Как правильно оформить задаток, покупая недвижимость

Популярность задатка объясняется многим. Прежде всего, он удобен обеим сторонам. Покупатель недвижимости, передав продавцу задаток, облегченно вздыхает, что нашел то что, искал и пусть это что-то хотя и не совсем, но уже принадлежит ему. А продавцу недвижимости так приятно получать деньги, еще ничего не продав.

Задаток выгодно отличается от других способов обеспечения исполнения обязательства (в частности неустойки) тем, что он уже передан кредитору, который может чувствовать себя спокойно, зная, что если должник не выполнит своего обязательства, то задаток не придется у него истребовать, деньги попросту останутся у кредитора. 

Согласно ст. 570 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) задатком является движимое имущество либо денежная сумма, которая выдается одной из договаривающихся сторон в счет надлежащих с нее по договору платежей другой стороне, в подтверждение заключения договора и в обеспечение его исполнения.

То есть задаток характеризуется тем, что он:

• подтверждает факт заключения договора;
• передается в счет платежей по договору;
• обеспечивает исполнение сторонами обязательств по договору. 

Что касается сферы недвижимости, то здесь практика применения задатка (как ранее, так и после вступления в силу ГК Украины) идет вразрез с требованиями закона. Проблема кроется в том, что передать задаток можно лишь в рамках договора купли-продажи недвижимости. Сам договор купли-продажи недвижимости в соответствии со статьей 657 ГКУ подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 640 ГКУ).

Другими словами чтобы передача задатка была легитимной, необходимо заключить у нотариуса договор купли-продажи, осуществить регистрацию этого договора (опять же у нотариуса) и уже после этого непосредственно передавать деньги в качестве задатка. Практически такой путь не только не удобен а и попросту отпугивает продавцов и покупателей.

Цель покупателя желающего купить недвижимость это быть уверенным в том, что продавец не передумает или продаст ее кому-то другому, а также зафиксировать цену приобретаемого объекта недвижимости, что согласитесь в условиях постоянного изменения цен очень важно. Для продавца задаток не очень то и интересен, хотя есть исключение. Например, когда продавец взамен своей недвижимости покупает другую и ему к определенной дате нужны деньги.

В этом случае ему на помощь приходит задаток. Зачастую передача задатка происходит по нелепым договорам о задатке, о намерениях, а то и вовсе по банальной расписке. Естественно говорить о защите интересов сторон в таком случае не приходится. Последствия таких действий сторонам приходится расхлебывать в затяжных судебных процессах, пример одного из них мы и приведем в нашей публикации. 

Граждане «А» (продавец) и «С» (покупатель) заключили между собой договор о намерениях, согласно которому они обязались в дальнейшем заключить договор купли продажи квартиры. В обязанности продавца по этому договору входило предоставление правоустанавливающих документов на квартиру, а покупатель в свою очередь должен был передать в пользу продавца в качестве задатка сумму в размере 2800 гривен. Стороны условились, что указанная сумма до подписания договора купли-продажи будет находиться на хранении у брокера М. 

В указанный в договоре срок сделка купли-продажи квартиры не состоялась, т.к. продавец уже продал ее другому покупателю. «С» обратился с иском в суд и в заявлении указал, что поскольку «А» нарушил условия договора о намерениях, то должен согласно договору уплатить ему штраф, который равняется сумме задатка (2800 грн.) и возместить моральный вред в размере 7000 гривен.

Сам задаток в сумме 2800 гривен был возвращен брокером истцу. «А» в свою очередь предъявил встречный иск, в котором просил суд признать договор о намерениях недействительным, поскольку на самом деле под этим договором скрывается сделка купли-продажи с отлагательным условием. 

Однако суд не согласился с идеей ответчика считать этот договор, договором купли-продажи и отказал в удовлетворении встречного иска по таким основаниям:

a) покупатель не уплатил за имущество (квартиру) сумму, оговоренную сторонами;

б) квартира фактически не была передана «С»;

в) в договоре о намерениях четко указано, что стороны с условиями договора согласны и его сущность им разъяснена. 

Что касается основного иска, то суд удовлетворил его частично. В отношении морального ущерба было отказано по тем основаниям, что в данном случае взыскание такого ущерба не предусмотрено законом, и такой вред как раз и возмещается в сумме равной сумме задатка. Суд постановил взыскать с ответчика двойную сумму задатка. 

