Коттеджи слабо продаются

Продажи в коттеджных поселках продолжают снижаться. И если летом многие игроки рынка называли отток покупателей сезонным, то теперь уже открыто говорят о сложностях с реализацией домовладений. Одновременно рентабельность поселков как бизнеса значительно снизилась.

Сколько точно проектов сейчас заморожено в абсолютных цифрах, сейчас подсчитать весьма сложно. "Много проектов заморожено из-за недостатка финансирования. Процентов 50-60% из проектируемых городков отложили свое строительство до 2009 г.

Но, несмотря на нелегкое положение, стоимость домовладений не снижается. Также наблюдается рост цен на земельные участки с динамикой в 1,2-1,4% ежемесячно", - отмечает начальник отдела загородной недвижимости компании "Траектория" Евгения Кузьменко.

Приблизительны и цифры падения продаж. Сейчас в Украине до 85% коттеджных поселков столкнулись с существенными проблемами с продажей домовладений, а более 50% проектов на грани полного прекращения финансирования как со стороны банков, так и конечных покупателей.

"Продажи в текущем году изрядно уменьшились, процентов на 10-15 по сравнению с прошлым годом. Покупательский спрос снизился, и платежеспособность граждан, которые ранее готовы были рассматривать покупку коттеджей в кредит, также уменьшилась. Реальные продажи ведутся в 40 поселках с общей совокупностью около 4 тыс. домовладений", - отмечает Евгения Кузьменко.

Примечательно, что многие игроки рынка загородной недвижимости называют более крупные цифры снижения продаж. Особенно это касается объектов на стадии проектов и недостроев.

"Сегодня рынок недвижимости переживает не лучшие времена, и конечно это отражается на секторе загородного строительства. По данным нашей аналитической службы, осенью продажи в коттеджных городках в среднем упали на 70%. Однако процесс этот протекает неоднородно. Есть городки, которые заявили, что из-за проблем с финансированием заморозили строительство.

Сегодня продаются только успешные городки, которые имеют реальную цену и сильную концепцию, но и у таких проектов наблюдается некоторое снижение продаж",- отмечает Владимир Чупрынин, коммерческий директор ДК "Европа" (коттеджный городок "Олімпік-Park"). По его словам, в сравнении с весенним периодом, когда у "Олимпік-Park" наблюдался пик приобретений, в сентябре продажи частично снизились.

С этим согласна и аналитик корпорации "Золотые ворота" Татьяна Ткачук: "В течение года продажи по рынку коттеджей Киева и области снизились приблизительно на 60-70%, активные продажи велись лишь в городках с грамотно продуманной концепцией и ценовой политикой".

"На объекты незавершенного строительства продажи снизились более чем вдвое. Кроме того, наиболее это заметно в проектах коттеджных городков компаний, у которых это единственный проект. Это объясняется снижением степени доверия покупателя к застройщику",- рассказывает директор по маркетингу и PR группы компаний DeVision Ольга Маслова.

Она отмечает, что в продажу проект их компании поступил только в начале года, поэтому оценить изменения по сравнению с прошлым годом сложно. "Конечно уровень продаж ниже, чем было запланировано, но, тем не менее, спрос достаточный. Летом мы наблюдали сезонный спад активности, сейчас даже в условиях кризиса интересанты есть",- добавляет госпожа Маслова.

Виноват кризис

Мы писали, что сейчас основные проблемы, с которыми сталкиваются владельцы коттеджных городков,- это проблемы с привлечением средств. С одной стороны, не работает ипотека, с другой - и сами банки не очень активно кредитуют девелоперов. При этом за 9 месяцев 2008 г. инфляция составила порядка 35%. За апрель-май было резкое укрепление гривни на 10-12%, а за сентябрь - укрепление доллара на 8-10%.

Вместо привычных нам ипотечных ставок 10-12% в валюте, банки сегодня предлагают 16-24% в долларах США, что неприемлемо и очень дорого для потребительского ипотечного рынка. Все это сильно ударило по рентабельности бизнеса.

