Правила съема

Опустевшие комнаты, голые стены, покрытые паутиной углы и убытки, убытки... Именно такой сейчас представляется картина покореженного кризисом будущего собственникам украинских офисных центров.

Необходимость сокращения издержек заставляет компании экономить на аренде, покидать занятые ранее помещения, менять их на более дешевые или, наоборот, на более качественные, но соответствующие стоимости. Кошмарам отечественных девелоперов, возможно, и не суждено сбыться, но о колоссальных доходах от сдачи квадратных метров в аренду придется на время забыть. 

Развод по расчету На конец третьего квартала текущего года средневзвешенный уровень вакантности по всем классам составлял 4%. На середину декабря только в бизнес-центрах класса «А» было свободно примерно 8%, подсчитывает Анна Мигашко, аналитик компании Cushman & Wakefield.

Падение спроса началось в октябре, но даже сейчас не набрало тех оборотов, которые ожидаются в следующие три-четыре месяца. Процесс этот, как правило, следует сразу за падением спроса на торговые помещения, отмечает Алексей Зеркалов, советник инвестиционно-банковского департамента компании Dragon Capital.

Стоит отметить, что массовый уход арендаторов с торговых площадей наблюдался еще в конце сентября. Первыми стали дорогие бутики, занимающие помещения в самых шикарных и дорогих районах. Сейчас отчаявшиеся собственники торговых помещений снижают арендные ставки на 25-30%, и это, как говорят специалисты, еще не предел.

Что касается офисной недвижимости, то, по словам Анны Мигашко, первыми, кто начал сокращать арендуемые офисные площади, были ритейловые отделения финансовых компаний, игроки инвестиционного сектора, а также агентства недвижимости. По данным исследования «Украинской торговой гильдии», около 79% компаний ощутили на себе влияние финансово-экономического кризиса. Подавляющее большинство пострадавших отказались от занимаемой офисной площади.

«Уволив часть персонала, арендаторы не имеют возможности сразу переехать в меньший по размеру и более дешевый офис, в результате мы наблюдаем «переходную фазу», не позволяющую оценить динамику на рынке в целом», - говорит Петр Радчук, вице-президент компании KDD Group. По мнению Карла Гесснера, партнера компании «Делойт», в данной ситуации мы можем говорить не столько о снижении спроса, сколько об избирательности компаний в выборе интересующих их помещений.

Если полгода назад они отчаянно пытались найти любые подходящие офисные помещения для удовлетворения стремительных темпов роста, то теперь ситуация изменилась. «Арендаторы получили намного больше рычагов влияния на арендодателей, заняли более выгодное положение и теперь могут заключать более выгодные сделки», - говорит Карл Гесснер. 

Удержать любой ценой Специалисты рынка недвижимости утверждают, что во время финансового кризиса типичные девелоперские компании больше полагаются на регулярные доходы от сдачи помещений в аренду, чем на прибыль от реализации недвижимости. Именно поэтому для них принципиально важно удержать своих арендаторов.

Уже сегодня компании готовы пересматривать договоры и снижать арендные ставки. По данным Дины Лукьянской, начальника отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield, за последние два месяца арендные ставки на вакантные помещения снизились в среднем на 20-25%.

Алексей Зеркалов отмечает, что в первой половине 2009 года аренда в офисах класса «А» может подешеветь на 30-40% от своего максимума.

Стоит отметить, что за первое полугодие 2008 года она заметно подорожала - в среднем на 23%. По данным компании Ernst & Young, цена на площадь в бизнес-центрах класса «А» поднялась на 31% (с $78 за кв. метр до $102), класса «В» - на 18% (с $61 до $72). Поэтому нынешнее снижение арендных ставок можно расценивать не только как уступку арендодателей, но и как шаг к стабилизации цен.

«После окончания срока действия договоров при их пролонгации или заключении новых станет видно, насколько уменьшилась фактическая арендная ставка и увеличилась вакантность бизнес-центров», - полагает Валерия Гулевская, руководитель службы маркетинга харьковской компании «Авантаж».

По словам управляющего директора компании Colliers International Ukraine Александра Носаченко, в сегменте высококачественных офисных помещений преобладают долгосрочные договоры аренды без возможности расторжения. Это означает, что даже если арендатор по каким-либо причинам примет решение о смене офиса, это не освобождает его от обязательств оплачивать аренду до завершения указанного в договоре срока.

«Выходом из такой ситуации может быть сдача площадей в субаренду, однако в любом случае собственник площадей будет получать запланированные денежные потоки от официального контрагента. Все связанные с этим издержки являются «головной болью» арендатора, а не владельца», - отмечает Александр Носаченко.

В то же время, по словам специалиста, существуют схемы обхода неразрывного договора через признание банкротом юридического лица, арендующего помещение. Однако здесь, несмотря на технические трудности, также играет роль и вопрос репутации. Трудно представить известную транснациональную корпорацию, желающую «засветиться» на подобной афере.

Так как почти 2/3 высококачественных площадей составляют подобные компании, то собственники зданий могут чувствовать себя относительно защищенными от риска массового ухода арендаторов. Между тем, по словам Дины Лукьянской, переговоры об изменении арендной ставки можно вести не только при продлении нового договора аренды, но и инициировать раньше, при констатации факта, что текущая арендная ставка не соответствует рыночной.

Как и в случае, когда, чтобы добиться более выгодной ставки аренды и условий по арендному договору, а также чтобы сохранить хорошие отношения с арендодателем, корпорации делегируют право этих переговоров консультантам по недвижимости. «В данный момент компания Cushman & Wakefield закрывает две подобных сделки для крупных международных компаний», - поделилась госпожа Лукьянская. 

Спасительный дефицит По сути, арендаторы не могут дружно построиться в шеренгу и в ногу уйти от собственника офиса, потому что идти, в общем-то, некуда. Виной тому дефицит офисных помещений. По мнению Алексея Зеркалова, проблема дефицита будет актуальной и в 2009-2014 годах, особенно учитывая снижение объемов новых предложений в условиях кризиса ликвидности. Многие девелоперы пересматривают свои планы относительно реализации тех или иных объектов.

Cейчас собственники офисных помещений полностью отказываются признавать свою слабость. Снижение ставок многие из них называют не уступкой арендаторам, а ответом на изменение курса доллара, ведь именно в этой валюте традиционно устанавливается ставка.

Между тем сложившаяся ситуация может иметь позитивные стороны. Арендаторы покидают в первую очередь офисы некачественные, имеющие высокую стоимость при низком уровне обслуживания. Так что нынешняя миграция компаний может обусловить повышение качества офисных центров в будущем и уход с рынка непрофессиональных игроков.