Котеджные городки: Аппетит приходит во время еды

Сказать, что рынок загородного жилья переживает второе рождение, было бы неверно, а вот утверждать, что к нему пришло второе дыхание, можно вполне. Дело в той настойчивости, с которой девелоперы и застройщики осваивают нынче столичные просторы.

Собственно, ничего удивительного в этом нет. Земля по большей части уже скуплена, и теперь хозяева территорий ломают голову над тем, как распорядиться своим приобретением. Площадь участков, как правило, измеряется несколькими гектарами, и весьма непросто найти им достойное применение.

Верный способ – качественная концепция. Именно на этот краеугольный камень сейчас опирают свои проекты современные застройщики и архитекторы. Правда, говорят в «Украинской торговой гильдии», иногда бывает так, что, кроме концепции, у застройщиков нет главного, то есть денег: их не хватает не только для того, чтобы завершить проект, но и чтобы начать его реализацию.

Тем не менее, уже сейчас за пределами Киева находится около шести десятков коттеджных городков, и с ростом цен на недвижимость в городе их коли чество, скорее всего, возрастет. Аналитики гово рят, что в меру увеличения спроса на городские квартиры будет расти конкуренция и снижаться цена. Правда, покупатели относятся к ценовым тенденциям весьма настороженно, ведь, как говорится, дешевое не бывает хорошим.

А это значит, что по-прежнему в моде дома в несколь ко этажей с ухоженными участками, соответс твующими высоким стандартам ландшафтного дизайна. Природа — еще один плюс загородной жизни, который могут сполна оценить покупатели.

Не случайно сегодня жилье в коттеджных городках рассматривается как альтернатива жилью в городе — прежде всего потому, что сегодняшние застройщики создают не просто загородную недвижимость, а целые городки с развитой социально-бытовой инфраструктурой, торговыми, спортивными и развлекательными объектами, которые могут обеспечить жильцам возможность не выезжать за пределы городка без особой необходимости.

В настоящее время меняется ряд сущест венных характеристик рынка. К основным тенденциям его развития аналитики «Украинской торговой гильдии» относят следующие:

• на смену хаотичной застройке в ближайшем пригороде Киева приходят проекты с единой концепцией, развитой социальной инфраструктурой, охраной и др.;
• с ростом количества таунхаусов и квартир в малоэтажных домах в структуре коттеджных городков уменьшается площадь собственно коттеджей;
• увеличиваются площадки, которые отводят под коттеджные городки;
• появляются объекты, достаточно далеко отстоящие от городской черты.

Эксперты отмечают, что необходимость концептуального подхода к разработке объектов загородной недвижимости вызвана в первую очередь вызреванием в рамках проектов кот теджных городков нового подхода к организации жизни.

Если ранее коттеджный поселок подразумевал наличие исключительно коттеджей (отде льно стоящих домиков со своим участком земли), то сейчас проекты все чаще включают несколько типов жилой недвижимости (коттеджи, таунхаусы) и развитую инфраструктуру (административные здания, детские площадки, магазины, спортивные центры и т. д.). Столь многогранные и сложные проекты требуют разработки единой концепции и четкого позиционирования.

Это же в любом случае отразится на цене., Среди факторов, которые влияют на стоимость коттеджной недвижимости, по мнению аналитиков, 40% принадлежит расположению. Близость леса играет определяющую роль в выборе того или иного коттеджа в 20% случаев; приблизительно тот же процент приходится на наличие озер или водоемов.

Остальные ориентируются на инфраструктуру и коммуникации (12,5%), архитектуру и материалы, из которых изготовлен (5%), а также на однородное социальное окружение (2,5%). Специалисты уверены: цены на дома в коттеджных городках вокруг Киева потихоньку приближаются к подмосковным — учитывая, разумеется, тот факт, что в среднем столица Украины отстает от Первопрестольной на 3-5 лет.

