Рынок недвижимости последнего десятилетия

От $12 тыс. за однокомнатную квартиру в 2000 году до $116 тыс. в 2007 и до $70 тыс. в 2010-м. Вспомним, как менялась 'температура' киевского рынка недвижимости и какие факторы влияли на его состояние.

Начало двухтысячных мы вспоминаем как романтичные в финансовом плане годы. Зарплаты росли - и лишь редкие магазинные полки способны были нас отпугнуть. Самым приятным было время, "когда доллар был по 5". Казалось, все было хорошо. Можно подумать и о собственной квартире, покупка которой уже не казалась недостижимой мечтой.

Однако кризис показал, сколько на самом деле стоит доллар, и отрезвил всю страну, а кредитное похмелье не проходит у многих до сих пор. В нынешние трудные времена квартира - снова мечта. Если из двух самых главных покупок в жизни - квартиры и машины - в докризисные времена первая была не то что приоритетнее, но и имела реальные очертания, то теперь они поменялись местами. Тех же $30 тыс. сбережений сейчас хватит только на автомобиль.

Еще одна особенность нынешних времен - сам сидишь за рулем хорошей иномарки, а квартиру вынужден снимать. Почему так случилось, какие важные этапы были за это десятилетие на рынке недвижимости, "Газета…" попросила рассказать Анатолия Топала - руководителя "Негосударственного экспертного бюро", вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью. Определяющей в этом десятилетии была роль государства.

И оно сделало все, для того чтобы его граждане продолжали оставаться без крыши над головой. Социальные проекты типа молодежного кредитования - насквозь коррумпированные, а обещания политиков всех мастей о строительстве массового и доступного жилья - политические пустышки. Как и в более тяжелые девяностые, первые двухтысячные годы еще раз напомнили: надеяться нужно только на себя. Надеемся, со второго раза этот урок мы усвоили.

2000 год - Квартиру покупают только для себя

Жилье покупалось исключительно для себя. Никаких спекулянтов, очень мало риелторов. 25% квартир приобретались в новостройках, что стимулировало появление новых строительных компаний. $3,4-4 тысячи, которые просили за гостинку, при зарплатах в $20-50 были солидной суммой.

2001 год - Появляется ипотека

Главное событие - выход Приватбанка с доступной ипотекой и началом массового кредитования под покупку жилья. Потом подключились Ощадбанк, Правекс и другие. Это стало одним из толчков для развития рынка. В то же время начинают расти цены, зарождается спекулятивный рынок.

2002 год - Растет спрос на комфортное жилье

Растет спрос на квартиры с развитой инфраструктурой: охраной, стоянкой, средствами телекоммуникаций, жизнеобеспечения и т. д. С рынка вытесняются нелегальные маклеры - брокеры. Застройщики из конкурентных соображений снижают первоначальный взнос и предлагают кредит. Минимальная стоимость жилья на окраинах - в пределах $300/кв. м. В среднем за год цены поднялись на 30%.

2003 год - Квартиру хочет каждый!

Спрос на жилье - колоссальный. Впервые "квадраты" дорожали даже летом. Люди откладывали отпуска ради покупки квартиры. Стремясь выжать максимум, продавцы постоянно повышают цену. Зафиксировать стоимость нельзя было, даже вручив хозяину задаток, - часто находился более щедрый покупатель. Только за первые полгода цены выросли на 25-30%. Пару лет назад при сдаче дома 30-40% квартир в нем были не проданы, а в 2003-м они выкупались еще до закладки фундамента. Спрос серьезно "подогрели" приезжие, которые раньше арендовали жилье. Осенью 2003 года Ассоциация специалистов по недвижимости уверенно заявляла: цены на "хрущевки" и "панельки" достигли своего пика. А они тогда стоили всего "каких-то" $20-30 тыс.

2004 год - Квартира как защита от выборов

Средняя стоимость "квадрата" на "вторичке" преодолела барьер $1 тыс. Накануне президентских выборов-2004 многие стараются обезопасить свои средства, покупая недвижимость. Больше всего подорожали однокомнатные квартиры: в конце года - в среднем уже $35-40 тыс. На них самый высокий спрос. Дорожает и аренда: если в конце 2003 года наем средненькой квартиры на массивах обходился в $100/мес., то в конце 2004 года - $180-200. Люди надеются, что ажиотаж спадет после выборов. Но ждать пришлось четыре года…

2005 год - Искусственный дефицит

Цены растут стремительно - до 5% каждый месяц. За год - более чем на 50%. К концу 2005-го скромная однокомнатная квартира стоила в среднем $70 тыс. На рынке "расплодились" спекулянты, которые скупали около 30% новых квартир на начальных стадиях строительства домов. Квартира, которая в ноябре 2004-го стоила $100 тыс., через год легко продавалась за $140-150 тыс. Доступная массовая ипотека способствовала подорожанию квартир. Банки увеличивают срок кредитования до 20-25 лет и готовы выдавать займы даже без первоначального взноса. Истерия подогревается искусственно созданным застройщиками дефицитом малометражного жилья. В 2005 году также активно начинают застраивать города-спутники, стоимость квартир в которых достигает цен в спальных районах Киева.