На это решение ответчиком была подана апелляционная жалоба. Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договор о намерениях был заключен в соответствии с требованиями закона, и ответчик, нарушив условия договора, обязан уплатить истцу сумму, которая равняется сумме задатка.

Апелляционный суд, отклоняя жалобу, указал, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу, частично удовлетворяя основной иск, и при этом полно и всесторонне изучил материалы дела. 

Такое определение апелляционного суда было обжаловано ответчиком в кассационной инстанции. Верховный Суд Украины не согласился с выводами апелляционного суда, отменив решение суда первой инстанции и определение суда апелляционной инстанции.

ВСУ мотивировал это следующим: «правила ст. 570 ГК о том, что задаток остается и лица, которое его получило, или с него взыскивается двойная сумма задатка, применяется в тех случаях, когда между сторонами был заключен договор, но он не выполняется по вине какой-либо из сторон. В тех случаях, когда стороны договорились заключить договор, но соответственно его не оформили, уплаченные в счет выполнения договора платежи возвращаются в том размере, в котором они давались». 

Определением ВСУ дело было направлено на новое рассмотрение. 

При рассмотрении дела по «второму кругу» в суде первой инстанции истец поддержал первоначальные исковые требования в части взыскания штрафа в размере 2800 гривен. Свою позицию относительно действительности договора о намерениях он обосновал тем, что Верховным Судом Украины не осуществлен правовой анализ ст. 570 ГК, о том, что «денежная сумма выдается в счет надлежащих со стороны платежей по договору, в подтверждение заключения договора и в обеспечение его исполнения».

Истец утверждал, что в этой статье речь идет о договоре, который будет заключен в будущем и именно в этом и состоит обеспечительная функция задатка, которая отличает его от аванса. Истец мотивировал свою позицию тем, что зачем подтверждать заключение основного договора, если он уже заключен, а обеспечить исполнение основного обязательства можно и другими способами – например неустойкой. 

Восприняв аргументы ВСУ, суд первой инстанции истцу в иске отказал. 

Заметим, что пример подобной позиции ВСУ далеко не единичный. И признаем, если слепо следовать букве закона, такая позиция правильна, поскольку если нет основного обязательства, то не может быть и дополнительного коим, и является задаток. 

Выясним, какие же последствия ожидают стороны, которые предпочли заключить отдельный договор о задатке, предшествующий заключению договора купли-продажи? Ответить нам поможет статья 203 ГКУ которая содержит такое условие: содержание сделки не может противоречить закону. Противоречие закону в нашем случае налицо. Статья 570 ГКУ категорична – задатком можно обеспечивать уже возникшее обязательство. Поэтому вооружившись статьей 215 ГКУ договор о задатке вполне можно признать недействительным в судебном порядке. 

Статья 216 ГКУ содержит фразу: недействительная сделка не создает юридических последствий, кроме тех, которые касаются ее недействительности. Поясним, что это значит. Во-первых, стороны не обязаны выполнять свои обязательства по такому договору, а во-вторых, они обязаны возвратить друг другу все полученное по этой сделке. В том случае, когда невозможно вернуть полученное в натуре, его стоимость возмещается в денежном эквиваленте, по ценам, которые существуют на день такого возмещения.

Кроме того последствия недействительности сделки не могут изменяться договоренностью сторон. Например, стороны не могут оговаривать (в т. ч. устно), что возврат производится за вычетом определенного процента. Возвращать нужно в полном объеме. Такой оспариваемый договор конечно на руку покупателю, так как он в любом случае сможет вернуть сумму, уплаченную по договору о задатке, даже если сам будет виноват в нарушении договора. Продавец же, обязан будет возвратить полученную от покупателя сумму в любом случае. 

А можно ли использовать самостоятельный договор задатка, ссылаясь при этом на статью 6 ГКУ, спросите вы? В данном случае нет. Да эта статья предоставляет сторонам возможность отступить от требований законодательства и урегулировать взаимоотношения на свой лад. Но при этом есть оговорка, что стороны не вправе так поступать, если это прямо запрещено законом или противоречит сути отношений сторон.

Использование отдельного соглашение задатка как раз и будет противоречить сути его отношений. Поэтому следует несколько раз подумать, прежде чем заключить самостоятельное соглашение о задатке. Ведь в случае причинения ущерба по такому договору другой стороне или постороннему лицу, виновная сторона, кроме всего прочего, должна будет возмещать и моральный вред. 

