Угрозы нового Жилищного кодекса: будет ли новый 'Майдан'?

Верховная Рада отправила проект нового Жилищного кодекса на доработку. И, по словам спикера Литвина, в ближайшее время депутаты его рассматривать не будут. Чем же законопроект не устроил народных избранников и экспертов?

Авторы законопроекта уверяют, что Украина давно нуждается в новом кодексе. Мы до сих пор живем по устаревшему Жилищному кодексу 80-х годов. И хотя категорические противники перемен говорят, что существующей законодательной базы вполне хватает, чтобы регулировать всю жилищную сферу, большинство экспертов склоняется к тому, что новый документ нужен. Но не в той редакции, которая есть на сегодняшний день.

ОСМД будут создавать добровольно-принудительно

Сейчас в ОСМД пребывает около 15% жилищного фонда страны. Правительство планирует до 2014 довести эту цифру до 60%. В частности, ряды ОСМД предлагается пополнить за счет обязательного создания ОСМД в новостройках. Эта статья Жилищного кодекса вызвала много споров.

В МинЖКХ уверены, что владельцы квартир сами должны заботиться об их благосостоянии. Поэтому и предусмотрели в законопроекте следующее условие: в случае, если в течение трех месяцев после ввода в эксплуатацию многоэтажки жильцы так и не создали ОСМД самостоятельно, за них это обязан сделать застройщик. В таком случае орган местной власти формирует наблюдательный совет для временного управления домом в составе своего представителя, представителей застройщика и органа самоорганизации совладельцев дома для дальнейшего выбора управляющей компании. Хотя теоретически законопроект и предусматривает, что если жильцы создадут ОСМД или другое объединение, они смогут переизбрать компанию, но на практике такие условия только будут содействовать созданию рейдерских ОСМД и выбору "нужных" управителей. Вряд ли застройщик просто так отдаст лакомый кусочек. Даже те эксперты, которые постоянно говорят о пользе создания ОСМД, против того, чтобы это происходило принудительно.

Во-первых, не в каждом доме найдется ответственный человек, который возьмет на себя обязанности руководителя. Правда, здесь правительство обещает помочь. Если желающих возглавить ОСМД так и не найдется - будут посылать на места выпускников строительных вузов, готовить специалистов в центрах занятости и в некоторых университетах. Но даже если в ОСМД и найдется амбициозный человек, который возглавит его, то есть все шансы, что он окажется некомпетентным. И тогда дом, например, может оказаться неподготовленным к отопительному сезону.

"Согласно статистических данных, даже в областях Украины большинство домов, которые стали на путь создания ОСМД, не готовы к отопительному сезону. Это можно увидеть из документов", - констатирует вице-президент по правовым вопросам ассоциаций частных инвесторов ЖКХ Александр Чернявский.

"Изучая опыт обслуживания жилищного фонда по всей Украине, мы можем сказать, что большая часть создателей ОСМД просто не знает, что с ними дальше делать. Нет людей, нет кадров, нет понимания того, что услуги ЖЭКов носят сезонный характер и они чего-то стоят. Должно быть определенное качество, нужно вести необходимую техническую документацию. В результате - многие ОСМД будут просто брошены", - рассказывает заместитель генерального директора по финансово-экономическим вопросам Жилищно-коммунального союза Украины Ольга Лисовенко

Сторонники проекта уверяют, что автоматическое создание ОСМД – нормальная европейская практика. Если человек в Европе покупает жилье - он априори становится членом какого-нибудь объединения или сообщества. Эту же схему, говорят специалисты, Европа пытается навязать и нам. ЕС аргументирует это тем, что с объединениями легче работать, чем с отдельными лицами. Кроме того, у них больше ответственности и им финансово проще обеспечить весь дом энергосберегающими технологиями.

"Такая же история с навязыванием международными организациями была и в России, а сегодня мы наблюдаем это в Украине – лоббирование нормы обязательности создания ОСББ в каждом отдельно взятом доме. Безальтернативно: каждый дом должен создать юридическое лицо. Иностранный рынок заинтересован прежде всего в создании нового рынка, в появлении нового субъекта на рынке в виде ОСМД в каждом доме, которые смогут обеспечить определенный спрос на товары - на счетчики, на материалы", - объясняет глава всеукраинского объединения областных организаций работодателей предприятий ЖКХ Олег Адамов.

