Об отчуждении земельных участков для общественных нужд

24 февраля состоялась Интернет-конференция Анны Огренчук, адвоката, управляющего партнера LCF LAW GROUP и Артема Стоянова, старшего партнера LCF LAW GROUP на тему: "Об отчуждении земельных участков для общественных нужд и по мотивам общественной необходимости. Проблемы и пути их решения".

- Принятый Верховной Радой Украины 17 ноября 2009 года Закон "Об отчуждении земельных участков, других размещенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в частной собственности, для общественных потребностей либо по мотивам общественной необходимости", как среди специалистов, так и среди рядовых граждан вызвал неоднозначные отзывы.

Можете его подробно прокомментировать. Ведь в свете грядущего ЕВРО-2012 ходят слухи, что земли будут просто отбирать либо скупать по смешным целям. Как именно осуществляется выкуп земельных участков и размещенных на них объектов недвижимости для общественных потребностей?

Анна Огренчук: Сначала орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение о выкупе земельных участков для общественных потребностей. Инициатива относительно выкупа может принадлежать лишь отмеченным органам, специальным администрациям относительно управления территориями и объектами естественно заповедного фонда, лицам, которые получили специальное разрешение (лицензию) на пользование недрами, и предприятиям, которые осуществляют строительство, капитальный ремонт, реконструкцию, эксплуатацию объектов транспортной и энергетической инфраструктуры, защитных гидротехнических сооружений и которые согласовали место расположения таких объектов в установленном законодательством порядке.

О принятии такого решения орган, который его принял, обязан на протяжении пяти дней со дня принятия такого решения, но не позже как за три месяца до их выкупа, сообщить владельцу земельного участка рекомендуемым письмом с сообщением о вручении или под расписку.

На протяжении одного месяца со дня получения отмеченного сообщения владелец сообщает соответствующий орган о предоставлении согласия на проведение переговоров относительно условий выкупа или о своем отказе от такого выкупа.

В случае предоставления владельцем согласия, владелец и соответствующий орган проводятся переговоры относительно выкупной цены, сроков и других условий выкупа.

Если стороны достигли согласия, они заключают договор покупки-продажи или другой договор, который предусматривает переход права собственности, который подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Обращаем внимание, что в случае, если такой договор не заключен на протяжении года со дня принятия решения о выкупе, такое решение теряет силу.

- Если владелец категорически не соглашается на выкуп, имеет ли государство право на принудительное отчуждение?

Анна Огренчук: Выкуп осуществляется по решению органа исполнительной власти или органа местного самоуправления для общественных потребностей. В случае согласия владельца с выкупом заключается соответствующий договор. При этом владелец имеет право отказаться от выкупа, и органы власти не могут его заставить заключить такой договор.

Принудительное отчуждение осуществляется лишь как исключение из мотивов общественной необходимости и исключительно в предусмотренных ст. 15 Закона случаях, например, под размещение объектов национальной безопасности и обороны, объектов естественно заповедного фонда, объектов транспортной и энергетической инфраструктуры на основании соответствующего решения суда, которым определяется выкупная цена и порядок ее выплаты, а также перечень и порядок предоставления имущества вместо отчужденного. Владелец не может отказаться от такого принудительного отчуждения.

- Каким образом и кто будет определять цену земельного участка в случае ее выкупа или принудительного исключения?

Артем Стоянов: Стоимость земельного участка будет определяться по договору на основании ее экспертной денежной оценки, проведенной субъектом оценочной деятельности. Такого субъекта оценочной деятельности определяет и оплачивает его услуги орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, который принял решение о выкупе или принудительном отчуждении участка. Отчеты из экспертной денежной оценки земельных участков, которые отчуждаются, подлежат рецензированию, государственной экспертизе землеустроительной документации в случае и в порядке, определенных законом.

- Что делать, если владелец земельного участка не согласен с ценой выкупа? Возможно ли обжаловать проведенную оценку?

Артем Стоянов: В таком случае владелец имеет право уже собственными средствами привлечь другого субъекта оценочной деятельности для определения стоимости недвижимого имущества или проведения рецензирования отчета из оценки такого имущества.

- Что означает "общественная необходимость" и "общественная потребность"?

Анна Огренчук: Общественная потребность – обусловлена общегосударственными интересами или интересами территориального общества потребность в земельных участках, в том числе тех, на которых размещены объекты недвижимого имущества, выкуп которых осуществляется в порядке, установленном законом.

Общественная необходимость – обусловленная общегосударственными интересами или интересам территориального общества исключительная необходимость, для обеспечения которой допускается принудительное отчуждение земельного участка, других объектов недвижимого имущества, размещенных на нем, в установленном порядке.

- Какие Вы видите позитивные моменты в предоставлении государственным органам или органам местного самоуправления права искупать или принудительно изымать землю для общественных потребностей? Или, учитывая реалии нашей страны, это станет еще одним "законным способом" лишить владельца его собственности на заказ другого заинтересованного частного лица?

Артем Стоянов: Такое право было предоставлено исполнительным органам и органам местного самоуправления еще Земельным кодексом Украины. Закон определил саму процедуру, что, по нашему мнению, было крайне необходимым. Как конкретные примеры такой необходимости можно привести следующие:

• в связи с проведением Евро 2012 по футболу в Украине нужен выкуп земли вокруг НСК "Олимпийский" для проведения финальной части чемпионата;
• необходимость строительства новой окружной дороги вокруг Киева, в целом для реализации данного проекта нужно 1,4 тыс. га земли, которая находится в разных формах собственности;
• для строительства Подольского моста в Киеве, учитывая, что не все жители Русановских садов хотят продавать городу свои дачи.

Это одни из основных проектов только в Киеве. В регионах также существует большое количество проектов, для которых нужен выкуп земель для общественных проектов, только меньшего масштаба.

Что касается возможности "заказов" выкупа заинтересованными лицами, то необходимо помнить, что в случае выкупа для общественных потребностей владелец может просто отказаться и его уже невозможно будет заставить. Как мы уже отмечали, заставить отчуждать земельный участок возможно лишь из мотивов общественной необходимости. Для этого любому чиновнику необходимо, во-первых, получить поддержку большинства членов соответствующего органа исполнительной власти (органу местного самоуправления) для принятия соответствующего решения.

Во-вторых, подтвердить документально такую необходимость отчуждения с учетом требований Закона, а именно: определить конкретную цель, ради которой будет происходить отчуждение земельного участка. Перечень общественных потребностей, для удовлетворения которых может быть отчужден земельный участок, четко определен Законом, кроме того, им же закреплена невозможность передачи такого объекта в пользование или в собственность физическому или юридической лицу для целей, не связанных с обеспечением общественных потребностей, определенных в решении соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления об отчуждении отмеченного земельного участка.

Потому, по нашему мнению, могут иметь место лишь одиночные таких "заказов" случаи, в первую очередь, из-за сложностьи и "затратнисти" такого процесса.