Приобретение земельного участка, или как уберечься от рисков

Земельный рынок — один из наиболее перспективных рынков, существующих нынче в Украине. Положительная динамика этого рынка очевидна, а уровень капитализации — один из самых высоких в стране.

При этом цены на землю продолжают расти, и никаких признаков возможного их снижения не наблюдается. Заключение сделок с землей имеет ряд особенностей. О рисках, связанных с покупкой земельного участка, журналу «Недвижимость Киева» рассказал Анатолий Иванович Вовк, заместитель председателя совета ассоциации «Земельный союз Украины».

— Анатолий Иванович, дайте краткую характеристику земельному рынку в Украине.

— Ничейной земли в Украине нет. Вся земля в стране принадлежит либо государству, либо территориальным общинам, либо частным и юридическим лицам. При этом пока не проведено размежевание земель государственной и коммунальной собственности.

Право распоряжения землей, не принадлежащей частным или юридическим лицам, распределяется следующим образом: землями в черте населенных пунктов распоряжаются местные (городские, сельские, поселковые) советы, а землями за пределами населенных пунктов ведают местные государственные администрации либо Кабинет Министров Украины.

В настоящее время существует четыре формы владения (пользования) землей:

• собственность на землю (физических или юридических лиц);
• аренда земельного участка;
• право постоянного пользования земельным участком;
• сервитут (ограниченное право пользования земельным участком — для проезда, обслуживания инженерных сетей и т.д.).

Все земли в стране распределены на несколько категорий: сельскохозяйственные земли, земли лесохозяйственного фонда, земли промышленных предприятий, предприятий транспорта и связи, а также земли, принадлежащие военным. По своему целевому назначению земли могут быть определены для ведения индивидуального жилищного строительства или крестьянского хозяйства.

Следует также иметь в виду, что земельные отношения в Украине регулируются огромным количеством нормативно-правовых документов. Всего их около двухсот.

— На какие правоустанавливающие документы, с Вашей точки зрения, необходимо обратить внимание при процедуре первичного отвода земли?

— До начала реализации земельной реформы вся земля в стране в той или иной форме принадлежала государству. После старта реформы земли стали распределяться между пользователями. Часть земель была передана в пользование, часть — приватизирована или продана.

В то же время существовала и по сей день существует практика землеотводов. Например, местный совет принимает решение о предоставлении земельного участка какой-нибудь строительной компании для возведения того или иного объекта. Затем эта компания приватизирует участок и получает возможность выставить его на продажу на вторичном рынке вместе с построенным на нем объектом.

Если вы намерены купить подобный участок, следует обратить внимание на первичные документы. Нередки случаи, когда решения о землеотводе принимаются с нарушением закона и установленных процедур. В такой ситуации есть реальный риск лишиться земли, поскольку нарушение норм права при первичном отводе является достаточным основанием для вынесения судебного решения об изъятии земельного участка и возврате его в государственную собственность.

Также следует обратить внимание на правоустанавливающие документы. К ним, в частности, относится государственный акт о праве собственности на землю. Бывает, что документы по небрежности оформляются с ошибками (и не только грамматическими) или же подписываются лицами, которые по должности не имеют права их подписывать. Вероятность возникновения различных юридических проблем с таким участком тоже достаточно высока.

— Важным является и целевое назначение земельного участка. Как избежать ошибок с его изменением?

— Целевое назначение покупаемого земельного участка должно соответствовать вашим намерениям. В противном случае вам предстоит процедура изменения целевого назначения. Так, к примеру, происходит с крестьянскими паями. Как известно, в Украине действует мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения.

Тем не менее, ни для кого не секрет, что теневой оборот этих земель существует. Применялись и применяются различные схемы легализации приобретения крестьянских паев. Однако следует иметь в виду, что риск лишиться земельного участка, который из крестьянского пая был конвертирован в площадку под строительство, очень высок

Последние изменения, внесенные Верховной Радой в Земельный кодекс Украины, запрещают выдачу доверенностей на право распоряжения земельным паем (такая доверенность и была скрытой формой продажи земли) и признают ранее выданные доверенности недействительными с момента их подписания.

