ЖК Печерск Холл от 24'000 грн/м2
Будинок на Вірменській від 16'700 грн/м2
ЖК Петровский квартал от 10'100 грн/м2
ЖК Оберег 2 от 13'500 грн/м2
ЖК Parkland от 18'500 грн/м2
ЖК на Светлицкого 35 от 12'300 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Рынок недвижимости: мошенники вошли во вкус

14.04.2010 | 10:15

Некогда единичные явления случаи мошенничества на рынке недвижимости становятся массовыми. Причем риэлтеры и нотариусы признают, что они не могут полноценно защитить покупателей и продавцов от неприятностей.
Мошенничество процветает

Как уверяют эксперты, в период кризиса число махинаций на рынке недвижимости выросло. По словам гендиректора АН «Альянс-Брок» Андрея Сокура, если раньше случаи мошенничества были единичными, то сейчас количество попыток продать «чужую квартиру» увеличилось до двух-трех десятков в год.

Эту тенденцию подтверждает и президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов, по наблюдениям которого, случаев покупки жилья у злоумышленников действительно стало больше. «Периодически мои коллеги по рынку сталкиваются с этой проблемой», - говорит он.

Риэлтеры признаются, что самой распространенной схемой мошенничества является продажа жилья по поддельным документам, доступ к которым злоумышленники получают, арендовав квартиру у хозяина и подписав с ним соответствующий договор. Причем, по нелегитимному паспорту и документу на право собственности жилья они могут получить уже оригинальную справку из БТИ. «Качество подделок сейчас очень высокое и отличить их от оригиналов практически нереально», - говорит А. Сокур.

Часто мошенники пытаются продать квартиры в домах, которые были недавно введены в эксплуатацию. Уязвимым местом потенциального покупателя в данном случае является то, что навести справки о настоящих собственниках у соседей нереально. А. Рубанов добавляет, что возможность лишиться приобретенного жилья есть и у покупателя, который приобрел залоговую квартиру у банка, поскольку процедура отчуждения имущества сложна и не отработана на практике.

Еще одна вероятная схема мошенничества – продажа квартиры душевнобольным человеком. Проблема заключается в том, что при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны, как правило, указывают не реальную, а гораздо меньшую сумму сделки, что позволяет минимизировать налоги.

После того, как родственники психически нездорового продавца через суд признают договор недействительным, горе-покупателю возвращают сумму, указанную в договоре. Проверить же психическое здоровье продавца невозможно – эту справку не выдают на руки «третьим лицам». Гарантией для покупателя хотя бы вернуть свои деньги в полном объеме в случае мошеннической сделки является указание в договоре купли-продажи реальной, не заниженной суммы сделки, хотя налогов в этом случае придется уплатить больше.

Мошенничество наблюдается и в сегменте аренды квартир. Причем, по словам ведущего специалиста АН Red Ярослава Цуканова, количество злоумышленников постоянно растет. Как правило, мошенники арендуют жилье на длительный срок, после чего начинают его «сдавать» третьим лицам. На основании подделанной копии паспорта и права собственности на недвижимость, заключается договор аренды и уплачивается задаток, после чего «владелец жилья» исчезает. Риэлтеры говорят, то в течение недели мошенник может заключить до 10 подобных сделок.

Риэлтеры и нотариусы не помогут

Несмотря на заверения риэлтеров и юристов, что заключенные с их помощью договора избавят от возможных негативных последствий, на деле гарантировать чистоту сделки не может никто. Согласно составляемым между физлицом и риэлтером договорам, последний не несет материальной ответственности, т.е. не компенсирует клиенту его потери в том случае, если, став жертвой мошенников, он потеряет и свои кровные, и недвижимость.

Сами агенты объясняют это отсутствием полномочий для проверки чистоты документов – невозможностью от своего имени сделать запросы во все проверяющие органы, которые могли бы подтвердить или опровергнуть подлинность выданных справок.