Как предотвратить создание рейдерских ОСМД?

Упущения существующего законодательства привели к тому, что в Украине начали массово создавать рейдерские ОСМД. Новый Жилищный кодекс дублирует ошибку. Так, объединение совладельцев многоквартирного дома создаются "по решению общего собрания владельцев (совладельцев) многоквартирного дома, проводимых по инициативе двух и более собственников жилых и нежилых помещений, принятому большинством голосов от общего числа собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме".

А самая распространенная схема создания рейдерского ОСМД такая: когда дом сдан в эксплуатацию, застройщик выдает правоустанавливающие документы только нескольким лояльным к нему людям. Они регистрируют объединение. Далее это ОСМД нанимает управляющую компанию, являющуюся дочерней фирмой компании-застройщика. А потом уже выдают правоустанавливающие документы остальных собственников жилья. По закону все правильно, ведь на тот момент ОСМД создало большинство владельцев, даже если их было всего 3 человека. Потом правление ОСМД может прописать в статуте, например, норму, согласно которой, чтобы стать членом объединения, новые жильцы должны заплатить кругленькую сумму. Например, несколько десятков или сотен тысяч гривень. Это делает вступление в ОСМД практически невозможным. А тем временем управляющая компания может устанавливать любые тарифы на услуги ЖКХ, зарабатывать на аренде помещений, крыш, придомовой территории и т. д. Бороться с таким ОСМД крайне тяжело, ведь все по закону.

Спасти от рейдерских ОСМД могла бы норма в Жильщном кодексе о том, что в случае, когда количество совладельцев увеличивается, объединение не может существовать, если в нем участвует меньше половины владельцев площади, отмечают эксперты Например, в России создают аналоги наших ОСМД – Товарищества собственников жилья (ТСЖ). И по российским законам, если в ТСЖ присутствует менее 50 % собственников, то закон требует ликвидации такого Товарищества.

Украинцам будут навязывать управителей

Кроме того, власти планируют реформировать и систему услуг ЖКГ. В течение года со дня вступления в силу нового Жилищного кодекса собственники квартир должны будут выбрать себе форму обеспечения коммунальных услуг: либо ЖЭК, который выполнял эти функции ранее, либо частную компанию. Теоретически владельцы смогут и самостоятельно содержать свой дом. Например, ОСМД смогут обслуживать свой дом сами: нанимать подрядные организации, заключать прямые договора с облгазами, облэнерго и так далее. Остальные должны будут в течение года выбрать себе управляющую компанию, которая будет предоставлять жилищно-коммунальные услуги. Но законопроект предусматривает жесткие требования к "управителям". В частности, они должны иметь достаточную материально-техническую базу, собственных специалистов, финансовую состоятельность и еще и инвестиционный потенциал. Правда, чиновники обещают, что к управлению ОСМД у них будут менее жесткие требования, чем к частным компаниям.

Если же в течение года с момента вступления в силу нового закона жильцы так и не выберут способ управления, это за них сделает местная власть. В течение 3 месяцев органы местного самоуправления должны будут провести конкурс среди желающих предоставлять жилищно-коммунальные услуги.

Эксперты говорят, что из-за нового Жилищного кодекса мы можем повторить сценарий России. Там, чтобы получить подряд на обслуживание дома, частная фирма должна победить в конкурсе, который проводит Дирекция единого заказчика (ДЕЗ).

