Украинцы начали покупать квартиры в рассрочку

Покупка квартир в рассрочку оживляет рынок новостроек. Рассрочка оказывается значительно более дешевой и менее хлопотной альтернативой баснословно дорогим банковским кредитам.

Еще два года назад такое понятие, как рассрочка, на рынке первичной недвижимости просто отсутствовало. Теперь это ключевой тренд отрасли.

Застройщики завлекают покупателей низким процентом - от 7% годовых, в то время как большинство банков за кредит на недвижимость просят от 18% в год. На этапе же строительства строители часто и вовсе не требуют проценты с суммы долга.

Кроме того, оформление рассрочки на квартиру оказалось для тысяч киевлян значительно проще и удобнее, чем получение кредита в банке: застройщики не требуют предоставлять им в обязательном порядке многочисленные справки о доходах, составе семьи и т. д.

Такой новый, упрощенный подход вызвал большой интерес потенциальных новоселов к строительным объектам. Тем самым объектам, что уже несколько лет стоят в замороженном состоянии. Сами компании с помощью рассрочки увеличивают продажи, оживляют торги, получают оборотные средства.

"Половина нашей первой очереди строительства продана именно в рассрочку", - отмечает Александр Белоус, коммерческий директор жилого квартала Акварели (компания ADH). - В итоге мы убедились, что она пользуется спросом, продлили рассрочку с двух до пяти лет, и она стала серьезной альтернативой кредитам".

Такие примеры продаж вдохновили большое количество участников строительного рынка. По словам заместителя генерального директора строительной компании ТММ Алексея Говоруна, кроме простоты оформления интерес к ипотеке сейчас подогревают низкие проценты по займу в рассрочку и отсутствие доступного ипотечного кредитования.

В итоге уровень реализации квартир на первичном рынке Киева за восемь месяцев 2011 года, по данным компании, вырос до 419 сделок и вдвое побил объемы продаж предыдущих двух лет, вместе взятых. За весь 2010 год в столице было продано всего 195 квартир в новостроях.

"Например, у нас за полгода количество проданных в рассрочку квартир в комплексе Изумрудном выросло в три раза, и этот показатель продолжает увеличиваться, что дает основание говорить о перспективности способа реализации квартир в рассрочку", - отмечает начальник отдела продаж жилого комплекса Изумрудный Илья Величко.

Аналитик Сергей Костецкий считает, что рассрочка и кредиты от застройщиков попали на благодатный грунт возвращающегося доверия украинцев к первичному рынку недвижимости. "Все это вместе стало локомотивом посткризисного рынка жилья, который теперь набирает ход", - отмечает эксперт.

Сам себе кредитор

На улицах больших украинских городов заметно увеличилось количество рекламы новостроек. Почти на каждом втором указано, что жилье теперь можно приобрести в рассрочку. Это новый поворот в истории отечественной ипотеки.

Рассрочка или в некоторых случаях кредиты от застройщика, по словам самих строителей, стали устойчивой тенденцией посткризисного рынка. На фоне высоких процентных ставок на ипотечное кредитование и консервативной политики банков новая услуга - компромиссный вариант для тех, кто хочет приобрести квартиру, но его желание еще не скоро совпадет с его же возможностями.

По словам Костецкого, рассрочки на покупку недвижимости - сугубо украинское ноу-хау. В большинстве развитых стран, где ипотечные ставки не превышают 4%, в таком механизме просто нет нужды.

В Украине, чтобы продать квадратные метры, застройщики предлагают рассрочки на любой вкус. Одновременно существуют беспроцентный вариант рассрочки и рассрочка под определенный процент, что фактически заменяет исчезнувшие ипотечные займы, говорит Белоус.

Причем, отмечают эксперты, если раньше выплаты по договорам рассрочки растягивали не более чем на два года, то во время кризиса этот срок растянулся вплоть до десяти лет. Вместе с увеличением периода рассрочки на платежи устанавливается процент, который, как правило, гораздо меньше существующей банковской ставки, - от 7% до 16%.

Такая альтернатива, по словам Александра Немтырева, руководителя департамента маркетинга жилых комплексов Паркове місто и Комфорт Таун компании К.А.Н. Девелопмент, появилась на рынке как никогда вовремя.

"Мы проанализировали последствия кризиса и пришли к выводу, что рассрочка активизирует продажи, - говорит Немтырев. - Когда грянул кризис и на рынке стояло абсолютно все, было принято решение расширить возможности по реализации, и мы предложили людям рассрочку".

Стоимость квадратного метра недвижимости в рассрочку зависит от степени готовности дома и срока выплаты денег. И разница, по оценкам директора по инвестициям компании НБК (жилой комплекс Парковый) Дмитрия Шости, может быть весьма существенной.

