КГ Альпен Парк от 90'940 грн/м2
ЖК Parkland от 18'500 грн/м2
ЖК Сонцтаун от 13'100 грн/м2
ЖК на Светлицкого 35 от 12'300 грн/м2
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
ЖК Петровский квартал от 10'100 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Торговая недвижимость в Украине: арендовать или купить?

27.05.2011 | 10:15

Ставки аренды торговой недвижимости за 2010 году выросли на 5-15%, а по итогам 2011 года рост составит 10-12%. Так может, пора купить помещение для торговли – пока цены невысоки?

Торговая недыижимость «Найти хорошую площадь в столичных торговых центрах очень сложно. Как правило, все хорошие площадки сданы уже на этапе строительства центра, и арендатору повезет, если вдруг кто-то съедет, тогда появится шанс занять место выбывшего торговца», - рассказывает киевский предприниматель Евгений Цупан. По данным Украинской Торговой Гильдии, вакантность площадей в торговых центрах столицы – всего 2,5%.

А это значит, что торговые площади пользуются все возрастающим спросом у арендаторов. Поэтому планируется ввод в эксплуатацию ТРЦ «Континенталь», ТРЦ «Mega City», второй очереди ТРЦ «Dream Town». Другие города также ожидает появление новых центров – в Харькове откроют ТЦ «Ave Plaza» и «Магеллан», в Донецке - ТЦ «Южные Склоны» и вторую очередь ТРЦ «Донецк-Сити», а в Одессе - ТЦ «Муравей».

О спросе на площади в центрах говорит хотя бы тот факт, что, например, заявки арендаторов на размещение в столичном ТРЦ Ocean Plaza официально начали принимать 20 мая (сдача центра запланирована на 2012 год), однако уже в конце апреля представители УТГ заявили, что на 70% площадей заявки уже поданы. А вот арендные ставки в центрах совсем не радуют предпринимателей – еще в прошлом году они выросли на 5-15%. И теперь в Киеве арендовать помещение можно за 50-160 долларов за метр, а в регионах – за 25-55. Чем больше занимаемая площадь, тем, конечно же, ниже цена «квадрата». По мнению УТГ, в этом году ставки вырастут еще минимум на 12%.

Плюсы центра – охрана и гарантированный поток покупателей. Минусы – присутствие рядом прямых конкурентов, а также избирательная политика девелопера, который стремится, в первую очередь, привлечь хорошо раскрученные бренды в свой центр.

Если предприниматель не представляет раскрученный бренд, то ему если и сдадут площадь, то в непроходном месте, да еще и по повышенной арендной ставке. Вообще, конечная стоимость аренды – это всегда переговоры и договоренности. Торговые центры стараются не разглашать свои ставки. Как выяснили «Деньги», в столице торговые центры с высоким уровнем посещаемости попросят у арендатора 60-110 долл./м2 (при условии аренды помещения площадью 80-110 кв. м). Например, в ТРЦ «Большевик» метр обойдется в 60 долларов, в ТРЦ «Караван» - 90, в Sky Mall – 80, а в Dream Town – 110.

А вот прикупить магазин в ТЦ или ТРЦ вряд ли удастся – в Украине пока только однажды был проведен подобный эксперимент: в строящемся ТРЦ «Mega City» были проданы 74 площадки под магазины. В других центрах девелоперы предпочитают сдавать помещения в долгосрочную аренду.

С витринами и вывеской

Торговые центры – далеко не единственное место для размещения своей торговой точки. Многим предпринимателям необходимы отдельные помещения на первых этажах и в подвалах жилых и нежилых зданий. «У нас есть свои постоянные клиенты, которые знают, где мы находимся, случайных покупателей у нас почти нет – сплошь участники «сарафанного радио», - рассказывает Юлия Чумак, директор ювелирного бутика в Днепропетровске, расположенного в подвале жилого здания. И, по ее словам, если бы не отдельное помещение, вряд ли бы удалось так хорошо наладить контакт с покупателями.

В Киеве метр торговой площади вне ТЦ обойдется в 35-60 долл., а в городах-миллионниках – 15-45 долл. В итоге аренда магазина площадью 60 м2 стоит 2-6 тыс. долларов в месяц в столице и 1-4 тыс. долл. - в регионах.

Конечно, в самом центре Киева владельцы торговой недвижимости могут просить и по 200-300 долл./м2. Кстати, как и в случае с торговыми центрами, ставки за 2010 год выросли в среднем на 5-15%, а в этом году ожидается рост на 8-10%.

Можно ли сэкономить? Иногда – да: некоторые арендодатели готовы помочь магазину, въезжающему в новое помещение, предоставляя льготный период. Это три месяца, в течение которых арендная плата на 20-40% ниже обозначенной в договоре. В очень редких случаях арендодатель может вообще не брать оплату в первые 2-3 месяца.

Все-таки покупаем?

«В течение первых трех лет работы мы арендовали помещение для магазина. Когда поднакопили денег, договорились выкупить у арендодателя площади, и вот уже два года как хозяйничаем», - рассказывает Ирина Клюева, владелица обувного бутика в Киеве. Покупка своих торговых площадей – определенный риск, так как сами бизнесмены не всегда могут спрогнозировать перспективы бизнеса при размещении на той или иной площадке.

Однако зачастую именно наличие собственной недвижимости помогает бизнесу не только «стать на ноги», но и начать активно развиваться. «Я всегда хотел работать с известными торговыми марками, однако при общении с франчайзерами и подсчетах выхода на прибыль оказалось, что проще и рентабельнее работать в своем помещении. Потому и взял кредит на покупку небольшого помещения на первом этаже жилого дома», - говорит совладелец сети бутиков спортивной одежды Иван Шилюк. По его словам, это решение помогло ему договориться с франчайзером и в течение года вывести магазин на окупаемость, после чего предприимчивый бизнесмен открыл еще три точки.

Сейчас хорошее время купить помещение под магазин – цены на эти площади достигли своего дна и пока не растут. Конечно же, дороже всего обойдется покупка помещения в центре столицы, где за «квадрат» попросят 6-10 тыс. долларов. А вот на окраинах Киева можно найти предложения и по 735-1300 долл./м2. Но нужно здраво оценивать перспективы того или иного места – если покупатель не пойдет, дешевизна «квадрата» окажется мнимой.

В городах-миллионниках можно обзавестись собственным магазином за 800-1400 долларов за «квадрат», если помещение находится в отдалении от центра, и за 1,5-3 тыс. долларов, если в центре.

Основные риски при покупке помещения связаны с юридическими вопросами: если это помещение в жилом доме, нужно убедиться, что его перевели в нежилой фонд. А если это отдельно стоящее здание, то стоит изучить вопрос землеотвода – на основании каких разрешений было возведено строение.