Продавцы недвижимости наживаются на взаимозачете

С наступлением кризиса схема взаимозачета – продажи старой квартиры и приобретения на полученные деньги жилья в новостройке – стала относительно популярной среди покупателей.

Однако свои подводные камни есть и в этой схеме – продавая свою квартиру с помощью взаимозачета, вы можете выручить за нее гораздо меньше денег.

Предлагая клиенту услугу взаимозачета, продавцы квартир в новостройках, как правило, упирают на то, что сделка будет проведена практически бесплатно или максимально выгодно для клиента. Между тем, в каждом из двух используемых сегодня вариантов взаимозачета есть свои недостатки.

В первом случае – это традиционные проблемы альтернативной сделки, в которую, по сути, превращается продажа вашей квартиры. Во втором – потеря денег от стоимости вашей квартиры, которые уходят агентству, выкупившему квартиру и реализующему ее самостоятельно.

«Альтернативная» технология

По словам генерального директора компании «Миэль-Новостройки» Марии Литинецкой, схема реализации взаимозачетов примерно такова: клиент обращается в агентство, для него подбирается новостройка, за ним бронируется квартира, при этом ее цена не фиксируется, пока он не продаст имеющееся жилье и не внесет аванс.

Затем клиента направляют в отдел вторичной недвижимости риэлтерского агентства – агент выставляет его квартиру на реализацию. «Дисконта при продаже имеющегося жилья не будет – при продаже агенты ищут покупателя на установленную, рыночную цену», – говорит Мария Литинецкая.

Обычно срок экспозиции квартиры (когда она выставлена на продажу) составляет 2-3 месяца. Когда покупатель квартиры находится, клиент получает аванс и, в свою очередь, вносит аванс за новую квартиру. После получения всей суммы от продажи квартиры клиент окончательно оформляет квартиру в новостройке.

«Плюс для клиента состоит в том, что он обращается в одно агентство, и все процессы, связанные и с продажей, и с покупкой, "состыковываются" внутри этого агентства. За ним фиксируется новая квартира и, фактически, гарантируется продажа имеющегося жилья», – считает Литинецкая. Да и комиссию клиент платит только при продаже квартиры.

При покупке квартиры в новостройке он оплачивает только услуги за оформление, если будет привлекаться ипотека – услуги ипотечного брокериджа. Компенсацию стоимости услуг риэлтора при покупке квартиры в новостройке клиентом осуществляет застройщик.

На рынок надейся…

Однако одной из основных проблем «альтернативных» продаж является как раз-таки непредсказуемость сроков реализации квартиры: если клиент выставляет на свое жилье завышенную цену, оно может продаваться и более полугода.

«Продавая квартиру на вторичном рынке, агентство предлагает покупателю забронировать в их же компании новостройку, на покупку которой перебрасываются деньги сразу после продажи вторичного жилья. Обычно такая «вторичка» является свободной – редко когда она влечет за собой альтернативную цепочку со стороны покупателя.

Однако если клиент продал квартиру, а новостройка ему больше не нужна, то агентство потребует компенсировать ему стоимость услуг по продаже и возможно какой-то процент за бронирование новостройки», – предупреждает аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. Средняя стоимость брокерской комиссии за продажу квартиры на вторичном рынке сегодня составляет 2-6% от ее стоимости.

Возможен и другой вариант, без взаимных обязательств: собственник сам продает свою квартиру, но у него нет гарантий, что приглянувшаяся ему квартира в новостройке «дождется» завершения его альтернативной сделки, а прайс на объект не будет повышен.

Например, в компании «Дон-Строй» уверяют, что стараются помогать покупателям, нуждающимся в альтернативной сделке, получить профессиональную консультацию по адекватной оценке старой квартиры, чтобы ее продажа не затянулась на длительный период. «Кроме того, мы готовы зарезервировать выбранную клиентом квартиру в нашем объекте на период подготовки и оформления сделки по продаже старого жилья», – проинформировали GZT.RU в «Дон-Строе».

