ЖК Печерск Холл от 24'000 грн/м2
ЖК на Светлицкого 35 от 12'300 грн/м2
ЖК RiverStone от 30'000 грн/м2
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
ЖК RYBALSKY рассрочка до сдачи
КГ Альпен Парк от 90'940 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Прекрасное далеко

14.12.2009 | 07:00

Если обобщить последствия предыдущих двух кризисов, которые пережила Украина за свои 19 лет, то история экономических взлетов и падений учит следующему. Во-первых, в долгосрочной перспективе цены только вырастут. Кризис вносит свои коррективы, обваливая стоимость разных активов, будь то недвижимость или ценные бумаги, но последующее подорожание неизбежно. Во-вторых, после каждой встряски цены превышают докризисный уровень.

Как выглядят эти аксиомы на практике? Если говорить о недвижимости, то среднегодовой рост цен на квадратный метр столичного жилья за последние 14 лет составляет $73,5. По этой "среднестатистической" оценке, например, через пять лет квадрат в Киеве должен был бы стоить $1,7 тыс. Такой вывод справедлив только при условии отсутствия кризисов и спекулятивной скупки жилья. В реальности цена будет значительно выше.

Как показывает история кризисов, спустя определенное время, в зависимости от глубины спада, стоимость продажи недвижимости возвращается на докризисный уровень. Потом цены опять поражают воображение, устанавливая новые исторические максимумы, и в самый неподходящий момент, когда многим до миллиона не хватало пару-тройку долларов, происходит очередной обвал. После непродолжительного восстановления история повторяется.

Скептики скажут, что рост цен на недвижимость в Украине - неудачный пример, поскольку жилье было слишком переоценено. Хорошо. Возьмем нечто нейтральное, находящееся вне нашего влияния, например, золото. Ценовой пик был достигнут в начале 2008 года, когда тройская унция превысила отметку $1 тыс. Будем считать, что драгметалл тоже был переоценен. После того как кризис стал расходиться по миру и все бросились скупать доллар, цена упала на 30% - до $700.

Улучшение экономической ситуации в развитых странах толкнуло цены вверх, и сейчас золото установило новый рекорд $1050–1060 за унцию. А в каком-то 2004 году за него давали всего-то $400. В начале 2009-го желтый металл тоже стоил недорого - $700. И тот, кто вовремя купил золото, на данный момент заработал 50% от стартовой суммы.

Мы свели воедино прогнозы международных финансовых организаций на 2010–2012 годы, чтобы понять: когда и во что имеет смысл вкладывать деньги. Сразу отметим, что международные эксперты весьма скептически относятся к Украине, но в отличие от украинских коллег они не впадают в панику. Посему их консервативные оценки можно рассматривать как пессимистический сценарий развития страны. Следует иметь в виду, что очень часто они попадают в точку, когда дела совсем плохи, и явно недооценивают потенциал украинских активов, когда ситуация улучшается.

2010 год

Экономический рост -1%–+ 3%

Не год, а сплошные противоречия. С одной стороны, начнется долгожданный экономический рост, а с другой - при падении на 14% в 2009-м трудно не вырасти в 2010-м. На удивление, самые оптимистические сценарии у МВФ, ЕБРР и банка JP Morgan. Пессимистичнее всех экспертов банковская группа SEB, ожидающая падения еще на 1%. Правда, ее аналитики не рассчитывали на столь существенный спад в 2009-м, как, например, МВФ. В любом случае, плюс 3% или минус 1% говорят лишь об одном: следующий год не будет существенно отличаться от 2009-го. Так что радоваться по большому счету особенно нечему.

Валюта 7,4–9,75 UAH/USD

Стоимость гривни к доллару - главная загадка следующего года. Зарубежные эксперты не смогли прийти к единому мнению. Одни считают, что нацвалюта просядет на 10%, другие, наоборот, - столько же отыграет у американского дензнака.