Сегодня в Подмосковье квадратный метр жилья в среднем стоит 2433 у. е. (включая стоимость земли). Правда, в отличие от Украины, в России эта цена более обоснованна. В Москве примерно с 2000 года действует подробная классификация пригородных коттеджей с требованиями к самому дому, участку, инфраструктуре поселка и даже к направлению.

Если пользоваться классификатором поселков в Подмосковье от московской компании «Penny Lane Realty», элитных коттеджных поселков под Киевом нет. Впрочем, пока с юридической точки зрения даже само понятие «коттеджный городок» не определено, специалисты находят много поводов поспорить, о чем же, собственно, речь.

Очевидно, для того чтобы считаться коттеджным городком, частная застройка должна иметь коммунальную инфраструктуру (транспорт, энергия, связь и канализация), эксплуатирующую компанию (аналог ЖЭКа) и социальную инфраструктуру (магазины, заведения общепита, организации, предоставляющие бытовые и образовательные услуги). И поселок, и инфраструктура должны иметь единый проект и единого застройщика.

Опыт строительства первых коттеджных городков, расположенных непосредственно в черте города, продемонстрировал необходимость установления в них единых норм общежития и даже социальной однородности контингента жителей — своеобразной «клубности». Существующий спрос на жилье в подобных городках оценивается в 500 тыс. «квадратов» в год. Сегодня в Киеве активно рекламируется целый ряд поселков, в числе которых — «Вишневе мiстечко», «Лелечий Хутiр», «Зелений Гай», «Город Солнца», «Три реки» и др.

В той или иной степени продолжают достраиваться и ветераны коттеджного движения — поселки «Золотые Во рота», «Сосновый бор» и «Свiтанок», находящиеся в районе Конча-Заспы. По последним данным, из 21 возводимого нынче городка 14 строятся в 20-километровой зоне вокруг Киева. Существуют и примеры объектов, расположенных на значительном расстоянии от Киева.

К примеру, городок под весьма символическим названием «Дальний кордон» находится в 52-х км от Киева возле трассы Киев—Москва, а «Лазурный берег» и вовсе отстоит но Киева на 55 километров. Расположение коттеджного городка, прежде всего его транспортная доступность, является, наверное, главным фактором, определяющим спрос на имеющуюся в нем недвижимость, а значит, и успешность проекта.

Считается, что городок должен находиться не более чем в 30 км от городской черты (так называемая «часовая» доступность), хотя с насыщением рынка эта граница, безусловно, будет отодвигаться. Важно также, чтобы городок был расположен рядом с одной из крупных транспортных артерий. Так, большинство вышеупомянутых объектов сосредоточено вдоль Обуховского, Житомирс кого и Бориспольского направлений. Одесское, Вышгородское, Броварское и Коростеньское направления пока развиваются менее интенсивно.

Впрочем, по мере насыщения рынка строительство поселков начнется и там. Изменит ситуацию и строительство новых дорог: трассы Киев — Процив в Бориспольском направлении, трассы Троещина — Десна с новым мостом через реку, областной кольцевой трассы. «За счет наличия подле нее леса, близости к Днепру и удобства подъездных путей к городу Обуховская трасса стала районом, в котором строились первые коттеджи. Теперь ее потенциал начинает иссякать, оттого застройщикам приходится искать другие варианты. Это же касается и Бориспольского направления.

В ближайшие годы наибольшее количество коттеджных городков, как ожидается, будут возводить в Житомирском, Вышгородском и Броварском на правлениях», — рассказывает заместитель дирек тора «Украинской торговой гильдии» Виталий Бойко. Наверное, желание определиться с терминами и двигало организаторами выставки «Рынок недвижимости — 2006», на которой ситуация на рынке коттеджных городков была освещена в рамках семинарской программы: именно этой теме был отведен целый павильон в выставочном зале.

Макеты уже возводимых городков уживались здесь со стендами, на которых компании представляли проекты будущего и даже просто концепции. Тут же присутствовали издания, которые давно и успешно обозревают проблемы рынка недвижимости, тенденции его развития. Обширной была и семинарская программа выставки: специалисты и аналитики рассказывали о возможностях и особенностях коттеджного строительства, пытались выделить его «плюсы» и «мину сы», заглядывали в будущее загородной недвижимости.

