Недвижимая Украина уже дороже Европы

Уровень цен на недвижимость в столице приблизился к европейским странам, а качество самих квартир и условия кредитования остаются украинскими.

Цены на недвижимость практически неподъемны для среднего класса, но, несмотря на это они будут расти в будущем (хотя многие предсказывают снижение цен). Снижение платежеспособности не окажет ожидаемого влияния на стоимость жилья, но качество жилья все равно останется прежним.

Например, если еще 4 года назад факт покупки 2-х комнатной квартиры в новом доме на ул. Мельникова за $60 тыс. без отделочных работ и сантехники возмущал покупателей, то в настоящее время (когда необходимо платить $160 тыс. за однокомнатную квартиру на ул.

Артема в недостроенном дому, и где просят доплатить $3 тыс. за завершение собственного балкона) этим уже никого не удивишь. Покупателям приходится пользоваться теми стандартами, которые навязывают строительные компании. Ситуацию усложняет то, что на сегодняшний день на рынке нет иностранных строительных компаний, без которых качество предложения не улучшится.

Рыночная цена на недвижимость в Украине уже многократно превышает себестоимость строительства. Средняя себестоимость строительства составляет около $500 в спальных районах столицы до $700-900 в центральной части Киева.

Следует сказать, что столица настолько оторвалась от регионов по уровню цен на недвижимость, и, кажется, дальше дорожать уже некуда. Ситуация частично напоминает прошлый год, когда после небывалого скачка поговаривали, что цены обречены рухнуть. Средняя стоимость киевского "квадрата" перевалила за $2 тыс.

Как сообщил «ЭН» председатель Комитета по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Алексей Котенко, «рост цен на столичную недвижимость за последний месяц был незначительный и составил 1,5-2% .

В настоящее время ситуация на столичном рынке недвижимости стабильная. И в ближайшие месяцы она существенно не изменится. Только ближе к осени деловая активность может быть большей, и темпы роста цен усилятся. Как результат - можно ожидать повышения цен на недвижимость на уровне 30%.

К числу причин, на мой взгляд, следует отнести расширение ипотечного кредитования, недостаточный объем строительства, рост доходов потенциальных покупателей, дефицит альтернативных возможностей выгодного и надежного размещения свободных средств, миграция населения».

Кроме этого, эксперт отметил, что «на динамику цен практически никак не повлияло введение с 1 января 2007 года нового подоходного налога на операции с недвижимостью. Сделки по-прежнему осуществляются, оформление их проходит спокойно, проблем не возникает».

Дорожает и пригород. Теперь квадратный метр на первичном рынке в Обухове, Броварах и Борисполе оценивается минимум в $900­-1000.(авиза) Равняясь на киевское жилье, поднялось в стоимости и региональная недвижимость. По данным Госкомстата рост цен в северном регионе - 64%, а средняя стоимость квадратного метра составила $2187. Минимальный прирост - в Западном регионе – 26,4%, где стоимость была на уровне $1019 за квадратный метр.

При этом растет и стоимость загородной недвижимости. Как сообщил "ЭН", ведущий специалист агентства недвижимости "Планета Оболонь" Валерий Моргун, за прошедший период начала этого года, стоимость коттеджей среднего класса выросла на 20%. Дорогие коттеджи - на 10%.

При этом, он отметил, что "особых продаж не было". Как отметила в комментарии «ЭН» директор АН "Планета Оболонь" Оксана Лавриненко, сейчас в Киеве только небольшое количество банков ориентированных на ипотечные кредиты на коттеджи. Более охотно банки дают кредиты когда у клиента уже есть какая-то недвижимость».

В Харькове и Львове средняя цена 1 кв. м достигла $1 тыс. Однокомнатная квартира здесь стоит в среднем $45 тыс. Со средины года в Харькове цена жилья увеличивается на 10% в месяц. При том, что во Львове цены растут в среднем на 5% в месяц. Тогда как среднестатистический квадратный метр в Донецке вырос в цене до $900, а стоимость однокомнатных квартир в городе составляет в среднем $35­-40 тыс.

В числе причин, по которым, как считают аналитики, жилье не может подешеветь - значительное подорожание коммунальных услуг (искушение отразить его в продажной стоимости квартир слишком велико, хотя и не вполне обоснованно), 20%-­е повышение стоимости стройматериалов и низкие темпы нового строительства.

Хотя за последний год разрыв между доходами людей и ценами на жилье стал крайне значительным, многие украинцы с доходом в $1500-2000 в месяц планировали взять ипотечный кредит, то сейчас когда средняя цена квадратного метра в столице выросла до $2500, отказываются от таких мыслей.

