Рынок офисной недвижимости Киева: спад цен возможен, но ненадолго

Большинство инвесторов в последнее время волнует вопрос, как финансовый мировой кризис и стабильная украинская неразбериха отразятся на развитии недвижимости в Украине, в том числе и в Киеве.

Нехватка собственных средств, трудности или отсутствие возможности получения кредитов в банке толкают застройщиков к продаже или к замораживанию реализации своих объектов.

В принципе, большинство девелоперов не спешат избавляться от проектов офисной недвижимости, скорее они продают или тормозят стройки жилья. Пока известно только об остановке строительства на год одного проекта со значительной офисной составляющей – МФК «Миракс Плаза».

В «докризисном» Киеве инвестиционный климат весьма благоприятствовал развитию проектов коммерческой недвижимости. Общая стоимость заключенных в 2007 г. инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости в Украине, по оценке операторов, составила около $1 млрд, и 70% из них пришлось на Киев.

В 2007 году на рынке профессиональной офисной недвижимости Киева были заключены 3 сделки по купле-продаже бизнес центров. Это покупка казахской ИПГ «Евразия» БЦ Айсберг (теперь – БЦ Евразия) на ул. Саксаганского и проекта, находящегося на стадии строительства – New Technology Business Center ( теперь БЦ Делойт).

Третьей сделкой стала продажа БЦ «Подол Плаза» британскому фонду London & Regional Properties. В 2008 году, на октябрь месяц, в Киеве состоялось две крупных инвестиционных сделки, обе в летний период. Голландский девелопер Gooioord B.V. продал свои офисные здания общей площадью около 14 тыс. кв. м. в центре Киеве частному инвестору. Сумма сделки и имя покупателя не разглашается.

Проданный портфель включал офисные здания на ул. Михайловской, 11, ул. Богдана Хмельницкого, 48б и 52, ул. Леонтовича, ул. Ивана Франко, 29, 31, 34/33 и 36, а также офисные помещения в зданиях 25, 38 и 40 по ул. Ивана Франко. Офисный центр Horizon Office Towers по ул. Шелковичной в Киеве продан украинской группе, название которой также не разглашается. В результате сделки состоялся обмен офисного центра Horizon Office Towers, общей площадью более 16 тыс. кв. м, на другой актив в виде объекта недвижимости. Разница между рыночной стоимостью двух активов была компенсирована продавцом в виде денежных средств.

В последние несколько лет рынок офисной недвижимости г. Киева развивался быстрыми темпами. На данный момент в столице Украины действует около 106 бизнес центров, общая площадь которых составляет более 1 млн. кв.м. Почти половина действующих профессиональных бизнес центров располагаются в Центральной Деловой Зоне (CBD), 28% - в прилегающей к CBD зоне, 24% - в отдаленной от CBD зоне (окраинные БЦ).

В киевских бизнес центрах уровень вакантности площадей не превышает 5 %, для класса А — не более 1-2%. Тенденцией последних лет можно назвать ежегодное повышение стоимости аренды квадратного метра в бизнес центрах на 30-40%. В отдельных случаях ежемесячная АС в бизнес центрах класса «А» перешагнула психологический рубеж в 100 долларов. Кроме самой арендной платы с арендаторов обычно также взимаются деньги за эксплуатационные и коммунальные расходы, аренду паркоместа (в среднем стоимость аренды 200-300 дол. за одно машиноместо в месяц, максимально – 1000дол.

В связи с кризисом на рынке недвижимости, многие потенциальные арендаторы на время приостанавливают свои планы по экспансии или развитию, и, соответственно, на время отказываясь от аренды новых офисных помещений. Иностранные компании-арендаторы тоже на некоторый период ограничивают интерес к киевским рынкам. Все это может привести к зиме к некоторому спаду арендных ставок в офисных центрах.

Но стоит отметить не столько количественный (ежегодный выход на рынок новых БЦ) , сколько качественный скачок. Если объемы вводимых каждый год профессиональных офисных площадей все же отстают от заявленных девелоперами, то те немногие бизнес центры, которые таки достраиваются и принимают арендаторов, могут похвастаться высоким классом (А, В, согласно классификации Американской торговой палаты в Украине), продуманной концепцией, удачным месторасположением.