Олег Сидненко (Центр обслуживания «Норма») рассказал о создании и реализации при быльных проектов, о девелопменте коттеджной недвижимости. Директор консалтинговой компании «Канзас» Зоя Нестеренко обрисовала воз можности и особен ности коттеджного строительства, была убедительна в изложении его перспектив. По данным компании «Канзас», пока явным лидером рынка остается Обуховское направ ление, где сегодня расположена половина всех коттеджей, по крайней мере, тех, которыми могут себя побаловать жители столицы.

Вторым стратегическим направлением является Житомирская трасса, возле которой сегодня строится около 17% всех современных коттеджей. При этом анализ потребительского спроса показал, что большинство людей хотело бы приобрести жилье именно в этом направлении, поскольку его значение в развитии Киева сложно переоценить, а сама трасса отличается удобством и качеством.

Специалисты отмечают, что нынче радиус охвата области коттеджной недвижимостью вырос: только с сентября по октябрь появился 21 городок, причем многие из них продвинулись в область аж на 60 километров. По словам г-жи Нестерен ко, за последние два месяца доля строящихся коттеджных городков в направлении Обуховской трассы уменьшилась с 50 до 38%, а акцент постепенно переходит в сторону Житомира, где нынче процент возводящихся городков увеличился с 17 до 19.

По мнению директора компании «Канзас», данная тенденция скорее всего, сохранится. В то же время большие шансы завоевать популярность у клиента есть у Гостомельского направления, поскольку из столицы в Бучу в перспективе будет проложена Варшавская трасса. Среди общих тенденций рынка коттеджного строительства г-жа Нестеренко отметила расширение географии городков, комплексное развитие тех из них, которые сделаны с прицелом на средний класс, удовлетворение спроса на элитную городскую недвижимость, увеличение доли проектов на земельных участках, площадь которых превышает 100 га, а также привлечение средств частных инвесторов для проведения спекулятивных операций.

Тем временем будущее коттеджных городков, надо сказать, выглядит довольно противоречиво, да и нюансов тут, конечно, немало: с одной стороны, несовершенство юридической базы, с другой — экологические проблемы пригородов. Показательным является и тот факт, что банки крайне неохотно выдают кредиты на возведение домов в коттеджных поселках: по их мнению, права собственности на строящиеся там объекты слишком размыты, чтобы их можно было считать ликвидными.

Существуют значительные ограничения на отведение в частную собственность прибрежных территорий, особенно привлека тельных для строителей коттеджных городков, и последним приходится изощренно эти ограни чения обходить. Кроме того, в последнее время добавилось еще и недоверие покупателей, не слишком расположенных покупать на первичном рынке «недострой». Не удовлетворяют потребителя также качество и характер транспортного сообщения, есть претензии к электро- и тепло снабжению, высокие требования предъявляются к дизайну дома и придомовой территории.

Между тем предложить индивидуальные варианты застройщики, к сожалению, могут не так уж часто: хотя это и стоит баснословных денег, специалистов, которые могут похвастать богатым опытом в данной сфере, единицы. Претендовать на их услуги — значит томиться в ожидании месяцами, на что покупатель часто пойти не готов. Нет и общепринятой классификации коттеджных городков, что не позволяет потребителю объективно оценить, стоит городок тех денег, которые за него просят, или нет.

С другой стороны, спрос на загородное жилье, безуслов но, есть, и спрос высокий. Поэтому многие из тех, кто сегодня строит или собирается строить коттеджные городки, так и говорят — мол, дайте нам покупателя, а мы уж как-нибудь при способимся и сумеем учесть его желания. С этой точки зрения существование обширных и практически пустых участков воспринимается вполне логично.