Отдать полномочия

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина, в свою очередь, полагает, что преимущество схемы взаимозачета, которая в «НДВ-Недвижимость» проходит под лозунгом «Меняйте вашу старую постройку на нашу новостройку», – это как раз возможность зафиксировать стоимость новостройки на день продажи старой квартиры, которая выставляется в продажу по рыночной стоимости. По данным компании, в августе 2010 года доля обращений по взаимозачету среди альтернативных сделок составляла 86,5%.

Также Светлана Бирина сообщает о втором варианте схемы взаимозачета – услуге Trade-in, которая отличается тем, что агентство (или застройщик) выкупает квартиру покупателя на себя. Благодаря этому клиент может обменять свою квартиру в старом жилом фонде на новостройку в сжатые сроки – буквально в течение 2-3 дней. «В рамках этой программы высоколиквидные (московские) квартиры «НДВ-Недвижимость» готова засчитывать до 95% рыночной стоимости», – сообщает Светлана Бирина.

Однако, как напоминает коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский, такая сделка требует дополнительного времени и усилий. «Тем, кто торопится продать квартиру и приобрести новую, некоторые компании предлагают услугу trade in — зачет квартиры с существенным дисконтом — 10%-15% от рыночной стоимости. Поэтому данный способ нельзя назвать очень популярным», — считает Отяковский.

Как разъясняет управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, нужно понимать, что компания, предлагающая покупателю услугу trade-in, берет вашу квартиру отнюдь не из альтруистических побуждений. «Конечно, для застройщиков и риэлторов, это, в первую очередь, не способ заработать, а опция, цель которой привлечь покупателей.

Но в нынешней ситуации продавцу, особенно если вы покупаете непосредственно у застройщиков, которые погрязли в кредитах, выгоднее получить живые деньги, а не еще один объект, который нужно будет реализовать.

И чтобы компенсировать эти неудобства, объекты по trade-in оцениваются продавцом на 10% дешевле их рыночной цены. Перед тем, как пользоваться этой схемой, покупателю надо взвесить, что вам выгоднее — потерять деньги или время?»,— задается вопросом Евгений Скоморовский.

Плюс или минус

По мнению Юрия Кочеткова, риэлторские компании вообще несколько лукавят, когда объявляют размер дисконта при продаже квартиры на уровне 10-15%.

«Такой размер дисконта вообще невыгоден компании, ведь только услуги агентства по продаже квартиры оцениваются в 4-6%, а ведь у компании остается риск, что ваше жилье не удастся продать и оно так и останется вечно на балансе у риэлтора. Кроме того, в цену дисконта продавец закладывает и свою выгоду, которая составляет уже не менее 10-15%. Таким образом, общий размер скидки, с которой будет продаваться ваша квартира, может составить 30-40%», – объясняет Юрий Кочетков. Впрочем, он успокаивает покупателя тем, что при участии в схеме Trade-in он будет избавлен от обычной для альтернативной сделки мороки с проверкой денег, бронированием ячейки в банке и тому подобными манипуляциями.

Подробнее

Документально сделки по взаимозачету оформляются довольно просто. Как говорит адвокат центра «Правовая защита» Артем Сидоров, обычно сторонами подписываются два договора – купли-продажи квартиры застройщиком и договор инвестирования (или долевого участия) для приобретения жилья в новостройке. После продажи вторичного жилья подписывается акт о взаимозачете, включающий информацию о том, что сумму за проданную квартиру стороны зачитывают в новое жилье.

«При проведении сделки особе внимание надо обратить на то, каким образом происходят расчеты, как оформляется взаимозачет. Если квартира оформляется на третье лицо (риэлтор или его представитель), в этом случае деньги от продажи сразу перечисляются через банк застройщику, в некотором смысле этот вариант надежнее. Если же денежные средства идут с прямой продажи вашей квартиры, то в договоре будет написано, что за новостройку заплачено деньгами, а не квартирой, и в случае возникновения каких-то проблем, доказать продажу вторички будет сложно в суде», – говорит юрист.