой недвижимости в Киеве на конец 2005 года составляла 319,8 тыс. кв. м, или 117 кв. м на 1 тыс. жителей. За прошлый год объем торговых площадей в столичных ТЦ увеличился менее чем на 20 тыс. кв. м против заявленных 100 тыс. кв. м.

Общая площадь торговой недвижимости в Киеве на конец 2005 года составляла 319,8 тыс. кв. м, или 117 кв. м на 1 тыс. жителей. За прошлый год объем торговых площадей в столичных ТЦ увеличился менее чем на 20 тыс. кв. м против заявленных 100 тыс. кв. м.

Из-за бюрократических проволочек вводится в эксплуатацию значительно меньше торговых центров, чем запланировано. Первый ТЦ появился в Киеве в 1999 году, а сейчас их уже 29. При этом в столице и регионах Украины остается острым дефицит торговых площадей.

Участники рынка и эксперты прогно зировали, что введение в эксплуатацию в 2006 году семи новых торговых, торгово-развлекательных и полифункциональных комплексов позволит увеличить емкость рынка до 500 тыс. кв. м, или 191,6 кв. м на 1 тыс. жителей. Однако реально в эксплуатацию ввели лишь два объекта — «Fashion Center» и «МФК».

Галина Малиборская, директор департамен та торговой недвижимости компании «Colliers International», считает, что ни один торгово-развлекательный центр не был введен вовремя из-за специфики украинского бизнеса, когда решение вопросов девелопера стопорится на уровне городских властей и возникают проблемы с получением участка, разрешительных документов на строительство либо с дальнейшим финансированием проектов.

Как результат — рынок торговой недвижимости еще далек от насыщения и, по словам генерального директора девелоперской компании «FIM Group» Оксаны Елмановой, по-прежнему пребывает в фазе роста. При этом в течение двух последних лет объем нового предложения остается незначительным.

С каждым годом увеличивается спрос на торговую недвижимость «Спрос на торговую недвижимость толь ко увеличивается», — подчеркивает Оксана Елманова; сохранению этой тенденции будет способствовать дальнейший экономический рост в Украине, а также выход на рынок новых иностранных и отечественных сетевых операторов. Так, сегодня спрос на торговую недвижимость превышает предложение на 60%.

Потребность столицы в современных торговых площадях эксперты оценивают от 350 до 650 тыс. кв. м. Арендаторы испытыва ют нехватку качественных помещений. Лучшими считаются встроенные помещения и площади в торговых комплексах, причем на ибольшим спросом пользуются те из них, что расположены в густонаселенных районах.

Эксперты отмечают, что наряду с сохранени ем интереса к торговым площадям в центре города инвесторы обращают все большее внимание на «спальные» районы на левом берегу Днепра — в первую очередь на Дарницкий и Днепровский.

Доходный бизнес

Преобладание спроса над предложени ем не позволяет стоимости аренды снижать ся или хотя бы стабилизироваться. Незначительное увеличение количества торговых площадей при уровне их заполняемости 95-100% — благодатная почва для роста арендных ставок. Средний уровень последних достигает нынче $50-100 за 1 кв. м в месяц. В течение года арендные ставки выросли на 15-20% «На протяжении года арендные ставки в ТЦ выросли на 15-20%.

При этом нужно пони мать, что в ТЦ с хорошим месторасположени ем, грамотной концепцией и эффективным управлением ставки повысились больше, а в некоторых провальных ТЦ остались на уровне прошлого года. С ускорением ротации и ростом количества вакантных площадей арендаторы, естественно, переходят в успешные ТЦ», — отметил Николай Ержаховский, генеральный директор компании «XXI век».