"Стоит отметить, что сегодня инвестор при расчете рентабельности реализации проектов коттеджного строительства готов рассматривать доходность порядка 25-40%. В то время когда в 2005-2006 гг. привлекательный прирост доходности для инвестора был порядка 100-200%",- говорит Евгения Кузьменко. По ее словам, сегодня покупатель охотнее идет на покупку уже построенного дома в городке с имеющимися объектами инфраструктуры, несмотря на переплату в 15-20%, а не "кота в мешке".

"Можно назвать несколько причин данной ситуации, но корень проблемы - общая нестабильность рынка. Ипотеку стало получить сложнее, теперь для этого нужно больше времени и усилий. Другой части наших покупателей сложно продать квартиру в Киеве, потому что квартирный рынок, по сути, остановился в начале осени. Есть клиенты, которым после постановления НБУ №319 сложно снять средства с депозита. Как результат, накапливается колоссальный отложенный спрос, который через несколько месяцев даст новый всплеск покупательской активности",- отмечает Владимир Чупрынин.

По мнению Татьяны Ткачук, на кризис ликвидности рынок загородной недвижимости реагирует вполне предсказуемо. "Объемы продаж в поселках уменьшаются, ведь большинство сделок на загородном рынке, как и на рынке жилья, совершается с помощью ипотеки. Наблюдается снижение спроса на поселки, в которых девелоперы не продумали в нужном объеме концепцию, инфраструктуру и ценовую политику. А также продают свои проекты девелоперы, для которых коттеджное строительство не является основным бизнесом", - добавила госпожа Ткачук.

Что будет потом

Прогнозировать, когда ситуация стабилизируется, сейчас не берется никто. Владимир Чупрынин считает, что та стагнация, которую мы наблюдаем, долго продолжаться не может. "В загородной недвижимости свои покупатели, которые менее зависят от общей ситуации на рынке. По нашим прогнозам, к весне накопленный отложенный спрос спровоцирует всплеск активности в сегменте загородной недвижимости",- прогнозирует господин Чупрынин.

Он отмечает, что за это время естественным образом произойдет структурирование рынка, которое ударит по мелким и финансово слабым игрокам. "Профессиональные, финансово мощные девелоперские компании, которые строят городки с сильной концепцией и развитой торгово-сервисной инфраструктурой, получат дополнительные конкурентные преимущества после того, как ситуация стабилизируется",- говорит Владимир Чупрынин.

По словам Ольги Масловой, в сложившихся условиях рынок стремится к профессионализации и стабилизации. "Это означает, что такого бурного роста, как мы наблюдали несколько последних лет, в строительной отрасли не будет. В 2009 г. мы ожидаем стабилизацию рынка без резких скачков роста стоимости недвижимости.

Сложившаяся ситуация способствует уходу с рынка небольших компаний, которые не могли качественно и профессионально обеспечить все строительные процессы, не отвечали за качество объектов и сроки выполнения своих обязательств перед нашими соотечественниками",- добавляет госпожа Маслова. По ее прогнозам, продолжат работу крупные компании, которые будут дорожить своей репутацией и клиентом, а значит, рынок станет более профессиональным. "Эти тенденции не могут быть плохими",- считает Ольга Маслова.

Татьяна Ткачук прогнозирует, что в течение этого и следующего года будет идти постепенная корректировка рынка жилой недвижимости, в том числе загородной. "Кризис станет оздоровительной процедурой для рынка, поможет ему очиститься от спекулятивной составляющей, от "неликвида", урегулировать и приблизить к реальности ценообразование. Что, в свою очередь, привлечет к рынку реальных покупателей, а не перекупщиков".

Статистика рынка

Согласно исследованию компании "Траектория", рынок коттеджных поселков сейчас выглядит так.

• Количество коттеджных поселков под Киевом приближается к 120.
• Построено 2 тыс. домовладений в 21-22 поселках.
• Под Киевом на разных стадиях строительства находятся 95-98 коттеджных поселков, более чем 12 тыс. домов.
• На этапе строительства находятся 6 тыс. домовладений в 40-43 поселках.
• В процессе проектирования - 7 тыс. домов в 32-35 поселках.
• В 22 коттеджных поселках все продано.
• Реальные продажи ведутся в 40 поселках (около 4 тыс. домовладений).