Приватизация земельных участков "на бумаге" и в реальности

Наверное, каждый, кто хотя бы отдаленно сталкивался в нашей стране с процессом приватизации земельного участка, подтвердит, что достижение положительного результата в этом процессе - это самая настоящая победа.

По словам Андрея Кошиля, президента Ассоциации "Земельный союз Украины", на сегодняшний день земельные отношения представляют собой одну большую сложность. В землю "закопаны" огромные деньги, а у того, от кого зависит, как быстро будут решены все проблемы приватизации земли, нет на это положительной воли.
Земельные отношения относятся к системообразующим понятиям.

Продолжая афористичный ряд: деньги - это кровь экономики, а промышленность - ее сердце, Андрей Кошиль сравнивает земельные отношения со скелетом, на котором держится и сердце, и кровеносная система, и все остальное. Все это функционирует в пределах какой-то территории, и в зависимости от того, какие правила эксплуатации этой территории существуют - так будет работать и сердце, и кровообращение.

По словам эксперта, самая главная проблема состоит не в том, какова структура отношений, а в том, насколько уважительно субъекты этих отношений относятся к требованиям закона, существующим правилам и т.д.

В Земельном кодексе есть все

Сама по себе схема приватизации достаточно ясна и прозрачна. Для того чтобы приватизировать участок, которым фактически вы пользуетесь, необходимо просто написать заявление в местный (городской, сельский, поселковый) совет. В соответствии со ст. 118, 121 Земельного кодекса Украины, каждый гражданин Украины может единожды реализовать свое право на получение земельного участка:

• под строительство индивидуального жилого дома в размере до 10 соток в городе, до 15 соток в поселке, до 25 соток в селах;
• под ведение садоводческой деятельности - до 12 соток;
• для дачного строительства - до 15 соток;
• под строительство индивидуального гаража - 1 сотка;
• для ведения личного крестьянского хозяйства - не более 2 га;
• для ведения фермерского хозяйства - в размере земельной доли (пая).

Что значит "в размере земельной доле "пая"? К примеру, если общественные (колхозные, совхозные, кооперативные) владения составляли 1000 га, а в колхозе состояло 250 человек, то каждый член сельскохозяйственного предприятия имеет право получить по 4 га земли для ведения фермерского хозяйства. Собственность на эти 4 га оформляется сертификатом, однако после этого оформления земля все еще остается "виртуальной".

Документ подтверждает право каждого гражданина на его часть земли.

Но определение того, где этот кусок земли находится, происходит уже после выноса земельного участка в натуру - определения его границ. Тогда этот сертификат обменивается на государственный акт на право собственности на землю, где целевое назначение фиксируется в следующей формулировке: "крестьянская доля (пай) для товарного сельхозпроизводства".

Поскольку земли, которые находились в пользовании колхозов или совхозов были разные по площади (например, в малоземельной Западной Украине площади для товарного сельхозпроизводства меньше, чем в центре и на юге), таковы были и размеры пая.

В размерах этого пая человек может переоформить землю для ведения фермерского хозяйства.

Как проходит приватизация

На бумаге процесс приватизации происходит достаточно просто. Пишется заявление, и вопрос о приватизации земельного участка вносится в повестку дня очередной сессии местного совета. К заявлению следует приложить копию паспорта и справку о присвоении идентификационного кода.

После принятия положительного решения о передаче земельного участка в собственность на основании заявления и статей 118 и 121 Земельного кодекса Украины, гражданин на основании решения местного совета должен обратиться в землеустроительное предприятие. Оно может быть как государственное, так и частное, но обязательно должно иметь лицензию на выполнение землеустроительных работ.

Заключается договор на выполнение землеустроительных работ, вынос участка в натуру (установление границ участка на местности), подготовку технической документации, проекта землеотвода и госакта на право собственности на землю.

В зависимости от условий договора, землеустроители могут взять на себя только какую-то свою минимальную обязательную часть - вынести в натуру, подготовить техническую документацию, либо же выполнить работы "под ключ", пройти все согласования, если они необходимы, и т. д. Услуги землеустроительного предприятия платные. Их стоимость - договорная и зависит от того, о каком пакете услуг идет речь в договоре.

Андрей Кошиль подчеркивает, что в соответствии с законом, право собственности на землю наступает в момент получения госакта на право собственности на землю. Поэтому решение о предоставлении земельного участка еще не является правоустанавливающим документом. Единственный правоустанавливающий документ - это госакт. После принятия решения могут всплыть технические нюансы (например, что размер этого участка составляет не 10 соток, а 10,1 соток), однако это все решаемо путем вноса изменений фактических границ участка.