2006 год - Крах "Элиты-центра"

Народ гребет все подряд. Зачастую - убогое жилье по заоблачным ценам. Киев бьет все восточноевропейские рекорды. Только за ноябрь-декабрь стоимость выросла на 10-25%. Весь город - сплошная стройплощадка. На рынке тьма спекулянтов, которые скупают в новостройках даже не отдельные квартиры, а целые подъезды. Как должное воспринимается такой анекдотический факт: самая убогая 21-метровая гостинка в Киеве стоит $41 тыс., а за 40 тыс. евро в Берлине продается полноценная "трешка". Знаковое крушение крупнейшей строительной пирамиды "Элита-центр". У компаний проверяют документы на строительство. Работу проштрафившихся фирм приостанавливают. Осенью 2006 года начался кризис на рынке недвижимости США, где продажи упали до рекордно низкого уровня за последние 2,5 года. Американские специалисты утверждали, что спад - временный. И ошиблись…

2007 год - Первые разговоры об обвале рынка

Строительный кризис в Америке набирает обороты. В начале 2007-го заемщики-банкроты возвращают недвижимость банкам США, а с апреля начался обвал цен. В Киеве квартиры перестали дорожать галопирующими темпами: рост за год - на 15%. У людей уже нет столько денег. Если на первичном рынке удавалось продавать 2-5 квартир в месяц, то на вторичном объем сделок приблизился к нулю. Заостряется борьба за покупателя, ближе к Новому году объявляются скидки от 5% до 15%. В прессе начинают поговаривать об обвале цен.

2008 год - Конец ипотеки, замораживание строек

В начале года игроки рынка были полны оптимизма - увеличилось количество сделок, цены опять растут. Банки щедро выдавали ипотеку и в течение первых месяцев практически опустошили свои кредитные портфели. В мае-июле гривня укрепляется - и застройщики практически полностью отказываются от привязки к валютам. Летом рынок замер. Продавцы думали, что это сезонное затишье, и ждали осени, чтобы реализовать "квадраты" подороже. Осень принесла подорожание. Но не квартир, а доллара. Банки перестали выдавать ипотечные кредиты, застройщики тотально замораживают работы, количество риелторов сокращается на 50-60%, а их компании банкротятся. На начало декабря цены упали на 25%, более 80% девелоперских проектов приостановлены.

2009 год - Год выживания

Начало года рынок встретил в состоянии глухого застоя. В стране высокая безработица. У людей нет денег на выплату кредитов. Некоторые вынуждены продавать квартиры, чтобы рассчитаться с банком. Королями рынка становятся покупатели с наличными на руках, но их число очень ограничено. В феврале 2009-го цены начинают резко снижаться. Основной спрос - на малокомнатное жилье за $50-80 тыс. Покупатель жестко торгуется, покупает, только если уступают 20-30%. Из-за дефицита налички возрождается подзабытый с советских времен обмен жилья. Такой вариант стал некой альтернативой, однако так и не прижился из-за сложностей с определением суммы доплат. А вот прогнозируемого массового выброса кредитного жилья, который обвалил бы рынок, так и не произошло. Банки понимали: даже продав залоговые квартиры, они не смогут полностью покрыть сумму выданного кредита. В итоге они пошли на частичную реструктуризацию проблемных кредитов, чтобы дождаться как роста цен на недвижимость, так и роста доходов заемщиков.

2010 год - Жилье в новостройках - только для смельчаков

В этом году квартиры в Киеве продавались только в случаях крайней необходимости - если нужно было срочно рассчитаться с банком по кредиту или сменить место жительства. Но что характерно: как и десять лет назад, в 2010 году киевляне опять покупают жилье только для себя. Никаких спекулятивных сделок. А предпочтение отдают б/у квартирам. Жилье в новостройках покупают только смельчаки - риски слишком велики.

Прогноз на 2011-й

Ждем убийственный Жилищный кодекс

2011 год - определяющий. В лучшем случае в первом полугодии ситуация на рынке будет стабильной, но цены все же могут снизиться на пару процентов. В это время страна будет приспосабливаться к новым условиям ведения бизнеса в связи с принятием Налогового кодекса. Возможно, к этому времени правительство и депутаты уже "подарят" украинцам убийственный для собственника жилья новый Жилищный кодекс.

Для того чтобы рынок недвижимости снова оживился, люди должны быть уверены в завтрашнем дне. Пока этого нет. Если у человека и есть $50 тыс., он не кинется покупать квартиру. Он не знает, будет ли у него завтра работа, какой будет курс доллара и прочее. За эти $50 тыс. его семья может жить целых пять лет, и ставить ее благополучие под удар, покупая недвижимость, он не будет.