Кредитный выход из состояния ремонта

Приобретение недвижимости - знаковое событие в жизни каждого человека. Однако, несмотря на всю важность и торжественность самого факта покупки, вскоре счастливый обладатель жилья задумывается о его благоустройстве.

Ремонт - дело тонкое, а также трудоемкое и в последнее время ощутимо затратное.

Потому перед новоиспеченным собственником, который уже изрядно истратился на квартиру, зачастую остро встает вопрос о средствах на ремонтные работы.

Что выгодней: подождать, накопить, изъять из оборота? Именно в этот момент на помощь приходят банки, предлагая своему клиенту множество целевых кредитных программ.

Кого сейчас удивишь кредитом? Учитывая, что еще в 533 году до н. э. римские ученые исследовали природу займа, а в «Русской правде» XI века уже описывались его условия, за период более двух тысяч лет кредитование успело занять свою нишу, как на рынке, так и в сознании людей. В наше время кредитные программы охватывают почти все сферы жизнедеятельности человека.

До недавних пор вместе со стремительным раз­витием рынка недвижимости расширялись и возможности ипотечного кредитования. Однако, купив квартиру в рассрочку, человек часто оказывается среди голых стен и со значительно «похудевшим» кошельком. Отследив сложившуюся ситуацию, финансовые учреждения выпустили пакет новых целевых продуктов, среди которых - займы на ремонт и отделочные работы. 

Пути к цели

Сегодня приобретение жилья с помощью ипотечного кредитования - основная движущая сила на рынке недвижимости. По данным экспертов, не менее 70% сделок купли-продажи совершается с при влечением заемных средств. По мере увеличения спроса на ипотеку стало возрастать количество сопутствующих банковских продуктов, в частности кредитов на ремонт. И эти программы появились не случайно.

Как утверждают специалисты, самая весомая причина возникновения и популярности данного вида займа - стремительный рост цен на материалы и работы. Если еще несколько лет назад полная отделка 3-комнатной квартиры в новостройке обошлась бы в $ 30 тыс. - 60 тыс., то сейчас ее минимальный бюджет приближается к $ 90 тыс. - 100 тыс.

«Предположим, вы решили копить средства для проведения ремонтных работ, - рассуждает Владимир Шебеко, генеральный директор компании «Пан Добробуд», - но инфляция и рост стоимости стройматериалов превысят те проценты, которые вы переплатили бы банку». К тому же, состоятельному человеку нет смысла изымать та­кую сумму из оборота или накапливать на депозите - намного логичней одолжить ее у финансового учреждения.

Банки, в свою очередь, предлагают клиентам наиболее приемлемые схемы целевого кредитования. Часто такие займы идут как дополнение к ипотечной программе, при этом можно выбирать из нескольких вариантов. Первый состоит в том, что
средства на ремонт предоставляются одновременно с оформлением ипотеки, таким образом, заказчик экономит на комиссиях, страховке и оплате услуг банка.

При втором заемщик намеренно просит большую сумму ипотечного кредита, в которую изначально включены и средства на проведение ремонтных работ. Третий возможный вариант - последующая переоценка имущества, служащего залогом.

Поскольку ипотечные кредиты берутся на длительный срок (до 30-ти лет), а постоянный рост цен на рынке недвижимости обязательно обеспечит ликвидному жилью подорожание, заемщик может через некоторое время обратиться к банку с просьбой о переоценке залога и затем использовать возникшую разницу в целях ремонта.

Кроме того, отдельные финансовые учреждения предлагают кредит на ремонт как самостоятельную программу, никоим образом не связанную с ипотекой. Однако и это еще не все способы получения средств на проведение ремонтно-отделочных работ в приобретённой квартире.

Человек может обратиться в банк за обычным потребительским кредитом под залог имущества. В данном случае никто не станет требовать от клиента целевого использования денег, хотя проценты и выплаты по такому займу будут выше. Многие банки развивают программы универсальных кредитных карт, которые можно оформить на потребительские нужды.

