ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
ЖК Parkland от 18'500 грн/м2
ЖК Печерск Холл от 24'000 грн/м2
КГ Альпен Парк от 90'940 грн/м2
ЖК Петровский квартал от 10'100 грн/м2
ЖК на Светлицкого 35 от 12'300 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Шесть пагубных заблуждений заемщика и как их избежать

01.12.2009 | 09:15

Главная наша проблема – отнюдь не дураки и дороги. Главная проблема – знаменитый авось, на который мы уповаем куда чаще, чем догадываемся прочитать договор до конца, перед тем как поставить под ним свою подпись.

Именно поэтому многие заемщики, заключившие договор с банком, сохраняют при себе ряд заблуждений, которые могут привести к неприятным сюрпризам. Вроде стука коллекторов в дверь. 

Заблуждение первое: «Банк не имеет права повысить ставку по уже выданному кредиту»

Одна из опасностей, угрожающих даже благополучному заемщику в неблагополучные времена, – это повышение процентной ставки. Иногда даже ее небольшой рост существенно увеличивает нагрузку на бюджет, особенно если изначально платеж по кредиту превышал половину вашего дохода (а это было не редкостью в обнадеживающую предкризисную эпоху). Поэтому каждый заемщик как «отче наш» должен знать те условия, при которых банк имеет право изменить условия договора.

Возможны несколько вариантов. Первый – если вы взяли кредит под плавающую ставку, то есть такую, у которой помимо базовой фиксированной части есть еще и меняющаяся в зависимости от межбанковских индексов. Перед кризисом такие программы набирали популярность за счет очень низких – на тот момент! – процентов. Но, выбирая «плавающий» вариант ставки, надо трезво оценивать непредсказуемость валютного рынка.

Кризисный год принес скандал с заемщиками «ДельтаКредита», очень активно продвигавшего на рынок «плавающие продукты», привязанные к индексу MosPrime. Осенью 2008 года индекс начал расти как на дрожжах, и к началу 2009 года ставки по уже действующим кредитам взлетели до 28-29%. Заемщики начали переговоры с банком о переходе на фиксированную ставку и в итоге были вынуждены согласиться на 17-20%.

С правовой точки зрения к действиям банка придраться невозможно. Протесты заемщиков выглядят не более обоснованно, чем выглядели бы претензии проигравшихся трейдеров к руководству биржи.

Чтобы не дойти до личного дефолта, выход один – трезво оценивать свои возможности и создать себе резервный фонд. Брать долгосрочные кредиты с плавающим процентом – не слишком хорошая идея. Но и с краткосрочными не стоит полагаться на авось. Год назад многие эксперты довольно уверенно прогнозировали, что в ближайшие два-три года резких скачков валют не произойдет. Как можете убедиться, прогнозы не оправдались.

Второй вариант, при котором возможно изменение ставки по уже действующему кредиту, – если это предусмотрено договором. Последние годы многие кредиторы стали добавлять в него хитрую строчку о том, что ставка может быть повышена в случае изменения рыночных условий.

Прежде чем подписывать такой договор, имеет смысл уточнить, о каких ситуациях идет речь и на сколько может быть изменена стоимость кредита (постарайтесь уточнить хотя бы максимальное значение ставки, которое вам грозит). Если в договоре четко не обозначено, при каких переменах в экономике банк повышает процент, вы имеете шанс оспорить решение банка в суде. Например, попытаться доказать, что банк повысил ставку неадекватно рыночной ситуации. Вопрос этот тонкий, и многое зависит от формулировок в договоре, но тем не менее шансы доказать непропорциональность увеличения у заемщика есть.

Заблуждение второе: «Лучше промолчать о проблемах и заплатить потом»

В случае проблем с платежами по кредиту у многих заемщиков срабатывает страусиная привычка – затаиться до того момента, пока не грянет гром. Они начинают играть в прятки с банком в ожидании того счастливого момента, когда к ним придут деньги и можно будет сразу погасить всю задолженность. Почему-то они пребывают в уверенности, что банк тоже будет готов подождать. По статистике, так ведут себя 55% заемщиков, столкнувшихся с финансовыми проблемами.

Это самая рискованная стратегия, которую можно избрать. Во-первых, вы почти сразу теряете шансы на мирное урегулирование проблемы с банком. Во-вторых, демонстрируете, что с вами можно особо не церемониться. А банк, не дождавшись никакой вашей реакции, подает в суд – на взыскание предмета залога. В соответствии с законом «Об ипотеке» кредитор имеет на это право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником его обязательств. При просрочке платежей такое нарушение налицо.

С чем бы ни были связаны ваши проблемы – увольнением, болезнью и т. п., необходимо сразу уведомить об этом банк. Причем лучше подобное уведомление сделать в письменном виде: если дело дойдет до суда, вы сможете подтвердить, что с самого начала пытались договориться о компромиссе.

Если вы обращаетесь уже после того, как образовалась задолженность, то и прием ожидайте соответствующий. Так, у Натальи З., знакомой журналистки, после кризисного увольнения начались проблемы с платежами. Она попыталась гасить частями, но задолженность все равно росла. Из банка регулярно приходили письма и звонки, на которые Наталья предпочла не отвечать. Мотивировала это всем понятной формулой: «А что я им скажу? Что у меня денег сейчас нет?»

Зимой ей все-таки удалось устроиться на работу: накопив достаточную сумму, она пришла в банк – и обнаружила, что ее долг выставлен к полному погашению. И ни на какие переговоры банк больше не шел: справки с новой работы, подтверждающие платежеспособность, во внимание уже не принимались. В данном случае можно сколько угодно возмущаться «бесчеловечностью» банка, но с точки зрения закона он абсолютно в своем праве.

