Трое по Крылову (пенсионер, ипотека, государство)

А на что пенсионеру ипотека? Или даже «предпенсионеру»? В чем, собственно, пафос проблемы? Ведь где-то человек в свои 50-55-60 лет живет? Неужели с родителями? Ну, если столько лет прожил, то сейчас бросать стариков просто свинство. Какие еще могут быть причины? Ах, сами постарели, и захотелось переселиться поближе к детям, внуков понянчить? А дети почему-то взять кредит для вас не могут? Сами на кредите? Ну-ну..

Поставим тот же вопрос иначе. Кому и какое дело до того, почему человек в возрасте «за 50» обращается за ипотечным кредитом?

Он, подчеркнем это, не предлагает свои услуги, не претендует на должность, требующую определенных физических данных, а обращается за открытой, не клубной услугой. И сталкивается с дискриминацией. На каком основании?

Мафусаилы российские

Россияне живут долго. Женщины до 74 лет, а мужчины до 79. Не верите? Считайте сами. Первые выходят на пенсию в 55 лет, вторые — в 60, а научно установленный «возраст дожития» составляет 19 лет. На такой срок делятся средства, предназначенные на выплаты среднему пенсионеру. Конечно, специалисты пенсионного фонда (ПФР) знают, что кто-то из мужчин умирает в возрасте от 60 до 79 лет, но видимо подсчитали, что ровно столько же пенсионеров доживают до 98. Еще есть те, кто работал с 18 лет, но, увы, умер в день выхода на пенсию. На радость тем, кто доживет до 140?

А получить даже небольшой ипотечный кредит пятидесятилетнему претенденту уже сложно. Он должен погасить долг до наступления пенсионного возраста, ему чаще отказывают в выдаче займа или значительно урезают его размер, что делает кредит бессмысленным. (Впрочем, правило: «Хочешь получить хомячка — попроси пони» — актуально и для молодых заемщиков: 10% от заявленной суммы отсекаются многими банками просто «на всякий случай».)

Ну и что? Банки — это коммерческие организации. Могут ли быть претензии к государству вообще и к пенсионному фонду в частности? Могут. Банк — не старуха-процентщица, которая, выдав кредит, 20 лет дожидается его возвращения с процентами. Прогорит. Банки продают долги клиентов.

Продают преимущественно Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — акционерному обществу со 100%-ным государственным участием. На ипотечном направлении своей деятельности большинство банков — лишь «клерки» АИЖК, получающие процент за обслуживание кредита. Таким образом, просто сделать круглые глаза и заявить, что «это не его проблема», субъект по имени «Государство» не может.

АИЖК выпускает облигации, обеспеченные закладными. Кому нужны облигации? Организациям, которые заинтересованы в стабильном получении средств через 10, 15, 20 лет. Во многих странах это — пенсионные фонды. Наверное, если бы значительную часть активов пенсионного фонда составляли ипотечные бумаги, фонд был бы заинтересован в том, чтобы государство помогало хотя бы работающим пенсионерам взять кредит. Теоретически была бы возможна схема: исправно оплачиваешь кредит (пополняешь активы фонда) — получаешь пенсию. Ну, это так, фантазии на тему дикого капитализма.

Наш ответ лорду Керзону

Или вот еще тема для фантазий. Страна озабочена демографической ситуацией. Принято замечательное решение о «материнском капитале» — единовременной выплате 250 тыс. рублей за рождение второго ребенка. А почему бы не поддержать волю к жизни тех, кто сейчас работает? По примеру Германии принимается закон об обязательном страховании жизни, чтобы гражданам в день выхода на пенсию все возвращалось с хорошими процентами.

А на переходный период вводится компенсационный «пенсионный капитал», скажем, для начала те же 250 тыс. с целевым использованием на жилье. За такие деньжищи две трети россиян в ноги бросятся: «Папа, не пей!». Что он детям сегодня отвечает? «Пей, не пей, а сдохну на работе, потому что на пенсию не проживешь». А тогда ответит хотя бы: «Подумаю». Страна сохранит уже готовую работоспособную единицу.

Кстати, самым лояльным к пожилым заемщикам называют Сбербанк. Шутка ли: кредит должен быть погашен к 75 годам, в то время, как в большинстве остальных банков — к 60 (для женщин — к 55). А почему в Сбербанке — к 75? С непременным условием о двух поручителях вполне можно утереть нос тому британскому банку, который выдал кредит 102-летнему островитянину. С нашими-то 140-летними пенсионерами!

Пока же большинство банков официально не рассматривает заявки тех, кому исполнилось 55, неофициально «рубит» тех, кому 50 и косится на тех, кому 45. И никого не смешат фразы, вроде: «Наш банк предоставляет кредиты лицам в возрасте от 21 года до 60 лет, при этом расплатиться с кредитом заемщик должен к моменту, когда ему исполнится 60». Самые продвинутые предложения ненамного лучше.