Помимо этого, в Украине существует целый ряд категорий земель, изменение целевого назначения которых представляется достаточно сложным. Это рекреационные, заповедные, особо ценные сельскохозяйственные и прочие земли. Изменение целевого назначения, а зачастую и приобретение такой земли требует согласования с высшими органами власти — Верховной Радой Украины или Кабинетом Министров.

Незнание местными органами власти правовых аспектов и порядка отчуждения таких земель сулят как минимум конфликтные ситуации с различными общественными организациями и населением. И, как правило, такие конфликтные ситуации разрешаются не в пользу покупателя земельного участка.

— Какие правовые ограничения применяются в практике земельных отношений?

— Прежде всего речь идет об ограничениях на право пользования землей. Эти ограничения могут быть установлены законом или договором с собственником земельного участка. К ним относятся:

• запрет на продажу участка или его отчуждение другим способом в течение определенного времени;
• запрет на сдачу земли в аренду или субаренду; приоритетное право приобретения данного земельного участка;
• обязательство начать или закончить застройку (освоение) земельного участка к определенной дате;
• запрет на ведение определенных видов хозяйственной деятельности;
• запрет на изменение целевого назначения участка, его ландшафта, внешнего вида построек и т.д.;
• обязательство выполнять комплекс природоохранных мероприятий; предоставление права на охоту, рыбную ловлю, сбор дикорастущих растений в установленный период времени;
• другие ограничения.

Все большее распространение получает практика установления сервитутов. Земельный сервитут — это право собственника или пользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком или его частью.

Законом определено, что это право может включать в себя право проезда на велосипеде или прогона скота по существующему на участке пути, строительства и обслуживания линий электропередач, прокладки труб и других коммуникаций и т.д. Земельный сервитут, как и правовые ограничения, может быть установлен органами власти по договору между сторонами.

Принимая решение о покупке земельного участка, следует выяснить, установлены ли для данного участка какие-либо правовые ограничения или сервитуты. Если же ограничения существуют, необходимо определить, насколько они повлияют на ваши планы по использованию приобретаемой земли.

Земля — товар дорогой. Не удивительно, что мошенники обратили внимание на открывающиеся возможности. Жульнический арсенал достаточно широк — от ставшей уже привычной подделки документов до операций почти шпионского характера. Известны случаи, когда вместо настоящего владельца участка использовался один из сообщников, успевший наладить дружеские отношения с соседями или охраной.

Также достаточно распространенным приемом является замена табличек с названием улицы. В кругу земельных брокеров пересказывают историю о продаже земли по документам на участок, находящийся в нескольких километрах от проданного. Посему, покупая или продавая землю на вторичном рынке, следует быть предельно осторожным и внимательным.

— Пожалуйста, расскажите подробнее о рисках, связанных с технической характеристикой земельного участка.

— Каждый земельный участок имеет свой кадастровый номер и координаты. Эти номера и координаты указываются в государственном акте на землю и технической документации, однако человеку несведущему понять что-либо из этого набора цифр невозможно. Известны случаи, когда в результате ошибок геодезистов или землеустроителей строительство фактически осуществлялось на соседнем участке.

Кроме того, рассчитывая на отсутствие у покупателя специальных знаний, недобросовестный продавец может показать ему какой-нибудь другой, более привлекательный, участок. Оттого нелишне прибегнуть к помощи землеустроителей, чтобы убедиться, что предлагаемый вам участок именно тот, который указан в государственном акте на землю.

Приобретая землю, нужно быть уверенным в том, что геологические условия местности позволят эксплуатировать участок в соответствии с вашими планами. Не исключено, что расположенные близко к поверхности грунтовые воды не позволят осуществить строительство крупного объекта.