Ситуация усугубляется тем, что на рынке недвижимости по-прежнему работает много непрофессионалов. По оценкам А. Рубанова, качественную услугу (подобрать нужный вариант, сходить в ЖЭК, поговорить с соседями, изучить историю квартиры) своему клиенту не может предоставить каждый второй брокер. К слову, гонорар агентства недвижимости при заключении сделок сейчас составляет 3-5% от стоимости квартиры, иногда может доходить до 7%.

Впрочем, чистоту сделки не могут гарантировать и нотариусы. При засвидетельствовании договора они проверяют, не наложен ли на квартиру арест, а в случае продажи по доверенности - выдавался ли данный документ, а также правильность составления документов.

Если какая-то справка вызывает обоснованное сомнение, то нотариус имеет право отправить запрос в выдавшую ее организацию. Но если сомнение обосновать не удается, он вынужден зарегистрировать сделку. «Мы не вправе проверять подлинность всех попавших к нам в руки документов, поскольку в данном случае клиент может написать на работу нотариуса жалобу», - рассказал руководитель одной из нотариальных контор Киева.

Защити себя сам

В агентствах недвижимости отмечают, что первым фактором, который может указывать на мошенничество, является спешка, когда потенциального покупателя просят заплатить всю сумму сразу (без задатка) либо дают мало времени для проверки документов. Как правило, во время просмотра жилья на человека оказывается давление – звонками и просмотрами клиентов, которые якобы готовы выложить за жилье всю сумму сразу. На деле же они оказываются друзьями или знакомыми мошенников.

Подобную схему часто практикуют и работники агентств недвижимости, которые также пытаются в короткие сроки продать жилье. «Как показывает практика, из трех пришедших на просмотр клиентов, один поддастся элементарному давлению», - подчеркивает Я. Цуканов.

Юристы советуют при заключении договора купли-продажи попросить продавца предоставить, помимо паспорта гражданина Украины, другой документ, удостоверяющий личность владельца недвижимости (заграничный паспорт, права на управление транспортным средством и т.д.). Если продавец ведет себя неадекватно, то необходимо попросить его предоставить справку о психологическом здоровье. При сборе документов желательно посещать все инстанции вместе с продавцом, самостоятельно наведаться в ЖЭК и в «неформальном общении» навести справки о квартире. Желательно также познакомиться с соседями и консьержем.

Впрочем, если мошенник действовал грамотно, то вся ответственность ложиться на плечи покупателя. Причем, как объясняют юристы, в случае последующих судебных разбирательств, как правило, побеждает реальный владелец квартиры, который не продавал свое жилье. Пострадавшему же в теории может помочь только милиция, если ей удастся поймать мошенника и доказать его вину.

Страховка в помощь

Обезопасить покупателя от мошенничества помогает и договор титульного страхования. Благодаря этому полису в случае утраты права собственности на жилье страховая компания обязуется выплатить несостоявшемуся покупателю сумму, которую он выложил за квартиру. Оформление договора со страховой компанией обойдется в среднем от 0,8 до 1,5% от стоимости покупки и зависит от истории жилья (количества предыдущих владельцев), срока, на который заключается соглашение и пр. Как правило, эту услугу предоставляют практически все крупные страховые компании.

Несмотря на то, что данный полис относительно недорогой (при стоимости квартиры около $100 тыс. составляет $1,5 тыс.), большинство покупателей отказываются от его приобретения. С одной стороны, это связано с нежеланием людей выкладывать «лишние» средства и боязнью, что страховщик не выполнит взятые на себя обязательства, а с другой – нежеланием самих компаний массово заключать подобные соглашения, поскольку проверить чистоту всех предыдущих сделок крайне затруднительно, а в ряде случаев установить легитимность документов продавца просто невозможно. В развитии этого вида страхования не заинтересованы и сами риэлтеры, поскольку, предлагая клиентам такую услугу, они демонстрируют свою несостоятельность.