ЖК Печерск Холл от 24'000 грн/м2
ЖК Петровский квартал от 10'100 грн/м2
Будинок на Вірменській від 16'700 грн/м2
ЖК RYBALSKY рассрочка до сдачи
ЖК Оберег 2 от 13'500 грн/м2
ЖК Park Avenue VIP от 45'000 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

За всю современную историю Украины 2010-й год стал одним из самых тяжелых для рынка недвижимости

07.02.2011 | 12:45

В 2010-м году жилая недвижимость Киева подешевела на -6.07%. Начав год с незначительного роста цен, недвижимость дорожала вплоть до апреля (около +1%). В начале лета наблюдалась коррекция – цены снизились на -1.8%.

Недвижимость УкраиныОднако к концу лета цены снова вросли до уровней начала года. Основной ценовой «сдвиг» проявился осенью – за четыре последних месяца 2010-го года жилая недвижимость подешевела на -6.3%.

На 01 января 2011 года средняя стоимость 1 кв.м жилья в Киеве составляла $1841.98. Для сравнения напомним, что ценовой кризисный минимум, который наблюдался в апреле 2009-го года, составлял $1823.61/кв.м. Таким образом, до «рекорда» осталось совсем немного. Ускорение темпов снижения в конце 2010 года многие связывают с усиленным желанием банков перед новым годом максимально очистить свои балансы от «плохих» активов.

С другой стороны сами заемщики, которые оказались не в силах тянуть ипотечное бремя, старались решить свои проблемы в уходящем году на фоне нагнетания новой волны девальвационной паники. Первая неделя нового года не показала увеличения темпов снижения, скорее наоборот – наблюдается стабилизация. Индекс ценового ожидания сегодня консервативен и наблюдается на нулевом уровне.

Стоимость квартир с усредненными параметрами на 01.01.2011 наблюдалась в следующих значениях:

  • однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа - $53 094;
  • стандартной однокомнатной квартиры - $71 170;
  • двухкомнатной квартиры - $97 952;
  • трехкомнатной квартиры - $130 185.

Единственный сегмент, который практически не подешевел – это квартиры в современных домах. Хотя в течение года здесь тоже наблюдались колебания, за календарный год уровень цен практически не изменился (-0.35%). Сильнее всех подешевели квартиры в домах 60-80-х годов постройки: «чешки» на -7.31%, «хрущевки» на -7.28%, серийные панельные дома на -7.35%, индивидуальные проекты 70-80-х годов постройки на -8.71%.

Анализ территориальных зон показывает, что сильнее всего подешевели серединные районы (-7.41%) и приближенные к центру районы (-6.32%). В центре осенью наблюдался ценовой «отскок», в результате чего снижение было не таким сильным – -4.17%. Периферийные районы подешевели за год на -6.27%.

Детальную динамику цен в жилом сегменте иллюстрируют следующие таблицы:

Индексы цен по типам квартир и домов

Группа индекса Средняя стоимость ($/кв.м)
01.01.2010 01.04.2010 01.07.2010 01.10.2010 01.12.2010 01.01.2011
весь Киев 1960.94 1979.82 1948.85 1933.51 1881.94 1841.98
гостинки 2051.85 2091.86 2045.22 2000.17 1946.25 1896.23
1 комнатные 2013.87 2013.03 1974.51 1951.87 1920.81 1879.97
2 комнатные 1924.09 1910.32 1887.74 1880.40 1828.62 1794.94
3 комнатные 1886.17 1894.07 1863.89 1846.98 1795.77 1786.85
4 комнатные 1970.35 2061.09 2040.34 2049.98 1971.33 1888.41
сталинки 1962.59 2019.19 1981.73 1960.20 1888.54 1858.00
хрущевки 1824.35 1851.59 1818.07 1793.17 1720.84 1691.61
чешки 1910.86 1885.13 1858.09 1846.89 1789.85 1771.24
80-х 1936.48 1940.35 1921.05 1875.57 1843.70 1767.88
90-х 1988.84 1997.72 1908.99 1965.26 1932.75 1875.22
серии 1881.29 1902.95 1864.04 1827.33 1772.12 1743.08
современные 2084.57 2094.08 2138.26 2142.74 2098.14 2077.27
Группа индекса Относительное изменение стоимости за период
за 1 год за 9 месяцев За 6 месяцев за 3 месяца за месяц
весь Киев - 6.07% - 6.96% - 5.48% - 4.73% - 2.12%
гостинки - 7.58% - 9.35% - 7.29% - 5.20% - 2.57%
1 комнатные - 6.65% - 6.61% - 4.79% - 3.68% - 2.13%
2 комнатные - 6.71% - 6.04% - 4.92% - 4.54% - 1.84%
3 комнатные - 5.27% - 5.66% - 4.13% - 3.26% - 0.50%
4 комнатные - 4.16% - 8.38% - 7.45% - 7.88% - 4.21%
сталинки - 5.33% - 7.98% - 6.24% - 5.21% - 1.62%
хрущевки - 7.28% - 8.64% - 6.96% - 5.66% - 1.70%
чешки - 7.31% - 6.04% - 4.67% - 4.10% - 1.04%
80-х - 8.71% - 8.89% - 7.97% - 5.74% - 4.11%
90-х - 5.71% - 6.13% - 1.77% - 4.58% - 2.98%
серии - 7.35% - 8.40% - 6.49% - 4.61% - 1.64%
современные - 0.35% - 0.80% - 2.85% - 3.06% - 0.99%