«Обыкновенно максимальный возраст клиента, до которого производится расчет сумм ипотечного кредита, составляет на сегодняшний момент 65 лет, — говорит Татьяна Копыстыринская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». — На этот период сумма кредита рассчитывается по той заработной плате, размер которой предоставляется на момент рассмотрения кредитной заявки. Если банком принимается во внимание возраст старше 65 лет, то сумма кредита на момент подачи кредитной заявки будет рассчитываться с учетом пенсии. Следовательно, клиент может не получить той суммы кредита, которую хочет».

Процедура превыше всего

Вообще-то утверждения о том, что «банки не дают кредитов пенсионерам», в корне неверны. Любой банк выдаст кредит 102-летнему гражданину, если его жизнь и трудоспособность будут застрахованы. И ни одна страховая компания его не застрахует без соответствующего обеспечения: залога, договорного завещания (в России невозможно), обязательства наследников принять долги и т.п. Строго говоря, и страховщики могут сами застраховаться (есть компании, занимающиеся перестрахованием, секьюритизацией данного рынка), но кто же будет связываться с такими рисковыми условиями? Только с очередным кругом обеспечения.

Поэтому цена страховки начинает возрастать для заемщиков уже в начале пятого десятка. Неважно, что к некоторым из них на улице обращаются со словами: «девушка» и «молодой человек». Существуют методики, четко прописанная процедура, и никто не возьмет на себя ответственность нарушить действующие инструкции. С выходом на пенсию цена страховки возрастает вдвое и более.

«Размер обязательного ипотечного страхования для этой категории клиентов может составить довольно внушительную сумму, — указывает руководитель направления ипотечного кредитования, МИАН-агентство недвижимости Владимир Мильдзихов, — что является еще одним фактором, осложняющим принятие решения клиентом в пользу ипотеки». Да, методики определения рисков совершенствуются, принимаются во внимание малейшие улучшения демографической ситуации, здравоохранения, социального обеспечения, но быстрых изменений ждать не приходится.

Набор пожилого джентльмена

Факторы, работающие против граждан пенсионного и предпенсионного возраста известны. Во-первых, слабеющее здоровье, часто сопряженное с хроническими заболеваниями. Это одно из основных направлений исследовательской работы страховщиков.

«Мы работаем над тем, чтобы понять, как человек сам относится к своему хроническому заболеванию, — рассказывает представитель страховой компании. — Если он считает себя здоровым, который иногда болеет, это одно. Если всегда помнит, что он болен, но иногда чувствует себя хорошо, это гораздо лучше и для него, и для нас».

Во-вторых, отношение работодателей. После пятидесяти легче попасть под сокращение и труднее найти новую работу. Громы и молнии, которые метали депутаты Госдумы в объявления о найме на работу с указанием предельного возраста для кандидатов, последним никак не помогли. И не могут помочь в отсутствие профсоюзного законодательства и самих профсоюзов. В-третьих (или все-таки, во-первых) — низкие доходы пенсионеров. Но о возможной государственной поддержке ипотеки для пенсионеров мы уже поговорили. Плюсы пожилых заемщиков, в частности, высокая дисциплинированность, в расчет не принимаются за ненадобностью.

До определенного предела сложности можно обойти. Например, задействовав дополнительное обеспечение: залог дачи, машины, коллекции. А также сведения о дополнительных доходах, хоть как-то соизмеримых с официальным доходом. Обычный набор. При небольшом размере необходимого кредита и, соответственно, небольшом сроке погашения, выходом может стать потребительский кредит. Не повредит устное поручительство работодателя в том, что заемщик — отличный сотрудник и далеко не исчерпал резервы роста. Хотя тоже не самый мощный аргумент.

Три дороги перед добрым молодцем

Пока же, по словам Татьяны Копыстыринской, возможны три варианта решения данной проблемы для пожилых клиентов.

Первый вариант: клиент, не имеет возможности взять ипотечный кредит на полную стоимость новой квартиры на вторичном рынке. В этом случае можно рассмотреть вариант с продажей старой квартиры и приобретением квартиры в строящемся доме, где цена на стадии строительства ниже, чем на вторичном рынке.

На время строительства придется найти место для постоянной регистрации по месту проживания, например, у взрослых детей. В зависимости от объекта строительства переезд в новостройку возможен и до оформления права собственности на квартиру, сразу после акта сдачи дома госкомиссии.

Второй вариант решения: если клиент является владельцем акций и получает систематический доход от владения ценными бумагами, либо является учредителем юридического лица, то рассматривать платежеспособность клиента банк будет не как работника по найму, который в определенном возрасте выйдет на пенсию, а как заемщика с постоянным источником доходов.

Третий вариант решения: пожилой клиент работает по найму. Банк рассмотрит его заявление и может принять решение взять в поручители юридическое лицо, в котором работает заемщик. Конечно, если работодатель согласится дать поручительство. Банк выдаст кредит, компания поддержит своего сотрудника, сотрудник будет работать еще более эффективно.