Это объясняется несколькими причинами:

• отсутствием достаточного количества качественных площадей на рынке торговой недвижимости (по экспертным оценкам, де фицит редложения составляет более 40%);
• стремительным ростом розничного рынка (на уровне 30–35% в год);
• приходом в Украину крупных мировых торговых сетей;
• отсутствием земельных участков на первичном рынке и высокой стоимостью их на рынке вторичном (1 га земли на вторичном рынке столицы стоит около $1 млн.), что ве дет к значительному удорожанию девелопер ских проектов;
• повышением себестоимости строи тельства (с $300 за 1 кв. м в 1999 г. до $1000 за 1 кв. м в 2006 г.).

«В ближайшие 2 года тенденция роста арендных ставок сохранится. Достижения баланса между спросом и предложением, а значит, и стабилизации уровня арендных ставок можно ожидать только после ввода в эксплуатацию крупных ТЦ, то есть не ранее, чем через 2-3 года», — отмечает г-н Ержа ховский. Он подчеркнул, что о конкуренции на рынке торговой недвижимости говорить пока рано: ввиду дефицита площадей усло вия сегодня диктует арендодатель, потому заполнены и успешные проекты, и не очень.

Правда, со временем ставки все же будут снижаться. Девелоперов привлекают регионы Киев по-прежнему остается наиболее привлекательным городом для сетевых роз ничных операторов и инвесторов. Рост до ходов, а соответственно, и потребительских расходов его населения является главным фактором, приковывающим внимание бизнесменов. Также в поле их интересов нахо дятся города-миллионники: Харьков, Днеп ропетровск, Донецк, Одесса, Запорожье, а вместе с ними и Львов.

Несмотря на то, что региональные рынки отстают от киевского примерно на четыре года, в Украине функционирует около 60 крупных торговых центров общей площадью более 600 тыс. кв. м. Большинство ТЦ в регионах представляет собой реконструированные универмаги и универсамы, поэтому по концепции, площадям и архитектуре они не могут считаться профессиональными ТЦ.

Однако в последнее время в регионах появляются и профессиональные объекты, как, например, «Европа» и «ТЦ на Среднефонтанской» в Одессе, «Дафи», «Мост» и «Европа-центр» в Днепропетровске, «Караван» в Харькове, «Донецк-сити-центр» в Донецке. Цена аренды площадей в регио нальных ТЦ не слишком отличается от киев ской, поскольку затраты на их строительство примерно одинаковы.

При затратах на строительство в $0,7-1 тыс. за 1 кв. м средняя арендная ставка в региональных ТЦ составляет $20-80 за 1 кв. м в месяц. В регионах, как и в столице, прослеживается тенденция роста арендной платы в связи с ростом спроса на качественные торговые площади. Стабилизация цен может произойти только с открытием новых крупных ТЦ, а это случится не раньше следующего года.

Однако средние арендные ставки могут не снизиться и после 2007 года — опять-таки из-за спроса. Ситуация в регионах схожа с киевской, только дефицит качественных торговых площадей там еще выше, поскольку в регионах пока работает меньше девелоперских компаний, чем в столице.

Прогноз развития рынка торговых площадей

Если темпы роста розничного рынка пе рестанут опережать темпы роста количества торговых площадей, то с 2007 года рынок торговых центров Киева будет постепенно насыщаться. Однако удовлетворить спрос все равно удастся не раньше 2010 года.

Участники рынка полагают, что даже новые большие объекты, запланированные на 2007 год, существенно не повлияют на ситуацию. По данным консалтинговой компании «Украин ская торговая гильдия», до 2010 года в Киеве может быть реализовано до 60 проектов торговых центров общей площадью около 2,3 млн. кв. м. Уже в 2008 году прирост торговых площадей в ТЦ может составить свыше 300 тыс. кв. м.

«В случае планомерной реализации известных проектов с 2008 года рынок будет постепенно переходить в фазу насыщения», — прогнозирует президент девелоперской компании «Real Estate Solutions» Сергей Карамнов. По его мнению, в дальнейшем ТЦ среднего размера будут укрупняться, увеличивая долю развлекательного сектора и якорных операторов — тех, которые приобретают крупнейшие площади еще на стадии проекта.