В лучшем случае на таких участках проложены коммуникации — все остальное должен додумать и, соответственно, достроить потенциальный хозяин. Это значительно повышает вероятность появления вокруг Киева до стойных потомков первых коттеджных городков, чьи владельцы изощрялись, кто во что горазд. Остается только надеяться, что большинству застройщиков хватит упорства и принципиальности предлагать городки с устоявшейся схемой и более-менее стандартным набором домов, вписанных в некую архитектурно-градостроительную композицию.

Впрочем, если клиент будет настаивать, представитель компании врядли станет возражать… Многочисленные эти нюансы в той или иной степени приходилось учитывать и организаторам конкурса «Лучший коттеджный городок — 2006», то есть нам. Насколько строгим был отбор, можно судить по тому, что многие из тех, кто набивался в участники, не попали даже в десятку сильнейших, из которых в конечном счете и был выбран победитель.

Логика тех, кто оказался за бортом, была проста: товар единичный (читай: эксклюзивный), а значит, уйдет легко, так что ни о рекламе, ни об имидже застройщика заботиться не нужно. А вот и нужно, показал конкурс: оказывается, даже высокий авторитет часто не является панацеей от всех бед. Нужен продукт, притом продукт качественный, созданный специалистами с привлечением других специалистов. В одних случаях налицо просчеты заказчиков.

В других речь шла о том, что стоимость земли, на которой расположен дом, на несколько порядков выше, чем цена «квадрата» в самом коттедже. Немало вопросов возникло и к запроектированной инфраструктуре. Ледовый каток (кстати, в должной степени оцененный экспертами) воспринимается как экзотика; между тем по соседству с этой экзотикой не хватает даже элементарных детских площадок, не говоря уж о прачечных или — что настораживает — пожарных депо.

Последнее тем более важно, что многие из городков расположены в 16-40 километрах от города, оттого, чтобы оказаться в пределах досягаемости, экипажу соответствующей службы придется потратить минимум полчаса — перспектива, прямо скажем, неутешительная. К тому же, несмотря на все заявки застройщиков по поводу самодостаточности городков, подавляющее их большинство оказалось лишено даже таких атрибутов развитого общества, как школа.

Очевидно, подразуме вается, что владельцы роскошных особняков, ведущие свой бизнес в городе, должны будут возить туда же собственных отпрысков. Между тем, учитывая ненормированный характер их рабочего графика, сделать это будет сложно, порой и вовсе невозможно. Словом, приходилось констатировать перевес люксусных аксессуаров над органичными составляющими подобных герметичных структур.

То и дело возникали вопросы по поводу соотношения цены и качества строительных материалов, соответствия цены конкретных объектов намерениям застрой щиков представить некий вариант ценового демократизма и пр. Так, американский вариант наиболее доступного жилья при его цене в полторы-две тысячи «условных» за «квадрат» в наших условиях выглядел абсурдно, особенно учитывая сборно-разборные стены домов и прочие технические характеристики объектов, что сразу же бросилось в глаза экспертам.

Кстати, уровень экспертного совета конкурса вряд ли мог вызвать какие-либо сомнения. В «команду знатоков» вошли среди прочих директор консалтинговой компании «Канзас» Алексей Киселев, генеральный директор «Украинской торговой гильдии» Вадим Непоседов, член Комиссии Верховной Рады по делам строительства, градостроения и жилищно-коммунального хозяйства Арнольд Радовец, председатель «Земельного союза» Андрей Кошиль и др. «Мне впервые довелось участвовать в кон курсе, где предстояло оценить качество объектов коттеджной недвижимости, — сказал Генераль ный директор компании «Украинская торговая гильдия» Вадим Непоседов.

— Поскольку номинаций было несколько, то, соответственно, отличались и требования к претендентам. В конкурсе принимали участие девять коттеджных городков, причем как столичного масштаба, так и расположенных в Крыму и Днепропетров ске. Каждая часть представленных на конкурс материалов образно говоря, раскрывала ту или иную подноготную проекта: техническую, маркетинговую или юридическую.

