Доступное жилье: миф или реальность

Рынок жилой недвижимости в текущем году начал оживать, однако не все его игроки настроены оптимистично.

По мнению девелоперов, низкий спрос на квартиры обусловлен, прежде всего, недоступностью ипотеки, а программа по строительству доступного жилья, на которую власти возлагают большие надежды, вряд ли значительно повлияет на ситуацию.

Столица медленно возрождается, регионы еще «спят»

В Киеве за девять месяцев 2010 г. введено в эксплуатацию жилья на 37% больше, чем за аналогичный период прошлого года, напоминает статистику руководитель жилищного департамента компании Knight Frank Наталия Пронина.

В то же время динамика появления новых предложений в сегментах эконом- и бизнес-класса замедлилась: за предыдущий год было анонсировано развитие 17 проектов, но реально началось строительство только пяти.

В этом году на рынке появилось 11 жилых объектов, примерно половина из них приходится на бизнес-класс, еще 5% составляют элитные дома и 46% - эконом-класс. В сегменте бизнес-класса активно развиваются две трети проектов, а в эконом-классе - только половина.

После кризиса максимально подешевело жилье бизнес-класса (в первой половине 2009 г. цены упали на 44%), но этот же сегмент показывает наиболее быстрые темпы восстановления - 15% в начале 2010 г. Квартиры эконом-класса стали дешевле на 40%, и за год цены почти не изменились.

В элитном сегменте падение составило около 23%. Интересно, что этот сегмент показывает примерно такие же объемы выхода объектов, как суммарно эконом- и бизнес-класс: за два года было анонсировано 11 проектов.

Объем сделок на первичном рынке столицы в сегментах эконом- и бизнес-класса сократился в несколько раз. Если до кризиса в год продавалось 10-12 тыс. квартир, то за девять месяцев текущего года реализовано лишь около 2 тыс.

Основной спрос концентрируется в сегменте готовых квартир, что связано с потерей доверия к первичному рынку и высокими рисками долгостроя. За счет снижения цен спросом пользуется жилье бизнес-класса; в сегменте эконом-класса идет жесткая конкуренция с вторичным рынком, где собственники продают жилье по сильно заниженным ценам.

В крупных городах Украины среднее количество сделок в 5-6 раз меньше, чем в столице. По словам гендиректора компании «ГЕРЦ» Валерия Кирилко, «выживает» жилье эконом-класса (как самое дешевое) либо элитное (ведь статус покупателей после кризиса не изменился). Поскольку продажи фактически стоят, то по ценам эконом-класса продается и жилье других сегментов.

Часто на одного покупателя приходится 10-30 квартир, выставленных на продажу. Несмотря на то что осень всколыхнула рынок по количеству сделок, цены на жилье в крупных городах упали на 0,5-1,5%. Самые дешевые квартиры - в Харькове и Запорожье (в этом городе цены достигли уровня 2002 г.: жилье продается по 650-1000 долл. за кв. м). На третьем месте по ценовой политике находится Днепропетровск, далее следуют Донецк, Одесса, Львов, Симферополь и крымские города не у моря.

В ожидании революции в отрасли

Один из способов увеличить продажи, по мнению девелоперов, - это снижение себестоимости строительства. «Наша стратегия - уменьшение себестоимости, цены и увеличение объемов», - говорит президент холдинговой компании «Киевгорстрой» Михаил Голица.

По его словам, сегодня одной из тенденций рынка является сокращение инвестиций в жилищное строительство - расходов на инженерную подготовку, проектирование и отселение. Так, по Украине объем вложений в жилстроительство снизился с 35 млрд грн в 2009 г. до 31,9 млрд грн за девять месяцев 2010 г., в Киеве - с 8,4 до 7,7 млрд грн соответственно.

Девелоперы надеются, что уменьшить себестоимость жилья можно будет и благодаря господдержке. Так, в проекте закона «О регулировании градостроительной деятельности», разработанном Минрегионстроем, и уже названном революционным, срок прохождения разрешительных процедур предлагается сократить с 416 дней до 60, а количество шагов инвесторов для получения разрешения на строительство - с 93 до 23.

Кроме того, до 2012 г. будет действовать норма антикризисного закона об уменьшении паевого участия застройщиков в развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов с 10 до 4% от общей сметной стоимости строительства объекта.

