Особенности и последствия дарения жилья

Имея в собственности недвижимость, человек может ее продать, завещать, по-дарить. Не так уж редко, чтобы впоследствии у наследников не возникали про-блемы, люди решаются подарить жилье.

Поэтому рассмотрим подробнее, как грамотно это сделать и какие осложнения могут возникнуть в процессе оформ-ления дарения и после него. Законодательство Украины предусматривает ряд правовых норм, которые следует соблюдать, чтобы ваш подарок принес ра-дость и вам, и одариваемому.

Сейчас или потом?

Чтобы договор дарения считался действительным, он должен быть составлен в письменной форме и удостоверен нотариусом. Этот договор может считаться заключенным как с момента передачи имущества одариваемому, так и по истечении некоторого времени, заранее оговоренного в договоре. В первом случае это будет реальный договор, во втором – консенсуальный.

Закон предполагает возможность передать недвижимость в подарок спустя определенный срок, или, как это называют юристы, после наступления отлагательного условия.

С одной стороны, так может быть спокойнее дарителю. Он продолжает жить в своей квартире, зная, что до определенного срока она еще его. С другой, если до упомянутого срока он умрет, то договор дарения прекращается. Следовательно, его квартиру человек, указанный в договоре, не получит.

Законодательство предусматривает, что подарок делается бесплатно. Если в до-говор включены условия о платности, даже в завуалированной форме, или плата составляет символическую сумму, если нарушены требования о его письменной форме и нотариальном удостоверении, такой договор впоследствии может быть признан недействительным. Об этом говорят практикующие юристы.

Нотариус также проверит документы на право собственности на недвижимость. Если она принадлежит супругам на правах совместной собственности, необхо-димо письменное согласие второго супруга.

И, наконец, подарить недвижимость может только дееспособный человек, что предусмотрено общими правилами гражданского законодательства.

Чтобы не было мучительно больно...

Тем не менее, в жизни всякое бывает, и иногда человек, подаривший свое жилье, впоследствии в этом горько раскаивается. К примеру, известны случаи, когда мать подарила квартиру детям, а теперь ей самой жить негде. Или отношения с близкими испортились, и прежнюю хозяйку попросту выживают из ее же бывшей квартиры. Словом, варианты возможны.

Разумеется, есть и моральный аспект, но если говорить о юридическом, то во многих случаях обманувшимся и обманутым людям не поможешь. Можно ли выселить человека, утратившего право собственности на недвижимость в результате дарения, и что можно предпринять пострадавшему в резуль-тате такого подарка?

К сожалению, на этот вопрос, по мнению компетентных юристов, четкого ответа в законодательстве нет, потому что у нас еще действует Жилищный кодекс времен Украинской ССР, в котором даже нет понятия собственности. Поэтому ЖК не согласовывается с положениями о праве собственности на недвижимость, на жилье, предусмотренными в Конституции и Гражданском кодексе Украины.

Тем же, кто подарил свои квартиры детям, а те сейчас пытаются родителей вы-селить, юристы советуют ссылаться на положения Конституции, в которых за-креплено право на жилье. Это не одно и то же, что право собственности. Чело-век имеет право жить в квартире, в которой он зарегистрирован. Тот же, кто требует его выселения, в данном случае не может лишить его права на жилье, поскольку это гарантируется Конституцией и законодательством.

Если говорить о юридических аспектах этого дела, то человек не может быть просто так, произвольно выселен без предоставления ему другого жилья. Если же в квартире прописан человек, даже не имеющий права собственности на ее часть, это также может быть препятствием для продажи квартиры третьим лицам, ибо таким образом нарушается право человека на проживание. Поэтому пострадавшей стороне (в данном случае бывшему владельцу квартиры, необдуманно подарившему ее) следует обратиться в прокуратуру с заявлением.

Прокуратура может отреагировать предписанием или защитить права другим способом. Можно обратиться в суд, в том числе с требованием не заключать договоры купли-продажи с третьими лицами, поскольку это нарушает право на проживание. В крайнем случае, возможно расторжение договора дарения, если в ре-зультате этого дарения возникают неимущественные угрозы для дарителя. Юристы говорят, что подобные прецеденты имели место.

Как видите, подводных рифов в данном деле предостаточно. Чтобы радость от дарения и получения подарка не была омрачена неприятными последствиями неправильного оформления договоров наследства и непродуманными дейст-виями, сначала предполагаемое правовое действие следует тщательно обсудить с юристами. Как говорится, семь раз отмерь. Тем более, если квартира - ваше единственное имущество.