Индексы цен по территориальным зонам

Территориальная зона Средняя стоимость ($/кв.м)
01.01.2010 01.04.2010 01.07.2010 01.10.2010 01.12.2010 01.01.2011
Весь Киев 1960.94 1979.82 1948.85 1933.51 1881.94 1841.98
Центральная 2998.47 3047.45 2944.26 2986.21 2893.47 2873.38
Приближенная к центру 2175.66 2162.60 2154.06 2156.96 2097.86 2038.08
Серединная 1803.90 1819.42 1794.31 1764.22 1718.80 1670.30
Периферийная 1576.21 1593.63 1583.23 1549.96 1513.43 1477.46
Территориальная зона Относительное изменение стоимости за период
за 1 год за 9 месяцев за 6 месяцев за 3 месяца за месяц
Весь Киев - 6.07% - 6.96% - 5.48% - 4.73% - 2.12%
Центральная - 4.17% - 5.71% - 2.41% - 3.78% - 0.69%
Приближенная к центру - 6.32% - 5.76% - 5.38% - 5.51% - 2.85%
Серединная - 7.41% - 8.20% - 6.91% - 5.32% - 2.82%
Периферийная - 6.27% - 7.29% - 6.68% - 4.68% - 2.38%

2010-й год стал одним из самых депрессивных для рынка недвижимости за всю современную историю Украины. Рынок недвижимости практически единственный рынок в Украине, который не продемонстрировал реального ценового «отскока» после начала кризиса. Фондовый рынок уже отыграл большую часть своего кризисного снижения, ликвидность банковской системы приближается к докризисным отметкам, сырьевые и товарные рынки в своем большинстве демонстрируют уверенный рост цен. Один лишь рынок недвижимости продолжает демонстрировать медленное снижение, в лучшем случае стабилизацию в некоторых сегментах.

Даже те аналитики, которые заявляют о росте цен (а такие субъекты хозяйствования, как ни странно, есть), не могут четко сформулировать причин и экономических предпосылок роста. Сложно формулировать нечто.

Концептуальных для рынка событий в 2010 году практически не наблюдалось. Некоторое снижение ипотечных ставок заинтересованные лица пытались выдать за «вернувшуюся» ипотеку. В середине года граждане были захвачены ажитацией вокруг нового социального жилья по цене $400-$600 за кв.м, обещанного некоторыми политическими менеджерами. Но сказочная развязка на рынке так и не наступила. Вряд ли она наступит и в 2011-м. Да и кто же четко сегодня сформулирует, в чем же заключается эта самая «сказка»?

Спрос на недвижимость является функцией склонности к накоплению домохозяйств. Безусловно, в Украине есть семьи, способные к накоплению жилплощади. Но они, в своем большинстве, дезориентированы и финансово «обескровлены», поэтому не активны. Многие не могут себе дать ответ на вопрос – зачем они покупали недвижимость в 2006-2008 году? Раздумья уже приобрели длительный характер, и обещают дальнейшее пребывание в этом состоянии.

