Недвижимость: какие требования к действительности сделки?

Cделками признаются действия граждан и организаций, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка - это правомерное действие, совершаемое для достижения разрешенных законом целей (приобретение имущества путем купли-продажи, мены; сдача жилого помещения в поднаем и т.д.)

Сделки с недвижимостью могут быть односторонними, если для совершения такой сделки достаточно выражения воли одной стороны (завещание, отказ от наследства, дарение), двусторонними, когда для совершения сделки требуется совпадение волеизъявления двух сторон (купля-продажа, аренда), и многосторонние, когда в сделке участвуют более двух физических или юридических лиц. Двусторонние и многосторонние сделки называют договорами.

Сделка может считаться действительной только в том случае, если она соответствует определенным требованиям закона:

• лица, совершающие сделку, должны обладать необходимой право- и дееспособностью (так, договор о сдаче жилого помещения в поднаем, заключенный несовершеннолетним без согласия попечителя, может быть признан в судебном порядке недействительным);
• содержание сделки должно соответствовать закону (так, распоряжение общей собственностью возможно только с согласия всех ее собственников, поэтому действия одного из них по распоряжению общей собственностью без согласия других сособственников нарушают закон и сделка не вызовет тех последствий, ради которых она заключена);
• единство воли и волеизъявления сторон (между волей лица и формой выражения этой воли не должно быть противоречий. Поэтому, если сделка заключена под влиянием обмана или заблуждения, она может быть признана недействительной);
• форма сделки должна соответствовать требованиям закона.

В соответствии с Гражданским Кодексом Украины, сделки могут заключаться устно и письменно. Устная форма сделки допускается также для сделок на небольшую сумм и предусмотрена для таких сделок, которые исполняются при их совершении. Наиболее распространенным видом таких сделок является купля-продажа за наличный расчет.

В случае заключения договоров купли-продажи квартир закон предписывает соблюдение письменной формы сделки, которая может быть только нотариальной. Нарушение требуемой законом формы сделки влечет за собой ее недействительность.