Этот вариант чрезвычайно удобен, так как не предусматривает проблем с открытием специального счета и определением точной суммы займа, однако использование «пластиковых» средств изначально дороже. 

Что предлагают?

Приняв окончательное решение о привлечении для ремонта заемных средств, пора приступать к анализу условий и возможностей кредитных программ. Причем следует учесть как размах затеянного мероприятия, так и собственную кредитную историю.

Если клиент уже имел какие-либо отношения с банком и показал себя «образцовым» заемщиком, он может рассчитывать на быструю и не обремененную дополнительными условиями выдачу кредита.

В ином случае необходимо будет доказывать свою добросовестность и платежеспособность путем предоставления соответствующих документов. Что касается суммы, то большинство банков готовы выделить на целевой кредит до $ 100 тыс. Но эта цифра весьма приблизительна, потому рассмотрим условия выдачи займов более детально.

Так, «ПроКредит Банк» выступает на рынке с двумя программами целевого кредитования «ПроРемонт» и «ПроРемонт Эко», в рамках которых сумму до $ 5 тыс. можно оформить без залога

Для больших кредитов применяется гибкий подходк обеспечению. «Преимущество такого займа заключается в том, что мы проводим анализ платежеспособности и надежности каждого клиента в индивидуальном порядке - это позволяет принять быстрое и максимально эффективное решение, - объясняет Елена Милян, специалист по развитию розничного кредитования «ПроКредитБанка».

-Для нас важно, чтобы человек заранее продумал, какой ему нужен ремонт. В нашем банке с каждым заемщиком работает кредитный эксперт, который помогает определиться с суммой займа. Клиент не должен стать излишне «закредитованным», иначе он не сможет погашать долг». Процентные ставки колеблются от 22 до 32 % в гривнах в зависимости от суммы.

VAB Банк тоже создал отдельный продукт наремонтно-отделочные работы. Максимальная сум­ма целевого кредита в данном финансовом учреждении достигает $ 200 тыс. По словам Антона Шаперенкова, начальника департамента розничного бизнеса и дистрибуции VAB Банка, размер займа может обсуждаться, но, как правило, клиенты в большей сумме не заинтересованы.

Процентная ставка без учета комиссий, страхования и оценки залога составляет примерно 17-18% в гривнах (по данным на апрель). «Без залога мы можем выдать
$ 3 тыс., но это - бланковый потребительский кредит (без целевого использования), - говорит г-н Шаперенков. - Клиент также может взять данную сумму на всех платежеспособных членов семьи, что весьма выгодно, если планируется, например, только косметический ремонт».

Если же запрашиваются большие средства, то они выдаются под залог не­движимости. Скоринговая система (основанная на статистическом анализе технология определения надежности и платежеспособности человека) в сочетании с индивидуальным подходом позволяет быстро оценить возможности клиента и в течение1-2 дней сообщить ему о принятом решении.

Известно, что в случае превышения размера обычного бланкового кредита, любой банк, дабы снизить свои риски, потребует залог. Чаще всего в этой роли выступает недвижимость, реже - транс­порт. От ликвидности залога напрямую зависит сумма выданных средств (50-60% стоимости заложенного имущества).

Потому большое внимание финансовые учреждения уделяют оценке и проверке «юридической чистоты» объекта. Как правило, банки выдают кредит при условии, что ежемесячные выплаты по нему не превышают 60% дохода заемщика.

Традиционно предлагаются две формы погашения займа - стандарт и аннуитет. Обе рассчитаны как на краткосрочные (2-3 года), так и на долгосрочные (20-30 лет) кредиты, причем каждая имеет свои особенности. Клиент сам может определить наиболее подходящий ему вариант, опираясь на свои возможности и желаемые сроки избавления от кредитных обязательств. 