Реалии приватизационных будней

Г-н Кошиль поведал нам и о самых распространенных сложностях, возникающих в процессе приватизации.

Когда в населенном пункте приватизируются участки под индивидуальный жилой дом, люди, неверно истолковав норму земельного кодекса о том, что земельный участок предоставляется в размере до 10 соток в городах, начинают требовать 10 соток. Хотя этих десяти соток может не быть физически, так как со всех четырех сторон участок окружают соседи. Вообще, 10-соточных участков в Киеве не так много. Самыми распространенными по площади являются участки в 4-5 соток.

А неосведомленные граждане начинают требовать выделить "сдачу" в размере 4 соток где-то в другом месте. Это не предусмотрено законом, так как земля передается в собственность единожды. Однажды реализовав свое право на собственность по какой-то из категорий земельных участков (под жилье, садоводство, дачу, гараж, личное крестьянское или фермерское хозяйство), гражданин теряет право приватизировать другие участки этого же целевого назначения.

Насчет фермерского хозяйства существует определенная оговорка: претендент на землю должен подтвердить свою квалификацию (для этого необходимо иметь опыт работы в сельском хозяйстве или соответствующее образование).

Отдельного рассмотрения требует понятие дачного участка.

Те вожделенные "дачные" сотки земли, на которых когда-то проходил "ударный" отдых большинства горожан в активной прополке морковных грядок, подвязке малины или сборе яблок, на самом деле дачами (согласно закону) не являются. Закон определяет эти товарищества как организации граждан, которые объединились для ведения садоводства, и относит их земли к землям сельскохозяйственного назначения.

Примеры по Киевской области - садовые товарищества в Берковцах, Проциве, Погребах, Конча-Заспе. И таких садовых участков, по словам Андрей Кошиля, у нас 90%. В то время как под дачи отводятся земли рекреационного назначения, которые предназначены для организации отдыха населения, туризма и проведения спортивных мероприятий.

Таким образом, предполагается, что дачи - это место для отдыха, восстановления душевных и физических сил - словом, такой себе "персональный дом отдыха". В то время как садовые товарищества - это, кроме места отдыха, еще и, так сказать, инструмент для выполнения личной продовольственной программы.

Дом, построенный на садовом участке, не обязательно регистрировать в БТИ, тогда как на дачном он обязательно регистрируется по всем правилам, которые действуют для индивидуальных жилых домов. Разница между садовым участком и индивидуальным жилым домом в том, что последний имеет свой адрес (физический и юридический, потому что входит в состав населенного пункта), а садовые товарищества по статусу не имеют прав населенного пункта и адрес есть только непосредственно у садового кооператива.

Это, конечно, не означает, что кто-то может запретить постоянно проживать на садовом участке, однако нужно иметь в виду, что получение пенсии, медобслуживание, паспортный стол и т. д. - все это остается по месту прописки (регистрации).

Еще одну проблему эксперт прокомментировал на следующем примере.

Приватизируется земельный участок, который находился в пользовании еще при советской власти. И оказывается, что этот участок большего размера, чем оговаривается в Земельном кодексе. То есть если у человека участок площадью 12 соток, то 10 соток он может приватизировать бесплатно, еще сотку - под гараж, а от оставшейся сотки либо отказаться, либо выкупить ее у общины или государства - в зависимости от того, в чьей юрисдикции находится данная территория.

К отдельной категории вопросов относится и цена земли. Земельный участок - это не просто определенный кусок территории, ограниченный четырьмя или пятью колышками, но и инженерные коммуникации (связь, газо- и водоснабжение), доступ к реке, к магазинам и прочим благам цивилизации и т. д. От этих и многих других факторов и будет зависеть цена земли данного участка.

Существует два вида оценки земельных участков. Нормативная денежная оценка определяется в соответствии с методикой, утвержденной Кабинетом Министров Украины. Она используется для определения ставок налогов, арендных платежей, госпошлины и т. д. Также есть экспертная денежная оценка, которая призвана определить реальную рыночную стоимость этого земельного участка. Устанавливают эту стоимость профессиональные оценщики, которые имеют лицензию на проведение землеоценочных работ.

На основании разработанных, утвержденных и действующих методик, они проводят оценку земельного участка, учитывая характеристику грунтов, инфраструктуру, наличие так называемых улучшений на земельном участке (подвод к линии электропередач, водо- и газоснабжение, близость свалок, скотомогильников и т. д.), суммируют все эти факторы и выносят свой вердикт. Существуют частные и государственные специалисты по оценке земли, которые законодательно равноправны. Однако тут стоит отметить разницу в стоимости услуг, качестве и оперативности работ.