Рост цен на недвижимость радует владельцев арендных квартир - за однокомнатную квартиру на Троещине придется выложить от $450 в месяц, а за небольшую квартиру в районе Лукъяновки от $550. Если вам повезло и вы учитесь в Институте международных отношений, то для любимого чада, родители за квартиру с обстановкой не более 45 кв м предложат до $700-750.

Следует обратить внимание на то, что 75% сдаваемых квартир в Киеве предлагают небольшие риелторские компании, которые за свои услуги возьмут до 90 % от первого ежемесячного платежа. Бывают и счастливые исключения. В отдельных случаях можно снять квартиру за $350-$400, но это скорее исключение, нежели правило.

А между тем цены на жилье в нашей столице лишь немного не дотягивают до апартаментов в столице Франции и столицах других стран давних членов ЕС и заметно превышают ценовой уровень столиц стран Восточной Европы - Варшавы и Праги. Например, несколько примеров предложений на рынке жилья стран, где ежемесячный заработок в 2000-2500 евро считается весьма скромным.

В Берлине двух комнатная квартира 35 кв. м. стоит 15 тыс. евро, а трехкомнатный дом в 70 кв. м. с земельным участком стоит 25 тыс. евро. Конечно, в некоторых других городах Германии, например в весьма престижном для проживания Бонне, уровень цен выше - до 1500-2000 евро за квадратный метр, однако даже эти дорогие города не дотягивают до цен на жилье в столице Украины.

В Брюсселе двухкомнатная квартира площадью 50 кв. м. стоит 90 тыс. евро. В Милане двухкомнатная квартира площадью 40 кв. м. стоить 39 тыс. евро. Тогда как в Париже однокомнатную квартиру площадью 32 кв. м. можно приобрести за 55 тыс. евро.

Для примеров взяты самые недорогие варианты. Только имеется существенная разница между Киевом и тем же Парижем. Если речь идет о более дорогих вариантах, то жилье во французской столице в основном предлагается не просто с отделкой, но и мебелью, да и уровень доходов французских граждан превышает заработки наших соотечественников десятикратно.

Получается, что средний киевлянин должен выложить до 40 своих годовых зарплат, чтобы купить себе жилье. По таким ценах на недвижимость как сегодня, с учетом усредненных материальных возможностей киевлян жилье приобретать вообще не может.

Следует сказать, что ставки ипотечных кредитов для физических лиц в странах ЕС находятся в диапазоне 5-6% годовых. В США примерно та же картина, правда, в последние годы наблюдается небольшое восхождение цен на квартиры.

Ставки ипотечных кредитов в Украине, благодаря которым стоимость жилья увеличится при 10-летнем кредите – в 2 раза, при 20-летнем кредите – в 3 раза, а при 30-летнем кредите – в 4 раза, просто грабительские. Те же, кто соблазняется на такие условия ипотечного кредитования увеличивают спрос на жилье, и тем самым подогревают рост цен на недвижимость.

А вот сравнение самих сегодняшних условий ипотечного кредитования в Украине со странами с развитой экономикой не может не огорчать. Ипотечные кредиты сейчас дают на следующих условиях (усредненные показатели) - номинальная ставка – 16,6%, эффективная – 18,2%. Ставки по кредитам в долларах составляют - номинальная ставка – 12%, эффективная ставка – 13,4%. Следует сказать, что эффективная ставка учитывает не только процентные, но и комиссионные расходы, которые платит заемщик по жилищной ссуде.

Часто банки при консультировании клиентов «забывают» упомянуть о том, что банк взимает с клиента ежемесячную комиссию, которая превращает сравнительно небольшую кредитную ставку в достаточно ощутимую. В банке могут не разрешить досрочную выплату кредита или удержать штраф за досрочное его погашение. Как сообщила сотрудница кредитного отдела «ВАБанка» досрочное погашение возможно только через 6 месяцев после получения кредита.

Также по карману клиента может ударить и требование, чтобы в договоре купли-продажи была указана рыночная стоимость квартиры, а это сделает значительно дороже оформление сделки и увеличит расходы на получение кредита. В банке могут принимать во внимание только официальную зарплату клиента без дополнительных доходов, что сделает невозможным получение кредита для тех, кто получает зарплату в «конвертах».

Определенные надежды клиентов связаны с тем, что банки смогут понизить общие ставки по гривневым ссудам, которые связаны с появлением постановления НБУ от 2006 года о новых нормативах формирования банками обязательных резервов, поскольку теперь свободных средств в гривнах у банков окажется больше, и возможно незначительное уменьшение кредитно-депозитных ставок банков.