"Например, сейчас мы продаем квартиры в недостроенном доме со стоимостью 1 кв. м жилья 8,5 тыс. грн., а рядом стоит точно такой же дом, только полностью законченный, - в нем 1 кв. м жилья стоит уже 12 тыс. грн.", - говорит Шостя.

Купить квартиру, сразу же выплатив всю ее стоимость, необычайно выгодно. В комплексе Акварель цена самой маленькой квартиры площадью около 33 кв. м составляет $ 35,4 тыс. Если взять ее же в рассрочку на пять лет, внеся при этом лишь 50% предоплаты, жилье подорожает до $ 43,5 тыс.

Если же оформлять кредит в банке, то стоимость квартиры вырастет еще на порядок. К тому же банковский кредит повлечет за собой оплату страховой компании, нотариусу, а также госпошлину. В итоге рассрочка становится более дешевым и менее хлопотным делом для новосела.

"Это хороший, доступный вариант, например, для тех, кто арендует квартиру и вынужден платить и аренду, и кредит, - говорит Белоус. - Это больше похоже на выплату кредита за автомобиль".

В то же время Костецкий советует внимательно изучать условия договора, особенно если там декларируется изначально низкий процент переплаты. "Зачастую низкие проценты на рассрочку могут быть только маркетинговым ходом застройщика, чтобы привлечь к себе покупателя", - отмечает эксперт.

За примерами далеко ходить не пришлось. Как сообщили Корреспонденту в отделе продаж жилого комплекса Министерский, до ввода здания в эксплуатацию рассрочка платежей может быть оформлена без уплаты процентов. За первый год выплат процент на платежи составит 7%, а к четвертому году наценка вырастает до весьма ощутимых 35%.

Банкиры отдыхают

Столичный юрист Николай Завальнюк в конце августа стал новоселом, купив однокомнатную квартиру на Троещине, в спальном районе Киева. Здесь наконец-то сдали в эксплуатацию замороженный в период финансового кризиса объект.

"Мне предложили условия, от которых даже после такого испытания кризисом я не смог отказаться, - говорит Завальнюк. - Получить от застройщика рассрочку, по которой я обязуюсь выплатить стоимость квартиры за десять лет по базовой стоимости без всякого процента, - это дорогого стоит".

Архитектор Оксана Яцевская тоже стала новоселом благодаря новой услуге - жилищной рассрочке. Она долго искала простой вариант покупки квартиры. Банки для нее были закрыты, так как Яцевская не могла предоставить справку о достойных доходах.

Активность участников разных программ от застройщиков не оставила равнодушными и банкиров. По информации компании Простобанк Консалтинг, ряд банков уже готовы выдавать кредиты на покупку недвижимости на первичном рынке без дополнительного залога и независимо от объекта строительства.

Причем на рынке также появились предложения, которые гораздо ниже ставок по программам строительных компаний. Например, как рассказал Корреспонденту директор департамента розничного кредитования Universal Bank Димитрис Эфтимиоу, минимальная процентная ставка по ипотечным кредитам в его банке составляет 12,95% годовых (при стоимости жилья от 300 тыс. грн. и при условии внесения первоначального взноса в размере от 50% цены залога).

Эта ставка остается фиксированной в течение первого года кредитования, а начиная со второго года предлагают заемщикам перейти на плавающую ставку.

Впрочем, такие низкие ипотечные ставки в Украине скорее исключение, чем правило. В целом по рынку ипотечного кредитования, по данным Простобанк Консалтинг, средняя реальная ставка по ссудам сроком на десять лет - более 18% годовых.

Кредитная дороговизна, по словам председателя Ассоциации украинских банков (АУБ) Александра Сугоняко, будет наблюдаться в банковском секторе и далее. В АУБ уверены: массового возврата банков в ипотечное кредитование в ближайшее время не стоит ожидать. Осторожная финансовая политика европейских банков, которые выкупили значительную часть крупных украинских финучереждений, еще долго будет сдерживать появление дешевой ипотеки.

"Мы сейчас на пороге очередной острой фазы кризиса, и проблемы еврозоны легко могут стать нашими, поэтому банкиры изо всех сил страхуются от разных рисков высокими процентами", - предупреждает Сугоняко.

Впрочем, нестабильность может ударить и по программам рассрочки, что оставит украинцам только один вариант обзавестись жильем - купить его сразу. По словам Шости, такой сценарий вполне возможен, если грянет вторая волна кризиса. Более того, застройщик уверен, что чем дальше в кризис - тем больше покупателей будут стараться заплатить все и сразу.

"Сейчас люди боятся, что подскочит доллар и через несколько месяцев они заплатят на четверть больше, - поясняет Шостя. - Поэтому будут стараться оплатить всю сумму сразу