Это касается большей части новоявленных бизнес центров. Так, в 2007г. были открыты БЦ Евразия ( ранее – Айсберг), БЦ Парус, в 2008г. – 2я очередь бизнес центра Леонардо, Альянс центр. Все перечисленные офисные здания относятся к классу «А». Также в 2008 году, по данным компании «Соцмарт», были введены в эксплуатацию такие бизнес центры: Реноме, Фарингейт, Карат, Миком Палас, Capital Hall, Регус на Сагайдачного, БЦ на Верхнем Валу, вероятно, будет открыта 2я очередь БЦ Ирва, т.д. Многие офисные здания, запланированные к открытию в этом году, традиционно перенесли ввод в эксплуатацию на более дальний срок ( к примеру, БЦ «Щекавицкий», БЦ «Чоколовский», БЦ на ул. Михайловской)

Бизнес центр «Леонардо» ( 1я и 2я очередь). Находится на пересечении ул. Б. Хмельницкого и Владимирской, в историческом и деловом центре города. Первая очередь представляет собой офисный центр в историческом здании, которое изначально планировалось под гостиницу «Театральная». БЦ был введен в эксплуатацию в 2005г., и по классификации офисных зданий относится к «В+».

Вторая очередь бизнес центра – это современное 18 этажное здание, общей площадью в 38000кв.м. Соответствует классу «А». Кроме офисной составляющей, в объекте есть торговые площади и фитнес центр. Форма реализации площадей – аренда. Девелопер второй очереди Леонардо – ООО «Ярославов Вал».

Бизнес центр «Карат». Расположен на ул. Жилянской, где в последние несколько лет ( как и на параллельной Саксаганской) наблюдается небывалый всплеск деловой активности. В последние годы, кроме «Карата», по данным аналитического отдела «Соцмарт», на этих улицах были введены в эксплуатацию БЦ «Евразия», «Ботаник Тауер», МФК «Дипломат холл», «Кэпитал Хаус», готовятся к открытию и строятся БЦ «Делоит», БЦ на Саксаганского,105, Патриарх Холл, БЦ на углу Паньковской и Саксаганского, т.д.

Общая площадь офисного центра «Карат» - 5000кв.м. Особенностью ценовой политики бизнес центра выступало то, что сдача в аренду площадей «Карата» началась только после ввода в эксплуатацию объекта. Бизнес центр относится к классу «В». Форма реализации площадей – аренда. Девелопером объекта является компания «Tiko Сonstruction».

Бизнес центр «Миком Палас». Месторасположение объекта ( ул. Дегтяревская) – это уже прилегающая к деловому центру города зона. В состав комплекса входят 2 объекта: 10-этажное офисное здание и 5-ти этажная крытая парковка. Общая площадь офисного центра – 11000кв.м. Хотя позиционирует себя как объект класса «А», вероятней его можно отнести к классу «В». Форма реализации площадей – аренда.

Судя по заявленным планам, в 2009 году должны быть введены в эксплуатацию МК «Континенталь», БЦ «Топаз», «Патриарх Холл», Бизнес-парк «Протасовъ», БЦ Соломенский, т.д. Всего, по информации с базы данных компании «Соцмарт» по заявленным бизнес центрам Киева, в стадии строительства находится 57 объектов, в стадии проекта – 62 бизнес центра.

Вероятно, наиболее отрицательное влияние кризис окажет на многофункциональные проекты, в том числе и на те, где заложена офисная составляющая. Для возведения подобных объектов требуется и много опыта (которого у отечественных девелоперов пока нет), и много средств (большую часть из которых застройщики в Украине привыкли привлекать в банках в виде кредитов). Но, в любом случае, можно с уверенностью прогнозировать, что негативный эффект на развитие бизнес центров в столице может быть лишь временным, считают специалисты «Соцмарт».

И, хотя сегмент профессиональной офисной недвижимости в Киеве представлен на более высоком уровне, чем в регионах, ему еще далеко западноевропейских столиц. Пока же на лицо неудовлетворенный спрос на качественные офисные площади, рынку бизнес-центров в Киеве далеко до насыщения.