Но ответ рано или поздно будет найден. Управляемая инфляция имеет свойства «смазывать» ошибки и обязательства предыдущего экономического цикла, хотя не решает перманентных системных проблем неэффективного хозяйствования.

В попытке составить список «улучшений» рынка в 2010-м году сложно набрать хотя бы несколько пунктов. Кроме внедрения механизмов противодействия легализации средств, нажитых преступным путем, и введения символического налога на недвижимость, который будет действовать в 2011 году, Украине сложно продемонстрировать вообще что-либо.

Само по себе противодействие легализации не может привлечь инвестора на наш рынок, по факту внедряемые механизмы лишь ограничивают доступ малого (частного) инвестора и нивелируют его инвестиционный потенциал (реализацию потребности домохозяйств к накоплению). В Украине большинство накоплений граждан находятся под угрозой попасть в черный список.

На наш взгляд, сегодня более актуально разрабатывать механизмы легализации честно заработанных средств. С другой стороны недвижимость, как инвестиционный актив, теперь не будет иметь дополнительного преимущества перед банковским депозитом, т.е. будет также прозрачна для силовых и финансовых институций. Это уберет с рынка лишнее (неэффективное) инвестиционное давление.

Налог на недвижимость также теоретически уменьшит спрос на недвижимость, но с учетом принятых параметров налог не будет иметь существенного влияния. Со временем у жителей малых городов возникнут вопросы, почему они платят за свои дома столько же налога, как и жители частных домов на Печерске в Киеве. Рано или поздно законодатель вернется к идее экономической оценке недвижимости и дифференцированного налога.

Позитивным для рынка фактором является некоторая активизация строительных работ. Строительство, пусть медленно, но все же идет. С другой стороны не все недострои нашли выход из финансового тупика и возобновили работы, вопрос доверия к рынку инвестиционного строительства остается на повестке дня.

Очень позитивным фактором для рынка является ввод в эксплуатацию некоторых масштабных инфраструктурных объектов в Киеве (новые станции метро, развязки, мосты), а также некоторых других городах. Если подготовка к ЕВРО – 2012 будет идти задекларированными темпами и дальше, через год все рынки Украины ощутят позитивный эффект. Важен не только факт наличия инфраструктурных объектов, который долгосрочно повышают ценность земли и недвижимости, но и тот дополнительный макроэкономический спрос, который генерируется любой масштабной стройкой.

В 2011-ом году, скорее всего, также будет наблюдаться борьба тенденций. Есть основания прогнозировать дальнейшее снижение реальных цен на квартиры. Стоимость домов в пригороде уже достигла отметки своей себестоимости, сильного снижения здесь больше не будет. В сегменте коммерческой недвижимости наблюдается стабилизация, торговые помещения даже демонстрируют сигналы к росту.

Офисный сегмент остается в зоне риска неопределенности. Вакантность аренды офисных помещений все еще наблюдается на уровне, близком к 20-25%. Тенденция к сворачиванию деятельности малых предприятий и частных предпринимателей, формирующих существенную долю спроса на рынке аренды, продолжается.

Рассчитывать на активизацию первичного рынка в 2011-м году не стоит. Усилия строителей будут концентрироваться на завершении ранее начатых строек, рынок земель жилой и офисной застройки будет выходить из стагнации последним – количество не освоенных участков явно превышает наш строительный потенциал.

Улучшение условий ипотечного кредитования приведет к постепенному росту ликвидности рынка недвижимости. Увеличение ликвидности должно стать первым сигналом к реальному развороту тренда, но ожидать этого можно не ранее второй половины 2011 года. Нельзя также полностью игнорировать вероятность возникновения внешних волн спекулятивного финансового капитала, которые сейчас переживают многие развивающиеся экономики. Вероятность такого сценария увеличивается в свете участившихся в последнее время разговоров об отмене запрета на валютные ипотечные кредиты.

Станет ли 2011-й год переломным в новейшей истории рынка недвижимости Украины, можно будет узнать из наших обзоров, которые также не останавливаются в своем развитии и обещают в Новом году быть еще более интересными. В ближайшее время мы познакомим читателей с результатами наблюдений за торговой и офисной недвижимостью Киева, которые явно демонстрируют факт того, что офисная недвижимость в 2010-м году стоила дешевле, чем жилая, а также проинформируем о реальной стоимости и арендных ставках офисной и торговой недвижимости Киева.