Квартирный вопрос продолжает беспокоить многих в Киеве. Обещанного обвала цен на жилье пока нет. Более того, по некоторым показателям цены даже немного выросли.
По состоянию на 11 апреля средняя стоимость 1 метра жилья на «вторичке» по курсу 8 грн./$1 составляет $1791. Это почти на 0,5% больше, чем в прошлом месяце и почти на 10% больше, чем по состоянию на 1.04.2010.
Подорожали квадратные метры и в новостроях. На сегодняшний день средняя цена 1 кв. м составляет $1553. Тогда как месяц назад средняя цена была $1544/кв. м. Год назад 1 кв. м на «первичке» стоил $1194.
Все это никоим образом не может радовать рядовых граждан, которые мечтают об улучшении жилищных условий и ждут, когда же цены упадут.
Мы уже писали, что ситуация на столичном рынке недвижимости, несмотря на последствия экономического кризиса, является явно спекулятивной. Так, в Нью-Йорке минимальная стоимость квадратного метра жилья эконом-класса составляет около 65% от месячной зарплаты, в Лондоне – 90%, в Токио – 140%. Москва по этому показателю переплюнула даже Токио. Стоимость квадратного метра по отношению к зарплате в столице России составляет 500%. То есть пять месячных зарплат. В Киеве – 400%.
Если сравнивать цены на недвижимость и доходы украинцев, то по сравнению с 2001 годом стоимость жилья повысилась более чем в 10 раз. При этом, по данным Госкомстата, уровень доходов граждан вырос только в 2,5 раз.
Сейчас же минимальные предложения на «вторичном» рынке, по данным информационного портала Авизо, составляют: «гостинка» – $37 тыс., 1-комнатная квартира – $43 тыс.
Сложившаяся ситуация явно не удовлетворяет многих киевлян, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Вот, например, что написал на одном из форумов в Интернете один из пользователей: «Сейчас мы видим обвал гривны, но цены пока не реагирует. А сделок нет. Это мне напоминает ситуацию, когда взрывается ядерная бомба, а в километре от места взрыва как вкопанные стоит строй солдат - и эта волна идет, а солдаты стоят, несмотря ни на что. Так вот, наши r и продавцы квартир со своими ценами сейчас выглядят именно так.
Я не стараюсь купить квартиру - у меня для этого нет средств. Просто как любой нормальный человек, не могу спокойно смотреть на это фанатичное животное жлобство. Ведь страдают от этого не сами застройщики - они уже наворовали миллиарды - страдают простые люди из-за простоя строительства, вследствие нереальных цен - стоит металлургия, ориентированная на внутренний рынок, строительство, никому не нужен бетон, кирпич... Это миллионы рабочих мест».
С этим соглашается другой горожанин: «У меня зарплата 3500 гривен в месяц, на еду, транспорт, коммунальные услуги я трачу 2500 гривен. То есть остается 500 гривен «на все про все». Живу с родителями и хочу собственную квартиру. Если я буду откладывать себе на квартиру, то своими силами по существующим ценам я смогу купить себе жилье только через 57 лет!!! А жить когда?».
В свою очередь, наш читатель Алекс в своем комментарии по поводу цен на рынке недвижимости выразил такое мнение: «Среднестатистический гражданин Украины зарабатывает примерно 3000-4000 грн. За год среднее примерно 40000. За 10 лет 400 000, то есть семья, я подчеркиваю средняя - 800 000-1 000 0000 грн. за 10 лет. Есть еще расходы на питание, проживание, одежду, дети (1,2).
Ремонт какой-то надо сделать, мебель, техника. Думаю, за 25-35 лет, если есть такая цель, собрать можно. При хорошем раскладе. Вот такая арифметика, то есть если человеку 25, то к 50 годам есть шанс купить квартиру. Думаю, семья должна это сделать как минимум в 2 раза быстрее хотя бы лет за 15. То есть цена на недвижимость эконом и среднего класса существенно снизится».