Каждый проект рассматривался отдельно, получал оценку в зависимости от соответствия критериям и наличия того или иного объекта инфраструктуры. Потом все оценки тщательно уточнялись, взвешивались все «за» и «против». Так, подойдя к такому критерию, как местоположение и удаленность от города, мы исходили из соответствия места подобных типу объектов.

Учитывалось наличие всех положительных или отрицательных факторов, которые на рынке воспринимаются потребителем как дополнительные удобства или недостатки. Местоположение — это именно тот параметр, который сразу бросается в глаза потребителю. Когда мы подходили к размерам городка, то проецировали на них специфику данного формата недвижимости.

По понятным причинам проекты, расположенные на территории менее 15-20 гектаров, не могли претендовать на высокие оценки. Что касается размеров домохозяйств, то тут вступали в силу усредненные показатели. Их мы брали из аналогичных проектов в окрестностях Москвы и некоторых польских городков, а также из исследований потребительского мнения. Собственно, все упиралось в то, является ли таунхаус в полном смысле слова коттеджной недвижимостью.

Все-таки речь идет о жилье эконом–класса, а коттедж — это дом бизнес-класса. Если же таунхаус выходил за пределы 150 кв. м, то этот факт мог быть оценен только отрицательно. Аналогичный вариант, предусматривавший низкую оценку, — если площадь коттеджа опускалась ниже отметки в 200 «квадратов». Подобным образом мы оценивали и размеры приусадебных участков.

В основном на оценке это отражалось, если площадь участка превышала 20 или, на оборот, не доходила до 10 соток. Очень внимательно мы отнеслись к внешней среде. Так, за проект поселка на морском побережье можно дать двойную сумму баллов по сравнению с проектом городка, расположенного в окрестностях города, у рек, лесов или озер. Конечно, проекты, у которых были такие преимущества, что называется, вырывались вперед.

Что касается инфраструктуры, тут все сводилось к суммированию, ибо у всех проектов в этом плане была своя специфика: у кого-то была прачечная или СТО, у кого-то — нет, зато был салон красоты и пр. Высоко оценивались общеобразовательные школы или специализированные лицеи. Двойные баллы мы ставили за ледовый каток, чтобы еще больше подчеркнуть уникальность таких проектов на рынке и поощрить их застройщика.

Может быть, наша оценка кому-то покажется субъективной, но, повторюсь, это ведь первый подобный конкурс… » Первое место в конкурсной гонке занял про ект, выполненный на высоком уровне девелоперского искусства и построенный более грамотно, чем его конкуренты. Красивое название этого коттеджного поселка сполна сумели оценить не только члены комиссии, но и покупатели: на сегодняшний день «Вишневе мiстечко» представляет собой самый универсальный городок из всех существующих.

Суть схемы, предложенной его девелопером — «Первой днепровской инвестиционной компанией», — заключается в том, что инвестирование строительства полностью осуществляет застройщик, который затем продает готовый коттедж «под ключ»; он же несет все сопутствующие риски. На первичном рынке коттеджной недвижимости Украины такая схема пока не очень развита. Тем не менее, в «Первой Днепровской инвестиционной компании» решили рискнуть — и риск оправдался.

Подтверждением тому — не только успех на конкурсе, но и успех у покупателей. Поселок расположен в Бориспольском направлении, в районе села Вишенки, в 16 километрах от Киева, между двумя живописными озерами в пойме Днепра. В начале ноября текущего года были сданы «под ключ» (правда, без внутренней отделки помещений) 53 усадьбы; только теперь они поступили в продажу.

С точки зрения защиты инвестиций покупателя примененная девелопером «Вишневого мiстеч ка» так называемая английская схема строительства является максимально приемлемой. Дальше оказались Днепропетровские «Золотые ключи», которые поразили экспертов количеством объектов инфраструктуры, и расположенная в Макаровском районе «Севериновка», оказавшаяся на голову выше всех с архитектурной точки зрения.

Конечно, конкурс был первым, а значит, больше походил на эксперимент. Тем не менее, главное ясно: человек устал от техногенной цивилизации — и словно протягивает руку природе. С помощью застройщика, разумеется…