Вероятнее всего, очередную девальвацию на 10–15% следует рассматривать как самый пессимистический сценарий развития событий. Причем его реализация возможна исключительно по вине самой Украины. Никаких внешних факторов для падения курса не существует. Скорее наоборот. Во всем мире доллар лишь теряет свои позиции.

МВФ полагает, что среднегодовой курс гривни в 2010 году составит 8,79 UAH/USD, хотя официально эту цифру не называет. Кстати, российскому рублю Фонд тоже ничего хорошего не пророчит. И по его же расчетам, валюта соседей должна просесть с 32,7 RUB/USD в 2009-м до 34,6 RUB/USD в 2010-м. Но уже сейчас за доллар дают 29 рублей. А если цена на нефть в следующем году превысит $100 за баррель, то российская валюта и вовсе вернется к докризисному уровню. А при сильном рубле не может быть слабой гривни.

После кризиса 1998-го обе валюты дружно дешевели по отношению к доллару три года подряд. И когда в 2004-м рубль стал возвращать утраченные позиции, его примеру последовала и гривня.

Интересная деталь. В этом году девальвация российской валюты нулевая. Разумеется, были всплески до 36 RUB/USD, но сейчас, как и в начале года, курс составляет 29 RUB/USD. Украинский дензнак тоже держится в рамках 8,2 UAH/USD. Только один нюанс - рубль подешевел к доллару в 2008 году на 20%, а гривня - на 65%. Вряд ли такая диспропорция сохранится долго.

Недвижимость 0–10%

Стоимость жилой недвижимости напрямую зависит от поведения доллара. Если курс гривни падает - снижается и стоимость квадрата, если валюта стабильна или даже укрепляется - обратный процесс.

Возьмем за основу сценарий МВФ. Падение курса до 8,79 UAH/USD означает, что гривня потеряет еще 8% своей стоимости. Соответственно, падение цен на недвижимость не превысит 10%. Но, скорее всего, жилье останется на прежних позициях.

После кризиса 1998-го квадратные метры дешевели на протяжении двух лет - в целом жилье на 44%. В Украине спад составил 50%. При этом некоторые банки в II полугодии 2010-го планируют начать кредитовать ипотеку. Десять лет назад кредиты на жилье никто не выдавал. Следовательно, цены либо останутся неизменными, либо слегка подрастут. Стабилизация курса в 2001-м повлекла за собой 10%-ный рост цен на жилье.

Ценные бумаги 30–100%

Для любого западного инвестора рост ВВП, низкая инфляция и слабая валюта - идеальная смесь для разогрева фондового рынка. После президентских выборов в Украину ринется спекулятивный капитал скупать то, что подешевело после кризиса в надежде на будущий рост. К счастью, американские власти постарались насытить мир дешевыми долларами. А видимость политической стабильности и недооцененность украинских активов станут дополнительным стимулом для спекулятивной скупки.

Неимоверный обвал фондового рынка в 1998 году вызвал двукратный рост в 1999-м, а потом 30%-ный в 2000 году.

Депозиты 20–30%

Почти все зарубежные эксперты прогнозируют большие сложности для банков в 2010 году. Проблемные кредиты будут съедать их капиталы, а низкое доверие со стороны населения не позволит рассчитывать на приток дешевых ресурсов. В такой ситуации им придется держать ставки по депозитам на предельно высоких значениях. Доходность в 20–25% годовых по гривневым вкладам реальна уже сейчас. В следующем году она может составить и все 30%. Только вряд ли такой высокий процент предложат стабильные банки.

При ожидаемой инфляции на уровне 10% вклады могут стать альтернативой недвижимости. А вот валютные вклады потеряют свою актуальность. С учетом 8%-ной девальвации депозит в долларах принесет максимум 18%. А если гривня начнет дорожать, можно вообще оказаться в убытках.

2011 год

Экономический рост +4%

Скорее всего, уже никто не будет вспоминать о кризисе. И хотя Украина еще будет далека от показателей 2008 года, зато максимально приблизится к цифрам 2007-го. По прогнозам МВФ, размер ВВП в долларах составит $130 млрд, тогда как в 2007-м было $143 млрд.