"Здесь не лишним будет привести пример Российской Федерации. Там, когда активно начал развиваться этот рынок, на рынке начало появляться большое количество никому не известных, непонятных и зачастую не очень хороших компаний, которые были нацелены только на то, чтобы собирать с людей деньги. И к дополнению ко всем проблемам, которые существуют в жилищном хозяйстве, добавилась еще большая проблема выбора, потому что выбирать можно было из многих, но качество такого выбора государство не обеспечило", - говорит глава всеукраинского объединения областных организаций работодателей предприятий ЖКХ Олег Адамов

С первым ремонтом помогут, за второй – платите сами

Чтобы поощрить украинцев создавать ОСМД, государство и местная власть даже готовы помочь с первым после приватизации жилья капремонтом. Кроме того, профинансировать мероприятия по энергосбережению, например, утепление. Но как эффективно будет работать эта программа – вопрос. Потянет ли такие затраты государственный бюджет? Например, государство и ранее обещало помочь вновь созданным ОСМД с первым ремонтом. Чиновники показывали отчеты о том, что выделили сотни миллионов гривень на эти цели. Однако в объединениях недоумевают: куда же делись эти деньги? Ведь обращались к государству за помощью многие, а денег никто так и не увидел:

"Но могу Вам сказать абсолютно точно, что эта программа не работает. Почему? Мы неоднократно обращались и в город, и в Соломенскую администрацию. Под копирку получали ответы, приблизительно такого содержания: что деньги, допустим, по этой программе уже расписаны. Но кому расписаны, где расписаны? Вот сегодня у нас в районе около 20 ОСМД. Я не слышал ни от своих коллег, ни от кого, чтобы ОСББ выделялись какие-то деньги", - говорит глава ОСМД Константин Кальний

В следующий раз жильцы многоэтажки с ОСББ будут ремонтировать свой дом сами. Для этого совладельцев многоквартирных домов обяжут ежемесячно платить взносы. При чем одна статья говорит, что размер взносов, их накопление и использование будет определять Кабмин, а деньги будут накапливаются на банковских счетах в соответствии с Правилами предоставления услуг по управлению жильем, утверждеными Кабинетом Министров Украины, и эти деньги будут использоваться в установленном законодательством порядке.

Другая статья кодекса гласит, что собственник квартиры должен будет отчислять средства "на проведение капитального или аварийного ремонта в размере, порядке и в сроки, предусмотренные договором с управителем". Кто же из них в результате будет собирать деньги или это будут две разные платежки – не понятно? К тому же, говорят специалисты, законопроект предусматривает только механизмы поборов. И нет механизма, который бы предусматривал контроль за накоплением и использованием средств. Получается, что жильцы дома будут ежемесячно платить куда-то деньги в ожидании, что их дом когда-то все-таки отремонтируют.

Реконструкция кварталов: а куда девать людей?

Государство обещает помочь не только с реконструкцией отдельных домов, но и с целыми кварталами. Эта статья, пожалуй, вызвала наибольше гневных откликов. Люди боятся, что их, например, смогут выселять из дорогих квартир в центре городов на окраину. По подсчетам международных экспертов, в Украине 2/3 жилых домов были построены в 60 – 70-е годы. Например, в столице сносить "хрущевки" и на их месте строить небоскребы хотят начать уже в этом году.

За образец взяли российский опыт. В Москве за три года снесли 80% "хрущевок". Там делали реконструкцию кварталов по такой схеме: за счет инвестора или государственной программы строили дом, переселяли туда жителей из соседнего старого дома, последний сносили, а на его месте строили новый. И так по цепочке. Примерно такую же схему предлагает и новый Жилищный кодекс Украины. Собственникам квартир будут предлагать переселиться либо в другое жилье "в пределах кварталов комплексной реконструкции устаревшего жилищного фонда или в пределах смежных с ними кварталов (микрорайонов)".

Правда, правительство обещает переселять жильцов не слишком далеко и давать квартиры не меньшие по площади.

"Эти люди получают в квартиры в новостройках примерно с коэффициентом 1:3 за счет новых коридоров, туалетов, ванных. Потому что, согласно нашим нормативам, такого уже никто не строит и не может построить. Поэтому человек получает полностью благоустроенную, отделанную квартиру", - обещал экс-министр регионального развития и строительства Владимир Яцуба.

Но, например, в мегаполисах районы большие, а значит, отселять смогут на довольно большие расстояния.

Это лишь малая толика статей законопроекта, которые нуждаются в доработке. Иначе, по мнению многих специалистов, правительство получит новый Майдан.