Плюсы и минусы создания ОСМД в Украине

Украина неумолимо движется к приватизации и частному управлению в экономике. Не миновали эти тенденции и жилищно-коммунальное хозяйство, систему функционирования которого из-за убыточности и отсутствия реформирования специалисты уже давно называют рудиментом.

Государственные чиновники твердят: надо переходить на ОСМД – объединение совладельцев многоквартирного дома. Однако к этой инициативе властей украинцы относятся с опаской и недоверием. Оно и понятно - как можно доверять реформам государства, коррупция и несовершенство законодательства которого до сих пор пугает мир?

Больше всего страхи жильцов связаны с вопросами финансирования ОСМД и правовых норм. А власть в процессе популяризации проекта под названием "ОСМД", и не торопится с разъяснениями. Чиновники, как всегда, озвучивают только плюсы. А как быть с минусами? Попробуем разобраться.

Управленец – не собственник

В советские времена люди объединялись в жилищные кооперативы, дабы управлять своим жильем по собственному усмотрению. В нынешние времена аналогом советских кооперативов стали ОСМД. Чиновники в один голос твердят: процесс создания подобных объединений жильцов надо стимулировать. С этой целью государство выделяет разовую материальную помощь на капитальный ремонт домов.

Однако помимо денег и новых прав жители многоэтажек получат и новые обязанности. Теперь они будут в ответе не только за свои квартиры (как когда-то), но и за все остальные квадратные метры дома (чердаки, лестничные площадки), которые тоже нуждаются в отоплении, ремонте и уборке. В то же время ОСМД как юридическое лицо не является собственником дома, и не может полноправно распоряжаться недвижимым имуществом, которое входит в объединение.

ОСМД – это неприбыльное юридическое лицо, созданное собственниками жилых и нежилых помещений для совместного распоряжения, содержания и управления своим домом и придомовой территорией.

То есть ОСМД создается на основе права совместной собственности и представляет лишь совладельцев недвижимости, которые решают, кто будет обслуживать дом, какая будет квартплата, кому сдавать в аренду нежилые помещения и т.д.

При этом важно понимать, что объединение совладельцев несет лишь управленческие полномочия, а не становится собственником дома в целом. Эту норму украинские жильцы не всегда понимают. Так, например, если в доме есть неприватизированные квартиры (у которых нет хозяев), то основатели ОСМД часто полагают, что могут становиться владельцами этих квадратных метров. Однако это не так.

"В Киеве в каждом доме есть или было свое ведомственное жилье, которое не является приватизированным. Оно принадлежит городской общине. В одном из домов люди объединились в ОСМД и вспомнили, что у них в доме есть две неприватизированные квартиры. И они решили забрать их себе. То есть в свое ОСМД под так называемое служебное жилье", - рассказывает президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.

Однако, как отмечает эксперт, по закону неприватизированное жилье в доме принадлежит государству или городской общине, а ОСМД подразумевает лишь содержание и управление домом и придомовой территорией.

Поэтому, по мнению Рубанова, нужно поскорее разобраться с неприватизированными квартирами, ведь те, кто будет образовывать ОСМД в дальнейшем, будет ошибочно полагать, что такое жилье можно забирать себе.

Что нужно знать для создания ОСМД?

Ситуация с неприватизированными квартирами еще раз подтверждает то, что для создания ОСМД нужны не только инициативные люди, но и хоть частично подкованные в правовых и финансовых вопросах. А таких – очень немного.

По данным президента Киевского центра содействия развитию ОСМД Дмитрия Корчака, на сегодня в Киеве создано около 800 ОСМД, из 11,5 тысяч многоквартирных домов, зарегистрированных в столице. Но из тех, что уже созданы, лишь часть функционирует, а остальные – существуют только на бумаге. В целом в Украине создано 14, 5 тысяч ОСМД. В то время как планировалось – не менее 45 тысяч.

"Статистика создания ОСМД за последние 10 лет показывает: уповать в этом деле на инициативные группы не стоит. Только в единицах новостроек за последние 10-15 лет созданы ОСМД, и далеко не всегда это делается на законных и добровольных началах. Зачастую их создание происходит путем узурпации власти частными ЖЭКами.

По сути, получается, что ЖЭК становится управляющей компанией, да еще и навязывает жителям свои услуги, попросту высасывая амортизационные отчисления", - говорит экс-министр ЖКХ Украины Алексей Кучеренко.

При этом он напоминает, что в предложенной Президентом Украины экономической программе, а конкретно - в той ее части, где говорится о создании организаций совладельцев многоквартирных домов, прописано, что в следующем году необходимо разработать закон об обязательности создания ОСМД.

"Не знаю, кто посоветовал именно так изложить это в официальном документе, но специалистам понятно, что такая формулировка звучит глупо. Поскольку ОСМД по своей сути – гражданская добровольная организация, и никто ради ОСМД не позволит менять положения в законодательстве о гражданских организациях", - комментирует Кучеренко. Поэтому эксперты акцентируют внимание на том, что в деле создания ОСМД решение об объединении должно исходить от всех жителей дома.

Рыночные цены ждут украинцев

Вместе с тем, несмотря на критику многих аспектов создания ОСМД, эксперты отрасли считают, что без создания подобных кондоминиумов в Украине не будет решена проблема модернизации жилищного фонда, ведь, по сути, у него сейчас нет конкретного хозяина. "Главная цель создания ОСМД заключается в том, чтобы жители домов контролировали финансовые потоки и могли получать качественную услугу за те деньги, которые они платят", - говорит Дмитрий Корчак и приводит в пример Европу, где люди платят деньги только за качественные услуги.

"А у нас в стране освещают, как правило, только негативный опыт по образованию ОСМД, - уверен он. - Все ищут недостатки. Люди, жившие при советской власти, не привыкли жить при рыночных условиях. И это большая проблема. Но нужно понимать, что пора привыкать к рыночным ценам, и нужно, чтобы в Украине был эффективный домовладелец. Все заявления о ненужности таких реформ - это популизм".

Ну а для того, чтобы людям было легче разобраться со всеми новшествами, которые касаются создания ОСМД, в столице уже создано десять координационных центров, на базе которых киевлянам предоставляют помощь юридического и экономического характера. "В Киеве люди платят за услуги своевременно, - говорит Корчак. - Но они не понимают, что за те деньги, которые они платят, эта услуга может быть намного качественней. Поэтому создание ОСМД – это выход из ситуации, что сложилась".

А что думают пользователи?

Пока чиновники и жильцы пытаются разобраться, чего больше в ОСМД – плюсов или минусов, украинцы продолжают относиться к ним с опаской. Об этом свидетельствуют и результаты опроса. Так, 59,65 % респондентов (1341 человек) считают, что образование ОСМД – это насильственная политика власти по перекладыванию проблем ЖКХ на жильцов.

Еще 17,08% читателей (384 респондента) заявляют, что образование ОСМД есть ничем иным, как очередным способом выкачки денег из жителей домов. В то же время 19,71 % опрошенных (443 читателя) отмечают, что ОСМД является единственным реальным инструментом для грамотного управления многоквартирными домами.

И только 3, 56% опрошенных (80 человек) уверены, что образование ОСМД дает возможность экономить средства на коммунальных услугах. Всего в голосовании на сайте приняли участие 2248 человек.