Украинская земля: как оценим, так и продадим

Средняя цена сотки в центральной части Киева – около $60 тыс., но если запросят $80 тыс., покупатель тоже найдется. Впрочем, недолго будет стоять «на прилавке» и участок земли стоимостью $200 тыс. за сотку (если он расположен в самом центре столицы).

Такое мнение высказал Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов недвижимости Украины. Впрочем, во многих регионах (особенно Крыму) цены на землю не намного ниже киевских. По словам специалистов, в Украине сформировался спекулятивный рынок земли, ее стоимость не поддается справедливой оценке.

Тем не менее, произвести оценку стоимости земли придется очень скоро – особенно тех участков, на которых расположены госпредприятия и военные городки. Ведь государство намерено продавать землю с предприятиями для пополнения госбюджета.

Как известно, основной ценностью таких объектов является земля (например, в Киевском мотоциклетном заводе доля стоимости земли – 90%, а самого предприятия – всего лишь 10%). Что касается военных городков, то их постройки практически никакой ценности не представляют.

Дело за малым – определить цену участков и продать. Однако оценщики отмечают ряд проблем, которые могут возникнуть из-за несовершенства процедуры оценки, отсутствия зонального учета, географического принципа и т.д.

Закон гласит

В настоящее время оценочная деятельность регулируется Земельным кодексом Украины, законами «Об оценке земель», «О плате за землю», «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», Постановлениями Кабинета Министров Украины «Об экспертной денежной оценке земельных участков» и «О методике нормативной денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов)» и др.

От оценочной стоимости напрямую зависит размер налога на землю. Оценка земель важна и при заключении гражданско-правовых договоров. Учет оценки земель ведется через государственный земельный кадастр – единую систему земельно-кадастровых работ, которая устанавливает процедуру признания факта возникновения и прекращения права собственности и права использования земельных участков, классификацию земель и т.д.

Основанием для проведения оценки является решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. Для получения права на проведение оценки земель надо иметь соответствующую лицензию, а для рецензирования – еще и опыт работы не менее 2 лет.

Если земельные участки, подлежащие оценке, принадлежат субъекту оценочной деятельности или оценщикам, работающим в их составе, если оценщик имеет родственные связи с заказчиком оценки, он не вправе этим заниматься. В противном случае экспертная оценка может быть признана судом недействительной.

Денежная оценка земли, в соответствии с Законом Украины «О плате за землю» по состоянию на 1 января каждого года уточняется на коэффициент индексации. Сложить цену Есть много примеров, когда оценщики не могут прийти к единому мнению относительно стоимости земли, причем суммы могут различаться на порядок и больше.

Председатель экспертного совета Украинского общества оценщиков Яков Маркус полагает, что причина в том, что у нас неверно трактуются принципы использования земель. В методологию оценки земельных участков заложено налогообложение, а не рыночная стоимость самой земли.

Поэтому расчет ведется от так называемого линейного налога и переходит к стоимости земли. В связи с этим имеют место частые конфликты, судебные споры по земельным вопросам растут в геометрической прогрессии, а в проигрыше остаются чаще всего добросовестные землепользователи.

По словам Якова Маркуса, объекты недвижимости надо рассматривать как в ракурсе стоимости при существующем использовании, так и с точки зрения их стоимости при наилучшем использовании. Необходимо сформировать концепцию постройки объектов или передачи части предприятия под коммерческие объекты, а затем говорить о стоимости земельных участков.

Отвод земель и их оценку следует производить с учетом того, какой объект собирается возводить конкретный застройщик. Нужно разрабатывать закон о кадастрах земель и законодательство о застройке городов – тем более, что градостроительные нормы уже существуют.

Генеральный директор государственной акционерной компании "Национальная сеть аукционных центров" Юрий Тараторин говорит, что цена продажи участков на аукционе на порядок выше, чем при выкупе, и это закономерно, ведь повышение цены в процессе торгов достигается за счет конкуренции между претендентами на объект продажи.

Что же касается продажи земельных участков под объектами, подлежащими приватизации, то это не более чем идея. Единственным нормативным документом, который хоть как-то касается вопроса продажи земельных участков при приватизации, до недавних пор был Закон "О Государственном бюджете Украины на 2006 год".

Позднее появилось постановление правительства «Об утверждении порядка продажи в 2006 году земельных участков госсобственности, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации». Примечательно, что в новом документе уже не вспоминается об инициативе отставленного правительства организовать продажи земли и под ранее приватизированными объектами.

При этом продажа земли под объектами приватизации грозит местным властям потерей одного из основных источников дохода – арендной платы за использование земельных участков. Какая-либо нормативная база, регламентирующая порядок продажи земли при приватизации, отсутствует.

Новые правила продажи государственных объектов могут привести к конфликту между Кабмином и органами местного самоуправления. Земля – это коммунальная собственность, которой распоряжаются местные советы, а не центральные органы исполнительной власти.

Поэтому можно предположить, что, получив на рецензию оценку земли, местные власти смогут найти массу придирок и вернуть ее на доработку, тем самым всячески затягивая процесс приватизации объектов.