Что можно рекомендовать во избежание поднятой нами проблемы? Пожалуй приемлемый выход - это заключение предварительного договора. По такому договору стороны на протяжении конкретного срока обязуются в дальнейшем заключить основной договор на условиях оговоренных в предварительном либо основном договоре (ст. 635 ГКУ).

То есть ГКУ дает возможность сторонам при заключении основного договора изложит его условия иначе, чем ранее в предварительном. В этом нюансе следует быть внимательным субъектам предпринимательства, так как схожие отношения регулирует еще и статья 182 ХКУ. ХКУ не дает возможности сторонам изменять условия при подписании основного договора. Поэтому предпринимателям следует очень подробно прописывать условия предварительного договора. 

Поговорим об условиях предварительного договора. В нем обязательно должен присутствовать срок заключения договора купли-продажи. Причем стороны должны не просто указать конкретную дату заключения основного договора, но и четкое время в которое они должны явиться в офис оговоренной нотариальной конторы. В этом договоре должны содержаться условия, на которых стороны обязуются совершить сделку купли-продажи, т.е. условия которые позволят определить предмет и существенные условия основного договора (описание объекта, его цена, сроки оплаты, момент перехода права собственности и пр.).

Особенно следует оговорить последствия не заключения в будущем договора купли-продажи и отразить ответственность сторон. В момент заключения предварительного договора продавец может еще и не иметь правоустанавливающих документов на объект недвижимости, либо могут отсутствовать отдельные документы, без которых невозможно совершить сделку купли-продажи недвижимости. В таком случае нужно прямо обязать продавца получить эти документы и ознакомить с ними покупателя еще до заключения основной сделки. Теперь мы подошли к основному вопросу.

Можно ли по предварительному договору передавать некую сумму денег, которая будет подтверждать намерения покупателя купить недвижимость, а продавца – согласие ее продать? С одной стороны предварительный договор по своей сути является преддоговорным документом, который не предполагает каких-либо платежей одной стороной в пользу другой, а лишь обязывает стороны совершить в будущем юридические действия по заключению основного договора и провести подготовительные действия, которые позволят его заключить.

С другой стороны закон не запрещает передавать деньги по предварительному договору. К тому же иной способ передачи здесь вряд ли будет возможен. Поэтому, по нашему мнению, деньги передавать по предварительному договору все-таки можно, нужно лишь прямо зафиксировать, что по этому договору передается сумма, которая подтверждает серьезность намерений сторон.

Важно при этом уходить от аналогий с задатком и вовсе не использовать этот термин. Сумму, которая будет передаваться в рамках предварительного договора можно называть гарантийной, обеспечительной и т.п. Особо следует оговорить последствия не заключения в будущем основного договора и отразить ответственность сторон. В данном случае использовать можно и штрафные санкции. 

Предварительный договор должен заключаться в такой же форме что и основной. То есть требуется его нотариальное удостоверение (ст. 657 ГКУ). Возможно, это не совсем удобно, но другого варианта нет. Согласно статье 220 ГКУ сделка совершенная с несоблюдением нотариальной формы ни к чему стороны не обязывает. И при этом признание ее ничтожной судом не требуется. Очень часто стороны при заключенни предварительного договора изо всех сил пытаются секономить на услугах нотариуса, однако не следует этого делать.

Да речь идет именно об оплате услуг нотариуса. Размер оплаты за нотариальное удостоверение предварительного договора составит примерно 300 гривен. В то же время некоторые нотариусы требуют оплату в размере 1% от цены объекта недвижимости, которая зафиксирована в предварительном договоре. Ссылаются они при этом на Декрет о госпошлине, который устанавливает ее в размере 1% от продажной стоимости недвижимости. По нашему мнению аналогия с Декретом здесь не уместна, поскольку в момент удостоверения предварительного договора отчуждение недвижимости еще не происходит. 

Подведем итог.

Несмотря на довольно распространенную практику оформлять задаток в виде самостоятельного договора, мы не рекомендуем так делать. Все-таки сделка купли-продажи недвижимости это ответственный шаг. В этом случае предварительный договор послужит вполне приемлемой альтернативой договору о задатке.