Бывает и так, что, купив землю «для ведения личного крестьянского хозяйства» и планируя в дальнейшем изменить ее целевое назначение, новый собственник вдруг обнаруживает, что на его участке располагается слой торфа. В этом случае превратить сельхозугодье в стройплощадку будет весьма проблематично

Можно, конечно, снять слой торфа и вывезти его (разумеется, если это разрешат сделать местное управление земельных ресурсов, органы Госземинспекции, Управление охраны окружающей среды и другие органы), но тогда реальные затраты на освоение участка могут вырасти во много раз. В Украине есть земли, отнесенные к категории особо ценных.

Если вы планируете использовать такую землю по исходному (сельскохозяйственному) назначению, то проблем у вас, скорее всего, не возникнет. Если же вы планируете строительство, вам придется пройти долгий и нелегкий путь получения разрешений и согласований в огромном количестве государственных органов, включая Верховную Раду Украины.

Нелишне будет убедиться в том, что на избранном участке и в непосредственной близости от него почва и грунтовые воды не загрязнены тяжелыми металлами или нефтепродуктами, а уровень радиоактивного излучения находится в пределах нормы. За границами населенных пунктов следует опасаться наличия свалок или скотомогильников.

Также не помешает узнать, не граничит ли ваш участок с объектами повышенной экологической опасности (химические склады, склады вооружений, вредное производство и т.п.). Если вы планируете строить на такой территории, к примеру, коттеджный городок или рекреационный объект, то риск не продать готовые объекты или услуги конечному потребителю будет чрезвычайно высок.

— Анатолий Иванович, какие существуют виды оценки земельного участка и каковы возможные последствия неправильной его оценки?

— Есть два вида оценки земельного участка: нормативная денежная и экспертная денежная. Согласно правовым документам нормативная денежная оценка — это капитализированный рентный доход земельного участка, определенный в соответствии с установленными нормативами.

Нормативная оценка применяется для определения суммы земельного налога, размера госпошлины (при совершении гражданско-правовых актов с земельными участками), а также суммы потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства.

Экспертная денежная оценка — это результат определения стоимости земельного участка и связанных с ним прав оценщиком — экспертом по вопросам оценки земельных участков. При осуществлении экспертной денежной оценки используется совокупность методик и подходов, которые позволяют определить реальную рыночную стоимость объекта.

Всем, кто хотя бы раз занимался куплей-продажей недвижимости, известны возможные последствия неправильной оценки. Не имеет значения, завышена или занижена стоимость объекта, — в случае возникновения уже после совершения сделки по приобретению земли конфликта с продавцом или органами власти риск потерять вложенные денежные средства достаточно высок.

Всем специалистам в области недвижимости известны случаи, когда судебным решением договор купли-продажи признавался недействительным, а возврат денег по расторгнутой сделке происходил в соответствии с суммой, указанной в договоре. Процесс покупки земельного участка достаточно длителен, затратен и сопровождается необходимостью оформления большого количества документов.

Вероятность попасть в трудное положение весьма высока. Однако это не должно отпугивать участников земельного рынка. Несмотря на все сложности, сопровождающие совершение гражданско-правовых актов с земельными участками, рынок земли в Украине формируется и имеет стойкую тенденцию к развитию. Покупая земельный участок, не стоит экономить на мероприятиях по обеспечению безопасности акта покупки.

Затраты на проверку всех аспектов сделки сравнительно невелики; при этом они позволят минимизировать риски и выявить скрытые факторы, влияющие на стоимость, возможность освоения и эксплуатации земельного участка. Эти мероприятия не так сложны, как может показаться на первый взгляд.

Достаточно просто внимательно отнестись ко всем нюансам в документах и особенностям избранного участка либо обратиться за помощью к специалистам в области земельных отношений — землеустроителям и юристам. Елена Царенко