Важные мелочи

К выбору финансового учреждения нужно отнестись со всей ответственностью. «Особое внимание заемщику следует обратить на срок кредита, про­центную ставку и комиссии, а также на стоимость оформления услуги и сумму страховки», - делится опытом Максим Горбатюк, председатель кредитного союза «КС Володар».

Зачастую банки озвучивают лишь процентные ставки, оставляя в тени дополнительные платежи. Потому, выбирая условия займа, необходимо обязательно поинтересоваться у кредитора о всех комиссиях и возможных изменениях процентных ставок, дабы после оформления не возникло новых финансовых обременений.

Важно помнить, что кредит на ремонт - целевой заем, и банки могут запросить отчетную документацию. Так, программой VAB Банка предусмотрен контроль над потраченными средствами. «Мы не отслеживаем каждую копейку, не требуем дизайн-проэктов и смет, - уточняет Антон Шаперенков. - Однако мы настаиваем, чтобы клиент не делал неузаконенных перепланировок. За наруше­ние этого условия банк может применить штрафные санкции».

Некоторые финансовые учреждения контроль целевого использования средств, в принципе, не осуществляют, в то время как «Укрэксимбанк» помимо договора подряда запрашивает даже чеки на приобретение строительных материалов и фурнитуры.

Взгляд в будущее

На сегодняшний день в развитых странах кредит так плотно вошел в жизнь людей, переходя из поколения в поколение (на Западе в наследство можно получить не только имущественные права и доступ к банковскому счету, но и обязательства по
займу), что заставил мировую экономику пошатнуться.

Тем не менее, последствия данного явления, о которых пока можно только догадываться, ничуть не изменили привычку жить в кредит. Украинцы тоже постепенно свыкаются с мыслью, что своевременно оформленный банковский заем это вовсе не плохо, а в условиях дороговизны ремонта - удобно и даже экономно.

Из-за сильной инфляции и неустанного роста цен на строительные материалы и работы, спрос на кредит с целью ремонта, по всей видимости, должен только увеличиваться. «В свете высокой стоимости жилья значительная часть населения лишается возможности приобрести новое, потому люди решают ремонтировать существующее,

- рассуждает Тарас Зябкий, начальник управления инвестиций ОАО трест «Киевгорстрой-1» имени М. П. Загороднего. - Другие же, потратив крупные суммы на покупку квартиры, не имеют достаточных финансовых ресурсов для организации в ней ремонта. Вот почему целевые займы становятся все более популярными».

Но не все эксперты придерживаются столь оптимистичной точки зрения. Владимир Шебеко полагает, что данный финансовый продукт в дальнейшем не будет пользоваться активным спросом. Причиной тому послужит распространение среди застройщиков практики продаж квартир «под ключ», т. е. дома станут вводиться в эксплуатацию уже с полной отделкой (как типовой, так и индивидуальной).

«В этом случае, - продолжает г-н Шебеко, - закупать стройматериалы и прочие ресурсы будут компании-застройщики, которым кредит на такие цели не нужен». Бесспорно, данный вид займа найдет своих клиентов, в основном, среди желающих отремонтировать уже имеющееся жилье, однако их будет не так много.

В целом можно сказать, что кредитное поле Украины развивается, переживая как подъемы, таки спады. Обыватели с каждым годом все лояльней относятся к жизни в кредит, и популярность по­требительских займов возрастает высокими темпами. Чего нельзя сказать о кредиторах.

Устав от стремительного, но не подкрепленного реальными средствами наращивания кредитных портфелей своими подопечными, Национальный банк Украины с начала текущего года принимает жесткие регулятивные меры для сохранения норм адекватности капитала - урезает сроки кредитования и ужесточает условия.

Потому в ближайшее время ожидается существенное падение объемов кредитования. Что за этим последует? Возможно, финансовые учреждения объединят все целевые займы в один потребительский, а может, дифференцируют кредитные продукты или вовсе откажутся от подобных программ. В любом случае рынок продиктует свои условия, нам же останется принять их с достоинством.