Апартаменты как новый сегмент рынка недвижимости в Крыму. Недвижимость Ялты

Сегодня Украина проходит все этапы становления рынка недвижимости, и наряду с классическими сегментами — жилой, офисной, гостиничной и так далее — активно развивается такие новые формы недвижимости, как апартаменты. 

На первый взгляд ни схемы продаж, ни расчет коммунальных услуг, ни процесс эксплуатации апартаментов не отличается от аналогичных по отношению к квартирам. Но существенным моментом является то, что обслуживанием апартаментов, как правило, занимается управляющая компания, а также сам правовой статус апартаментов: в них нельзя прописаться.

Дело в том, что в украинском законодательстве понятие «апартаменты» не прописано, и оформляются они, соответственно, как нежилые. При этом покупатель получает право собственности, право распоряжения и владения имуществом. Примечательно, что лидером и в чем-то первооткрывателем нового сегмента рынка стал Крым.

Причина в том, что именно здесь, с курортными традициями полуострова, прогрессирует спрос на элитное жилье с определенными характеристиками. На Южном берегу особенно высок спрос на жилье повышенного уровня комфортности, причем приобретается оно и как место для летнего отдыха, и как доходная недвижимость — апартаменты в аренду, причем это зачастую входит в обязанности той же управляющей компании.

Специалисты утверждают, что основными конкурентными преимуществами нового сегмента рынка недвижимости в Крыму являются привлекательный ландшафт, экологическая обстановка, климатические условия, уникальное архитектурно-историческое наследие. Плюсами в комплексах апартаментов являются развитая инфраструктура и удобное расположение. И только в Крыму возможно приобрести апартаменты с умопомрачительными видами на горы, море и панораму Ялты.

Элитному покупателю — элитное жилье Спрос на апартаменты, а где возможно — на квартиры в элитных комплексах очевиден, исходя хотя бы из количества строящихся объектов на Южном берегу. Для людей с высокими и сверхвысокими доходами стало естественным приобретать недвижимость как для проживания (например, в столице), так и для собственного удовольствия (возле моря) или как объект инвестиций (в случае, если апартаменты сдаются в аренду не менее требовательным гражданам).

Парадокс в том, что элитного жилья все равно не хватает: в этом году число украинцев, официально задекларировавших доходы свыше миллиона гривен в год, составило 850 человек. Они, а также менее откровенные миллионеры хотят жить не просто красиво, но и со всеми возможными удобствами.

Существует минимальный джентльменский набор характеристик жилья, в том числе и апартаментов, необходимых для звания «элитное», причем на полуострове он обрастает совершенно другими параметрами. Если для Киева, например, принципиальным моментом считается расположение в историческом центре города, то для Крыма на первое место по важности выходят вид и близость к морю либо к парковой зоне.

Огороженная и охраняемая территория, многоуровневая охрана, паркинг из расчета минимум два машино-места на квартиру, удобные подъездные пути — эта необходимая составляющая элитного статуса комплекса на ЮБК расширяется за счет наличия собственного пляжа, что только приветствуется потенциальными покупателями. Замкнутая социальная инфраструктура, то есть наличие медпункта, спортзала, бассейна, сауны, ресторана, прачечной, детской комнаты и прочее, также необходима. Особенностью крымских элитных комплексов является заметный перекос в сторону развлекательных заведений — тут для жильцов важнее ночной клуб, чем химчистка.

Как правило, комплексы с апартаментами возводятся по индивидуальным проектам, причем здесь уже не используется панельная технология: здания возводятся с монолитным каркасом с заполнением кирпичом, ракушечником или пенобетоном. Дома в основном вводятся в эксплуатацию без окончательной отделки (стяжка, стены под штукатурку), также применяется модульная планировка, позволяющая горизонтальные и вертикальные объединения помещений.

В комплексах апартаментов обязательны системы автономного отопления, часто водоснабжения из артезианской скважины, центрального кондиционирования с системой климат-контроль, аварийного дизель-генератора.

Плюс техническое оснащение квартир и апартаментов — спутниковое телевидение, выделенные линии Интернета и так далее. Сами по себе апартаменты, как правило, не огромны — наиболее востребованная общая площадь 70-80 квадратных метров. Как правило, в таких домах свободная планировка, что оставляет простор для фантазии дизайнеров при разработке индивидуального интерьера.

Особенностью апартаментов, в отличие от других видов комфортабельного жилья, является, во-первых, наличие управляющей компании, во-вторых, возможность сдачи в аренду на период отсутствия владельца через ту же управляющую компанию. Компания, которая занимается обслуживанием апартаментов, как правило, является структурным подразделением компании-застройщика. Она, по сути, работает как жилищноэксплуатационое управление, только улучшенное во много раз.

Представители управляющей компании решают и общие вопросы, от озеленения территории до обустройства детских площадок, и мелкие бытовые, как-то: консьерж и текущий ремонт помещений общего пользования. Все это создает единый микроклимат дома и позволяет его жильцам чувствовать себя действительно комфортно. Но главное, чем хороша управляющая компания, — она с разрешения владельца может заниматься арендой его апартаментов.

В Украине подобный опыт уже есть: в 1992 году в Киеве появился первый комплекс, в котором изначально 80% площадей было запланировано под сдачу элитных квартир высокопоставленным лицам, в том числе дипломатам. На сегодняшний день аренда элитного жилья с полным комплексом услуг — очень перспективное направление бизнеса в крупных городах, а также на Крымском побережье. Это долгосрочное, но выгодное вложение капитала: аналитики подсчитали, что при умелом ведении дел окупаемость занимает примерно шесть лет.

Сейчас продажа, потом — аренда На сегодняшний день в Крыму насчитывается более десятка комплексов апартаментов, предлагаемых к продаже, в разной степени готовности. Безусловный лидер по количеству строящихся объектов — Южный берег Крыма, в частности Большая Ялта. Подавляющее большинство из них предоставляет полный комплекс услуг и обслуживания и находится в привлекательных районах: близко к морю, парковой зоне или в центре города. А подавляющее большинство покупателей — иногородние, и большая их часть рассматривает приобретение элитных апартаментов здесь именно как вложение средств.

Даже с учетом того, что цена на квадратный метр элитного жилья поднимается непосредственно в процессе строительства здания, а значит, покупателю выгоднее вложить свои деньги как можно раньше, тот показатель, что в готовом к сдаче доме, как правило, остаются невыкупленными всего несколько апартаментов, говорит о высоком уровне интереса к элитному жилью на ЮБК. На сегодняшний день цены на квадратный метр в строящихся домах начинаются от 1350 условных единиц за квадратный метр, а средняя стоимость составляет 2000-5000 условных единиц за метр.

Стоимость средних размеров апартаментов сравнима с ценой отдельно стоящего дома. Перспективы развития такого сегмента рынка недвижимости, как апартаменты, может быть ограничена только недостатком свободных площадей и особенностями рельефа, по крайней мере в том, что касается Крыма. В остальном же высокий уровень спроса и масса предложений от застройщиков позволяют прогнозировать быстрые темпы роста именно в ближайшие несколько лет.

В дальнейшем, когда рынок земли на ЮБК исчерпается, вполне возможно активное развитие направлении аренды элитного жилья. В любом случае, сейчас вложение средств в апартаменты на берегу Черного моря — престижный и практичный способ сохранить и даже приумножить свои капиталы.