Не последнюю роль в поддержке отрасли играют и местные власти. Так, столица пытается сделать проведение инвестиционных конкурсов максимально прозрачными. «Мы проанализировали все инвестконкурсы, начиная с 2004 г.: их было много, но город получил не то, что хотелось бы.

Конкурсы проводились на действительно «вкусные» площадки, но без указания сроков реализации проектов и других существенных составляющих. Кроме того, в КГГА существовало более 10 конкурсных комиссий, и у каждой было свое видение развития города. Сейчас создана единая комиссия», - говорит начальник Главного управления экономики и инвестиций КГГА Игорь Довбань, На сегодня в Киеве по всем управлениям собрано около 600 инвестпроектов (включая жилье, парковки, реконструкцию и др.).

В очереди на метры

По мнению застройщиков, в 2011 г. снизить себестоимость строительства и, соответственно, цены на квартиры поможет внедрение программы «Доступное жилье» для украинцев, стоящих на квартирном учете. В сентябре для этих целей государство выделило 100 млн грн.

«Наша компания активно ориентируется на программу «30/70», а с 2011 г. в Киеве будет также запущена программа «50/50»», - говорит Михаил Голица. Сегодня рыночная стоимость квартир, построенных холдингом, составляет 8,7-16 тыс. грн за кв. м, а по программе доступного жилья квартиру в Боярке можно купить по цене 4,5 тыс. грн за кв. м.

В 2011 г. в рамках госпрограммы «30/70» холдинг планирует снизить цену для очередников до 7,9 тыс. грн за кв. м, а программа «50/50» предусматривает снижение стоимости жилья до 4 тыс. грн за кв. м. Реализация программы «50/50» станет возможной благодаря совместным действиям «Киевгорстроя», столичных властей и профильного министерства.

Напомним, что согласно программе «30/70», треть стоимости жилья финансирует государство, остальное - покупатель. По словам замначальника департамента жилищного строительства Минрегионстроя Владимира Высочина, в будущем эта программа предусматривает строительство нового жилья. Пока же государство вкладывает средства в дома с высокой степенью готовности.

На сегодня межведомственная комиссия отобрала таких 119 объектов по всей стране. «Человек, вкладывая свои средства, сам выбирает, в каком объекте он хотел бы иметь жилье», - говорит чиновник. В то же время он признает, что финансовые ресурсы очередников ограничены.

Кроме того, на дешевое жилье в Украине могут рассчитывать лишь 1,2 млн человек (из них 113 тыс. киевлян), стоящих на квартирном учете. Остальным же придется покупать жилье по рыночным ценам. «Решить эту проблему могут банки, снизив ставки по кредитам», - констатирует Высочин.

Дешевой ипотеки не будет

Финучреждения, однако, уменьшать ипотечные ставки не спешат. «В 2011 г. ставки могут снизиться не более чем на 1-2%», - считает начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка Александр Борщевич. То есть в ближайшее время для большинства украинцев ипотека останется недоступной.

Кроме высоких кредитных ставок (на конец ноября эффективная ставка по ипотечным кредитам составила 19-27% в гривне на вторичном рынке жилья и 17-31% на первичном), это обусловлено низким благосостоянием населения, особенно в регионах. Кроме того, сейчас реально предоставляют ипотеку не более пяти банков, хотя к концу текущего года о выдаче ипотечных кредитов объявили около 20 финучреждений.

По данным Александра Борщевича, если до кризиса средняя сумма кредита составляла около 60 тыс. долл., то сегодня она снизилась до 320-350 тыс. грн в Киеве и 150 тыс. грн в регионах. На первичном рынке жилья банки выдают ипотеку в основном для тех объектов, застройщиков которых они кредитовали как корпоративных клиентов.

Зачастую через ипотеку покупается второе жилье, при этом продается первое и берется кредит на недостающую сумму. Определенные надежды банкиры возлагают на плавающие ставки. «В 2011 г. банки будут активно внедрять плавающие ставки по ипотечным кредитам. Но человек, получив такой кредит, берет на себя и процентные риски, заложенные в плавающую ставку», - говорит Борщевич.

Невзирая на неутешительные прогнозы по ипотечному кредитованию, девелоперы не унывают: ведь за спадом всегда идет подъем. «Инвестиции в строительство снижаются, а это значит, что в ближайшие годы сократится и его объем. Постепенно предложение на новое жилье будет падать, а спрос - расти. Сегодня закладываются перспективы будущего бума. Я считаю, что он наступит через три-пять лет», - прогнозирует Михаил Голица.