Тем не менее, приобрести квартиру, не прибегая к банковскому кредиту, большинство украинцев может только после падения цен на недвижимость в 10 раз. Об этом свидетельствуют результаты он-лайн голосования, проведенного на сайте Dengi.ua.
Как сообщил «Багнету» аналитик рынка недвижимости Сергей Власенко, цены на «вторичку» должны упасть как минимум вдвое. «После кризиса жилье в Европе подешевело на 20-50% в зависимости от объекта. У нас же стоимость жилья не очень изменилась с учетом девальвации гривны до 8 грн./$1. Сейчас ситуацию на рынке диктует не рыночный спрос, а спекулятивный сговор агентств недвижимости и банальная жадность хозяев», - сказал эксперт.
С этим, однако, не согласны риэлторы. Как сообщили нам в одном из столичных агентств недвижимости, «о каком спекулятивном сговоре может идти речь, если сегодня в Киеве работает около 150 агентств недвижимости, как они могут между собой договориться и устанавливать ту или иную высокую цену?». Собеседник «Багнета» также отмечает, что продавец квартиры размещает объявление о продаже, и если ему никто не звонит, он сам снижает цену насколько посчитает нужным. «Все диктует спрос», - резюмировал наш собеседник.
Стоит отметить, что ранее президент ХК «Киевгорстрой» Михаил Голица, комментируя ситуацию на рынке, также отмечал, что в действительности цены на недвижимость после кризиса особо и не снижались.
«Когда будет баланс между спросом и предложением, тогда можно говорить о каком-то рынке и нормальных здоровых ценах. Если бы средняя стоимость была порядка $1500 тыс., то для рынка Киева она бы воспринималась. На сегодняшний день эта стоимость составляет $1800 с копейками», - отметил в эксклюзивном комментарии «Багнету» президент Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Александр Рубанов.
По мнению же Сергея Власенко, на сегодняшний день стоимость жилья на вторичном рынке Киева должна приближаться к размеру государственной оценки жилищного фонда. «Так, например, двухкомнатная квартира в панельном доме на ул. Дегтяревская (Шевченковский р-н) по оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ) составляет 20 тыс. грн. Стоимость 1-комнатной – 12-15 тыс. грн. Если взять стоимость по БТИ квартир в «хрущевках», в некоторых случаях она окажется ниже 10 тыс. грн. Максимальная же стоимость жилья по БТИ – 50-80 тыс. грн.», - отметил эксперт.
Г-н Власенко считает именно такую цену более приближенной к нашим реалиям. «Эксперты БТИ оценивают жилье, ориентируясь не на рыночную ситуацию, а на качестве недвижимости: степень износа дома и квартиры, у них существуют свои формулы и коэффициенты амортизации», - сказал нам Сергей Власенко. Эксперт сообщил нам, что сами риэлторы признают эти расчеты при оформлении купли-продажи квартир, чтобы уйти от налогообложения.
Как сообщил нам директор департамента оценки компании «Самсон» Всеволод Жоголев, брать за отправную точку государственную оценку жилья не стоит. Но и то, что существующие цены на рынке являются нереальными – абсолютная правда. «Люди в Украине вкладывают в недвижимость, а она вообще не должна быть инвестиционной. В Украине же нет высокодоходных инвестиционных альтернатив», - сказал Всеволод Жоголев.
По его словам, в странах ЕС и США люди вкладывают средства в депозиты, бизнес, акции, то у нас все «ломанулись» покупать и перепродавать недвижимость. Из-за чего рынок был «разогрет» перед кризисом просто до нереальных показателей. «В Украине все совершенно иначе, чем за рубежом – люди, кроме недвижимости ничего у нас не видят», - отметил эксперт.
Пока же цены не упали, эксперты советуют гражданам ждать, ведь в условиях падения платежеспособности, инфляции, отсутствия доступных банковских кредитов, жилье в столице будут покупать все меньше и меньше. А, следовательно, цены будут снижаться.