Застройщиков обяжут страховать ответственность перед инвесторами за несвоевременную сдачу объектов

Кабинет министров предлагает Верховной Раде ввести механизм обязательного страхования ответственности застройщиков жилья перед инвесторами либо обязать их приобретать банковскую гарантию.

Соответствующий проект закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно способов обеспечения выполнения обязательств перед инвесторами» вчера был утвержден на заседании правительства.

Подготовила документ Нацкомиссия по государственному регулированию в сфере рынков финансовых услуг.

Повысить надежность

На сегодняшний день существует несколько способов привлечения средств инвесторов в строительство жилья: фонды финансирования строительства (ФФС), договоры купли-продажи имущественных прав, договоры о совместной деятельности, жилищно-строительные кооперативы.

Однако действующее законодательство не может полностью защитить права инвестора и гарантировать, что объект будет своевременно построен и сдан в эксплуатацию.

Поэтому в Нацкомфинуслуг предложили урегулировать вопрос повышения надежности финансирования строительства жилья.

В частности, документом предполагается, что застройщик прежде чем привлечь средства частных инвесторов должен будет застраховать свою ответственность перед ними или получить гарантию банка.

Договор страхования, как и банковская гарантия, заключается одновременно с договором между застройщиком и инвестором.

Страховым случаем является невыполнение застройщиком обязательств по передаче инвестору жилищного объекта в течение 12 месяцев после наступления срока выполнения такого обязательства.

Размер страховой компенсации или гарантии определяется суммой договора, заключенного между застройщиком и инвестором.

Выплата производится по заявлению инвестора при наступлении страхового случая. Страховщик имеет право обратного требования (регресса) к застройщику.

Согласно документу, страховщики смогут страховать ответственность застройщика на основании лицензии на осуществление добровольного страхования ответственности перед третьими лицами.

В таком случае страхование будет обязательным условием привлечения застройщиками средств инвесторов для финансирования жилищного строительства, но страховщики смогут самостоятельно устанавливать страховые тарифы и более гибко реагировать на потребности рынка.

Если финансирование привлекается через ФФС, такое страхование или получение гарантий осуществляется по желанию застройщика. З

аконопроект предлагает определить требования к договору между застройщиком и ФФС, внедрив возможность перечисления оперативного резерва застройщику для завершения объекта, а также установить обязательство застройщика ФФС продолжать строительство за счет других источников в случае недостаточности привлеченных средств.

34 000 гривен составит максимальный размер штрафа за нарушение закона.

В случае невыполнения обязательств по заключению договоров страхования или гарантий, а также за привлечение средств в непредусмотренный законом способ застройщикам грозит штраф.

Нацкомфинуслуг предложила дополнить соответствующей статьей Кодекс об административных правонарушениях. Размер штрафов составит от 20 до 2000 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 340 грн до 34 тыс. грн).

Консолидация рынка

Опрошенные застройщики, страховщики и банкиры по‑разному оценивают имплементацию закона. «Государство пытается переложить свои контрольные функции на страховщиков.

Страховые компании занимаются страхованием от рисков, имеющих четкую математическую вероятность, а здесь риск неограниченных причин - от нецелевого использования средств до проблем с подряд­чиками», - говорит председатель комиссии по страхованию Украинского общества финансовых аналитиков Вячеслав Черняховский.

По его мнению, страховые компании не будут заинтересованы участвовать в таких операциях. А вот для банков это возможность заработать на безресурсных операциях.

Если финучреждению удастся поставить такие сделки на поток, то это может стать серьезной статьей его доходов, считает первый зампред правления банка «Контракт» Павел Крапивин.

«Банку нужно принять решение один раз по конкретному застройщику и конкретному объекту. А вот в рамках такого строительного объекта гарантии выдаются уже на потоке, без согласования и кредитных процедур, что существенно упрощает механизм предоставления такой гарантии как для инвестора, так и для финструктуры», - говорит собеседник.

Однако такой вариант более приемлем для банков, которые либо аффилированы с застройщиком, либо кредитуют его.

«Поскольку они не только доподлинно знают состояние дел, как в финансовом плане, так и на самом объекте, но и могут влиять на действия за­­строй­­щика, на своевременность и достаточность его финансирования», - поясняет Павел Крапивин.

Генеральный директор Arpa Real Estate Михаил Артюхов в случае принятия парламентом данного законопроекта прогнозирует консолидацию рынка.

«Желание страховать риски цивилизованно, скорее всего, приведет к тому, что рынок будет консолидироваться. Будет несколько крупных игроков, для которых эти нововведения не будут существенными», - прогнозирует он.

По словам эксперта, это касается прежде всего девелоперов, уже владеющих банками и / или своей страховой компанией. Но в любом случае, застройщики постараются включить затраты на страхование в стоимость квадратного метра.