Заблуждение третье: «Ничего страшного, если иногда допускаешь небольшие просрочки, платишь на два-три дня позже»

Напуганные кризисным падением цен на жилье банки подчас торопятся выставить заемщику весь долг к погашению, тем самым подталкивая его к продаже квартиры. Но у заемщика в такой ситуации тоже есть права, о которых не стоит забывать.

Помню, как с полгода назад мне в панике позвонила знакомая и попросила порекомендовать ей хорошего риелтора. На мой вопрос «зачем?» с горечью объяснила, что банк вынуждает ее продавать квартиру, купленную по ипотеке. Причина – задолженность за два с половиной месяца. После некоторых подсчетов я посоветовала ей не вестись на требования банка и, погасив долг, обратиться в АРИЖК за реструктуризацией.

Поскольку согласно закону банк не имеет права требовать полного погашения долга в случае «незначительности» просрочки. А незначительной она признается, если ее срок не превышает трех месяцев, а размер – не больше 5%.

Но стоит учесть, что закон защищает только «безупречных» заемщиков. То есть тех, у кого данная просрочка – первая или вторая. Если же заемщик и раньше нарушал сроки внесения платежа, а именно допустил это более трех раз в течение последних 12 месяцев, данное правило о «незначительности просрочки» на него уже не распространяется. Даже если предыдущие нарушения были не больше одного дня.

Так что опять не стоит полагаться на губительный авось: мол, один-два дня не страшно. По штрафам – действительно копейки. А вот для репутации – несмываемые пятна.

Заблуждение четвертое: «Я им все объясню»

Несмотря на то что сегодня уже многие банки предпочитают действовать по принципу «лучший живой заемщик, чем мертвый долг», отнюдь не всегда стоит полагаться на понимание и доброту кредитора.

К тому же, банк – это все-таки не одна персона, которой вы задолжали, но с которой всегда можете лично договориться. Банк – многоуровневая структура, состоящая из разных отделов и людей. И хотя управляется эта структура вроде бы централизованно, на практике правая рука часто не знает то, что делает левая.

То есть, если вы звоните в банк и договариваетесь с кем-то о решении вашей проблемы (например, о реструктуризации долга), не забудьте записать точно имя, фамилию и должность человека, с которым вы разговаривали. Подробно расспросите, что нужно сделать, чтобы процесс реструктуризации был запущен.

Это не пустая предосторожность. Чаще всего вопросы с клиентами обсуждают специалисты кредитного отдела. А служба безопасности, в ведении которой находится работа с должниками, – это совсем другое подразделение. И ее основная цель – выбивать задолженность всеми правдами и неправдами.

Кроме того, во многих банках, особенно в разгар кризиса, начинается лихорадка служебной активности, когда сотрудники под угрозой увольнения пытаются доказать свою ценность. А чем ее можно доказать лучше, чем взысканием долгов для родного учреждения?

Заблуждение пятое: «Должник все равно бесправный»

Последнее время в Интернете появилось довольно много мрачных историй о том, как банки обращаются с нерадивыми должниками: о вечерних визитах коллекторов, стуке в дверь, угрозах по телефону и почте и т. п.

Но даже нарушение заемщиком его обязательств не дает ни банку, ни коллекторам права применять психологическое давление. Есть законные процедуры, по которым они обязаны действовать. Банк может подать на вас в суд и потребовать взыскания долга: но все, что выходит за рамки предусмотренного законом механизма, является нарушением ваших личных прав.

Вы не обязаны подчиняться никаким требованиям кредитора, пока нет решения суда. И тем более имеете полное право не открывать дверь, если в нее стучат некие личности, представляющиеся коллекторами или службой безопасности банка.

Столкнулись с грубым давлением со стороны банка или коллекторской службы – молчать не стоит. В подобных ситуациях очень важно зафиксировать все происходящее при помощи видеокамеры или диктофона, а затем передать материалы в правоохранительные органы.

Если имела место грубость, вы имеете полное право в суде потребовать возмещения морального ущерба в соответствии с Гражданским кодексом РФ. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства, а также степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Заблуждение шестое: «Затягивание вопроса мне на руку»

Банк может потребовать возмещения всего долга. Но при этом принудить вас к продаже квартиры могут только судебные приставы. То есть для того, чтобы лишить заемщика жилья, должно быть вынесено решение суда о продаже квартиры с аукциона.

Судебная процедура длится около четырех-пяти месяцев и дольше. В принципе, у заемщика есть возможность затягивать процесс: приносить в суд больничные, оспаривать оценку имущества у приставов, оспаривать торги и прочее. Банку эта ситуация, конечно же, невыгодна. Во-первых, все время, пока идет тяжба, он обязан держать в ЦБ 100−процентное обеспечение просроченного кредита. Во-вторых, квартира может за этот срок еще сильнее подешеветь и не покрыть его убытков. Так что для банка оптимальное решение – пойти на мировое соглашение с заемщиком и решить все вопросы в досудебном порядке. Например, согласиться на реструктуризацию задолженности. Однако для заемщика эта игра тоже чревата проблемами.

В период судебных баталий банк продолжает начислять пени и штрафы. Если учесть, что продажа с аукциона проводится по дисконтной цене, то суммы, вырученной за объект, может не хватить на покрытие долга. Тогда заемщик окажется в положении, которое остроумные деятели из АРИЖК обозначили как проблема трех «И»: и без квартиры, и без первоначального взноса, и без уже внесенных платежей за квартиру, да еще и с долгом банку.