Все оценки недвижимости соберут в один реестр и откроют к нему доступ

Власти хотят собрать максимально полный реестр оценок недвижимости: включить в него не только налоговые оценки, которые украинцы получают во время покупок-продаж или наследования, но и все остальные.

Те, что делают при оформлении банковских залогов, проведении аудитов, взыскании имущества в судебном порядке и в других случаях.

При этом любой человек сможет бесплатно войти в реестр, и выяснить, сколько стоит любой дом или квартира.

Информация — любому

Фонд госимущества доработал и сейчас согласовывает с Кабмином законопроект, которым собирается изменить правила проведения оценки недвижимого имущества в стране: «О внесении изменений в законодательство про оценку и профессиональную оценочную деятельность в Украине».

Для широкой публики документ интересен тем, что законопроектом предлагается часть Реестра оценок ФГИ сделать открытым. Любой человек бесплатно сможет посмотреть, во сколько оценили квартиру, похожую на собственную или приглянувшуюся.

Но основная цель этого законопроекта — урегулировать профессиональное сообщество, в том числе допуск к оценочной деятельности. Предполагается, что представители общественных организаций оценщиков, которых ныне семь, войдут в Наблюдательный совет по вопросам оценочной деятельности при ФГИ. Совет будет уполномочен создавать Экзаменационную комиссию и Апелляционный экспертный совет. «У общественных организаций были только права консультировать Фонд госимущества в плане отношений с оценщиками, у Совета — регулирующие», — объяснил «Вестям» вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников.

Он высказал надежду, что теперь сообщество сможет быстрее отзывать лицензии у оценщиков, соглашающихся делать заведомо заниженные оценки. «Может быть, законопроект несовершенен, но он эволюционен, поэтому не вызовет отторжения в профсреде, а значит сможет работать», — считает Гусельников.

Недобросовестных приструнят

Однако, расширяя права общественных организаций, ФГИ этим законопроектом стремится значительно расширить и свои полномочия. Любой отчет любой оценочной фирмы может по результатам мониторинга реестра быть затребован на рецензирование: то есть специалисты Фонда или Апелляционного экспертного совета будут проверять, корректно ли была выполнена работа, не было ли попыток значительно занизить стоимость недвижимости.

«Инициатива прекрасная. На рынке, увы, достаточно недобросовестных оценщиков, готовых за 300-500 грн. занизить стоимость в пять-десять раз, а значит, подыграть клиенту, стремящемуся меньше заплатить налогов при продаже/покупке недвижимости. Однако в законопроекте абсолютно не прописано, при каких параметрах сомнительный отчет отзывается на рецензирование. В результате у Фонда появляется механизм давления на рынок оценки. Он может затребовать 90 отчетов из 100, который сделала оценочная компания в месяц, и ее работа будет парализована, ведь на время проверки приостанавливается лицензия/сертификат», — отметил в беседе с «Вестями» президент ВОО «Ассоциация специалистов банковской оценки Украины» Сергей Фролов.

Все оценки в одном месте

Второй момент, вызвавший критику — требование вносить в Реестр оценочной стоимости объектов недвижимости все без исключения отчеты, выполненные оценочными компаниями. Сейчас туда попадают только те отчеты, которые требуют нотариального прохождения и уплаты налогов (купля-продажа недвижимости, обмен, дарение и т.п.).

В этом году при оформлении наследства первой линии (дети, родители) не требуется оценка имущества, остальные граждане платят пошлину 5% от оценочной стоимости. В следующем году по 0% ставке оформляются права также наследников второй линии (внуки, братья-сестры), то есть им тоже не понадобится заказывать оценку.

Но есть масса случаев, когда делается оценка, однако это не имеет отношения к уплате налогов. Это и банковский залог, и проведение аудитов, исполнительное производство и определение доли в уставном капитале и так далее.

«Теперь государство в лице Фонда госимущества желает видеть все эти оценки в общем Реестре. Но этого мало — для рецензирования они могут затребовать полный отчет по оценке. К примеру, оценивается ТРЦ, используя доходный метод. Собственник раскрывает арендные ставки, объем торговли. Зачем эта информация, о частной собственности, Фонду госимущества?», — спрашивает Сергей Фролов.

От госмонополии до новых налогов

Одновременно парламентарии пытаются отобрать у независимых оценщиков вообще право на налоговую оценку. Депутатом ВР от «Партии Відродження» Артемом Ильюком на днях были внесены соответствующие предложения на второе чтение законопроекта «О госрегистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отягощений».

В тексте документа значится: «установить, что органом, уполномоченным рассчитывать оценочную стоимость является центральный орган исполнительной власти в сфере осуществления государственной налоговой и таможенной политики, который ведет Единый автоматизированный реестр оценочной стоимости объектов недвижимости в утвержденном им порядке и осуществляет автоматический расчет такой стоимости с использованием информатизированных систем, что отвечают установленным им требованиям…. Порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются)…. определяется Кабинетом министров без расширения действия Законов Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности», «Об оценке земель».

По сути это означает, что оценку при покупке/продаже/дарении недвижимости может выполнять исключительно новая госструктура при ГФСУ.

«Для людей это приведет к монополии рынка, а значит, удорожанию услуг для граждан. Вместо 300-400 грн они будут платить за оценку своего имущества около тысячи», — заверил директор ООО «Киевский институт оценочной деятельности» Александр Скубченко.

Эксперт уверен, что если госмонополия на налоговую оценку все же будет введена, то следующим шагом будет всеобщее налогообложение именно на основе этой самой утвержденной Кабмином методики. «Не удивлюсь, если будет попытка внедрить налог на недвижимость как процент от оценочной стоимости, да еще и каждый владелец будет вынужден ее заказывать раз в год. Цена-то недвижимости постоянно меняется», — сказал он.

Вариант, когда каждый платит государству за свою квартиру или дом дважды — вначале за оценку имущества, затем налог на владение — Сергей Фролов считает маловероятным.

«Скорее возможно, что граждане будут получать от фискалов рассчитанный на основе оценки налог, а если не согласен — будет иметь право на независимую оценку. Но в любом случае госмонополия — специальная программа, которая используется 10 млн. раз в год — не может быть экономически неэффективной. Но я очень сомневаюсь, что внедрить госмонополию на рынке оценки удастся. Тем более, что во всем цивилизованном мире основой налогообложения является рыночная стоимость, поэтому целесообразней было бы начинать создавать реестр реальных сделок», — говорит Фролов.

С ним согласен Андрей Гусельников: «На фоне общей дерегуляции создание очередной госмонополии не найдет понимания ни в обществе, ни у стран-доноров».