Кому сейчас имеет смысл брать кредит на покупку жилья

Весной 2014 года киевлянка Анастасия С. продала свою однокомнатную, чтобы приобрести в кредит просторную трехкомнатную в строящемся доме.

«Мы не выбирали дом, в котором будем жить, мы выбирали кредитную программу. Ведь в других домах застройщики требовали 100% оплату за квартиру.

И только с этим ЖК удалось договориться о пятилетнем кредите, поскольку у застройщика был банк-партнер», – рассказала г-жа Стахова. По ее словам, задача – получение кредита – была решена довольно оперативно.

«Мы в течение недели подписали кредитный договор и оформили сделку. Нам повезло – я являюсь клиентом банка по зарплатному проекту, к тому же, вся зарплата – «белая». Иначе кредит нам бы не «светил», – уверена счастливая владелица квартиры в новостройке.

Когда «Деньги» стали выяснять – а зачем Анастасия связалась с кредитом, по которому переплата за пять лет составит почти 70%, выяснилось, что планы у заемщика оказались несколько отличными от декларируемых.

Надолго ли?

Феномен нынешних украинских ипотечных кредитов состоит в том, что они:

1. реально закрываются многократно быстрее заявленного срока;
2. берутся на меньшую часть стоимости покупки (до 30–40% максимум), когда до оплаты всей суммы остается совсем немного – банкиры это называют «докредитовка»;
3. а все так потому, что они дико дороги как для ипотеки.

«Кредиты на недвижимость? Вторичный рынок? Да, выдаем», – порадовали в колл-центре одного из крупных украинских банков. На кредитном рынке потеплело? Вполне возможно. Ведь еще весной 2014 года банки готовы были говорить об ипотеке разве что шепотом и без особого оптимизма.

Сейчас же с ипотечными кредитами работают минимум 10 банков, среди которых – Укрэксмибанк, Укрсоцбанк, Укргазбанк, ОТП Банк, Креди Агриколь Банк, банки «Хрещатик» и «Киевская Русь».

Впрочем, во многих других банках выдача кредитов на покупку жилья все еще заморожена, как и в начале 2014 года.

«Нет, эта программа не работает, банк временно не выдает кредиты», – поведали «Деньгам» в ПУМБ. Также приостановлено ипотечное кредитование в Сбербанке России, Банке Кредит Днепр, Universal Bank, ВБР. Хотя на их веб-страницах и красуется описание кредитных программ на покупку недвижимости.

«Мы не можем сказать, что появились новые игроки, наоборот, некоторые банки приостановили ипотечные программы», – отмечает Андрей Осипов, заместитель начальника управления мониторинга кредитных программ банка «Хрещатик».

Да, кредитующих покупку жилья банков очень мало. А те программы, что есть, отпугивают потенциальных заемщиков дороговизной и жесткими требованиями к платежеспособности заемщика.

Заявленные банками номинальные процентные ставки – на уровне 22–26% годовых. И это – не считая расходов на разовую комиссию и ежегодные страховые платежи (страховка заемщика от несчастного случая и страхование недвижимости).

По подсчетам «Денег», пятилетний ипотечный кредит выльется заемщику в переплату в 57–70%. То есть, например, при сумме кредита 500 тыс. грн. общие выплаты по нему составят порядка 785–850 тыс. грн.

Эффективная ставка – именно ее надо использовать для объективной оценки стоимости займа – составляет выше 30%. Именно такая цифра получается, если эффективную ставку рассчитывать по методике НБУ, которая учитывает все сопутствующие издержки.

Кстати, кредитовать банки готовы и на 20 лет. Но в этом случае переплата достигает 150% и выше. Требования по размеру первоначального взноса – 20–40%. Хотя, конечно, с большей радостью кредит банки выдадут заемщику, который готов предоставить 50–60% суммы сделки.

С начала 2014 года номинальные процентные ставки по ипотечным кредитам выросли на 1,5–2 п. п. Ряд банков предлагают фиксированную ставку – в этом случае цена кредита не меняется в течение всего срока действия договора. Другие же готовы зафиксировать ставку на один–три года, после чего она становится плавающей.

Плавающая ставка формируется банком довольно просто: берут какой-то из индексов, отражающих средний уровень ставок для вкладов на 12 месяцев (реже на три месяца), плюс маржа банка – 3,5–7,5%.

В качестве такого депозитного индекса берут UIRD (Украинский индекс депозитных ставок), который рассчитывается агентством "Thomson Reuters" и публикуется ежедневно на сайте Национального банка Украины. Например, 19 сентября UIRD на 12 месяцев составил 20,38%.

То есть, в зависимости от маржи банка, плавающая ставка могла быть установлена на уровне 24–28% годовых, если, конечно, сейчас у кого-то из них пришла дата пересмотра. Банки обычно пересматривают плавающую ставку по договорам ипотеки раз в квартал или раз в полгода.

Кому дают ипотеку

• Возраст – 25–55 лет (не старше 60 лет на момент окончания срока ипотечного договора).
• Трудовой стаж – от четырех лет.
• Стаж на последнем месте работы – от 6 мес.
• Подтвержденный ежемесячный доход: ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% общего ежемесячного дохода заемщика.
• Желательно: наличие дополнительных источников дохода (например, доход от сдачи недвижимости в аренду).
• Желательно: наличие недвижимого имущества и/или автомобиля в собственности – как показатель имущественного положения.

Как подсчитать – интересен ли я банку

• Сумма кредита: 500 тыс. грн.
• Стоимость залогового имущества должна быть не менее 800 тыс. грн.
• Посмотрим на условия
• Если срок кредита: пять лет
• Если схема погашения: классическая
• Если процентная ставка составляет 22,5% годовых
• Если требуются страхование недвижимости (0,2% в год) и страховка от несчастного случая (0,5% в год)
• Ежемесячный платеж – от 17960 до 8585 грн.
• Сколько надо зарабатывать всей семье – от 36 000 грн.

Какие документы необходимы заемщику

• Паспорт
• Справка ИНН
• Справка о доходах за 6 месяцев
• Документы на недвижимость (правоустанавливающие документы, извлечения из реестров, техпаспорт, экспертная оценка)
• Предварительный договор купли-продажи
• Свидетельство о браке (при наличии)
• Справка из банка о наличии кредитного счета и копия кредитного договора (если есть непогашенный кредит, по требованию банка
• Дополнительные документы по требованию банка (например, годовая декларация о доходах заемщика, справка о составе семьи, копии документов на недвижимость и другое имущество заемщика, т. д.)