Экономика начнет быстро наверстывать упущенное. Существенно увеличатся доходы на душу населения не только в гривневом, но и в долларовом эквиваленте.

Валюта 6,9–9 UAH/USD

Грубо говоря, если гривня упадет, то совсем незначительно - на 2,3%, а вот если укрепится, то сразу на 7%. Учитывая, что сейчас только за день курс способен взлететь на 10%, можно считать, что долгожданная стабильность на валютном рынке будет достигнута.

Между прочим, спустя три года после обвала 1998-го гривня тоже начала возвращать утраченные позиции. В 2001-м национальная валюта отыграла у доллара 1,3%.

Недвижимость 30%

Если не удалось вложиться в недвижимость в 2010-м, тогда начало 2011-го - последний шанс купить жилье по относительно невысоким ценам или земельный участок в пределах 30 км от городской черты. В 2011-м начнется новый сезон взлета стоимости квартир и земельных наделов. Причем это произойдет даже в том случае, если получить кредит в банке по-прежнему будет сложно.

Как уже говорилось, стабильность на валютном рынке мгновенно приводит к росту стоимости жилья. Аналогично развивались события в 2001 году. Жилье за год поднялось в цене на 30%, несмотря на отсутствие ипотечных программ. А поскольку банкиры к середине 2011-го наверняка уже выйдут из комы, рост цен может быть намного большим.

Ценные бумаги 0%

После двух лет неуклонного роста на фондовом рынке, скорее всего, воцарится затишье. Стоимость ценных бумаг достигнет докризисного уровня. А через год фондовый рынок вновь вырастет.

Депозиты 15–20%

Вкладчики начнут возвращаться в банковские учреждения. Экономическая стабильность и невысокая инфляция в пределах 9% позволит получить хотя и не высокий, но стабильный доход по гривневым депозитам. Клиенты, предпочитающие хранить деньги в валюте, вообще исчезнут как класс. Доходность валютных депозитов будет близкой к нулевой отметке.

2012 год

Экономический рост + 5%

Если сравнивать с предыдущими годами, страна будет находиться приблизительно в II полугодии 2007-го. Кстати, в этом состоянии Украина пробудет и следующий год. Только в 2014-м, по прогнозам МВФ, мы превысим показатель ВВП 2008-го. Тем не менее 2012 год станет одним из лучших. Стремительный экономический рост снова вызовет дефицит рабочей силы. И эта ситуация продлится как минимум следующие три года.

Валюта 9 UAH/USD

Даже пессимисты уже не верят в возможность девальвации гривни. Курс останется стабильным. И несмотря на увеличение поставок импортных товаров в Украину, из-за чего после длительного периода платежный баланс снова станет отрицательным, национальная валюта останется непоколебимой.

Недвижимость 50–100%

Повальное увлечение банками ипотечным кредитованием ввиду дешевизны ресурсов при 5,6%-ной инфляции и дефицит квадратных метров, накопившийся за 2009–2010 годы, снова подстегнет рынок жилой нежвижимости. Будут стремительно дорожать не только квартиры, но и загородная недвижимость. И вполне возможно, что темпы роста цен будут максимальными именно на жилье в коттеджных городках и земельные участки.

Стоимость квадратных метров и земельных соток достигнет докризисного уровня и, возможно, даже превысит их. Тенденция к росту цен сохранится и в 2013– 2014 годах.

Ценные бумаги 50–100%

Стоимость ценных бумаг достигнет новых исторических максимумов. Частные лица начнут активнее инвестировать сбережения в фондовый рынок с помощью паевых инвестфондов, накопительного страхования или негосударственных пенсионных фондов.

Депозиты10–12%

Вклады наконец-то начнут выполнять свое основное предназначение: сохранять средства, а не приумножать. Много заработать на депозитах уже не удастся, даже несмотря на то что инфляция не превысит 6%.