КГ Альпен Парк от 90'940 грн/м2
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
ЖК Сонцтаун от 13'100 грн/м2
ЖК Петровский квартал от 10'100 грн/м2
ЖК Park Avenue VIP от 45'000 грн/м2
ЖК Parkland от 18'500 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Покупка квартиры в Крыму для сдачи в аренду отобьется минимум за 15 лет

27.01.2010 | 09:00

Очертив береговую линию Крыма с запада на юго-восток, а затем — на северо-восток (от г. Черноморское до г. Щелкино), получаем ковш. В этот ковшик с целью инвестиций многие вливают свои кровные — берут жилье для дальнейшей выгодной сдачи в аренду отдыхающим.

По данным опрошенных риелторов, в 2009-м до 80% таких покупателей — не крымчане, а жители наших мегаполисов и граждане РФ: москвичи, петербуржцы. Мы решили выяснить, выгодно ли «доить» Крым, сдавая в аренду квартиры.

Ясно, что самый жирный навар в ковше получается в сезон отпусков, а до его начала осталось всего 3 месяца. Но стоит ли уже приобретать метры или же выгоднее подождать, пока цены еще упадут? Тут эксперты заочно, с нашей подачи, рассорились в предсказаниях.

Цены остановились

«Дно в сегменте квартир экономкласса достигнуто, — утверждает председатель Крымского отделения Асоциации специалистов по недвижимости Украины Дмитрий Майоров. — Пока массовых инвестиций в недвижимость нет, но с весны, думаю, станут покупать те, кто не дождался, пока цены рухнут». «Стали оживляться просмотры квартир, — подключается директор АН «Весь Крым» Сергей Навсунов. — Правда, сделок не стало намного больше, но и владельцы жилья не станут уступать — лучше снимут с продажи и будут сдавать его в наем».

Трудно поверить в прогнозы о стабилизации цен. Ведь экономика в стране и покупательная способность людей не улучшились, ипотека — тем паче недоступна и...

Нет, просядут!

«Реальным покупателям к весне продавцы будут уступать до 5—10% первоначально заявленной стоимости, — говорит директор АН «Планета-Крым» Игорь Захарченко. — Предложение превышает спрос, число желающих продать растет, а из-за кризиса денежных покупателям найти сложно». «С марта стоимость жилья на побережье рухнет до 10%, — считает глава отдела недвижимости компании «ПриватМастер» Константин Печенин. — Клиенты будут нарасхват. Плюс пойдет выброс на рынок залоговых квартир от заемщиков банков: даже если они будут ненамного дешевле, конкуренция заставит остальных продавцов снизить цены».

А вот этому прогнозу рукоплещем. Отсюда совет: покупатели, подождите еще месяц, а уж тогда берите крымских «дойных коров».

Выбираем с умом

Арендаторам уют подавай!

Чтобы «хата» хорошо сдавалась, поставьте себя на место постояльцев, как летних, так и несезонных. То бишь, вы сами хотели бы в ней жить? Посему до ее покупки выясните массу нюансов.

Главный — близость к морю, от силы 5—10 минут пешком или 10—20 — на общественном транспорте. Узнайте, как регулярно он ходит. Да и с пляжами могут быть проблемы: часто есть удобный выход только на платные (тут существует отталкивающий психологический момент в смысле допрасходов), а муниципальные бесплатные по заполненности конкурируют с банкой шпротов.

Второй по значимости показатель — снабжение жилья водой — это бич Крыма. Если ее подают по графику, важно, чтобы имелся накопительный бак, гарантирующий круглосуточное ее наличие, плюс электронагреватель для принятия душа.

Третий — инфраструктура: продмаги, кафе, ночные клубы, аптеки. Эти внесезонные удобства должны находиться максимум в 10 минутах ходьбы.

Четвертый: для арендаторов-«летников» актуальны кондиционеры, особенно если окна выходят на юг или юго-запад. Для «зимников» — стабильное центральное отопление, а при его отсутствии (тоже обычное для полуострова явление) — комплектация жилья газовыми конвекторами или хотя бы электронагревательными приборами. И для всех важна функциональная меблировка жилья.

Ясно, что полные данные заочно не соберешь. Придется вести «разведку боем» и лично на месте выяснять наличие/отсутствие удобств.

Вложения в квартиры окупятся самое раннее за 15 лет

Прикинем, сколько смогут зачерпнуть из кошельков постояльцев «золотым ковшом» те, кто купят жилье под сдачу и когда окупятся их инвестиции. Для этого возьмем наиболее популярные у съемщиков 1-ком. однокомнатные квартиры. Причем — расположенные в диаметральных (в отношении цены покупки и уровня получения дохода) городах: Ялте ($50 тыс.) и Щелкино ($25 тыс.).

Тут надо «плясать» от понятия сезон-несезон сдачи, ведь спрос и расценки на аренду между ними разительно отличаются. Сезон — это с 1 по 10 мая, затем идет провал до середины июня, а потом — опять сезон до конца сентября. За 5 месяцев сезона набирается 125 дней, когда выгодно сдавать жилье посуточно. Но, как отмечают Сергей Навсунов и Игорь Захарченко, отлично, если заполняемость жилья составит 80%, т.е. 100 дней. А на остальные 7 месяцев года лучше сдавать жилье в долгосрочную аренду, посуточных клиентов будет мизер и ожидаемые доходы могут обернуться потерями.

Итак, ялтинскую прилично меблированную и нафаршированную быттехникой «единичку» в сезон можно сдать в среднем за $40/сутки, а с октября по апрель включительно — всего за 1200 грн./мес. ($150). За год получите на руки $5000. Но из них придется вычесть кучу накладных расходов. Оплату стандартных жилкомуслуг (квартплата, вода, тепло), исходя из 150 грн./мес. — $225 в год. Плюс еще от $25 за пользование теликом и электричеством «сезонниками». Прибавьте еще $150 на непредвиденные расходы (поломку сантехники, ремонт мебели) — и «навар усохнет» до $4350 годовых.

Еще учтите, что минимум раз в 5 лет надо делать в квартире косметический ремонт, каждый раз выкладывая от $3000. Да и стиралка, телевизор, холодильник, кондишн не вечны... Итак, при самом лучшем раскладе вложенные в проект $50 тыс. отобьете за 15 лет.

В г. Щелкино за идентичное по качеству жилье в сезон возьмете в среднем $15/сут., а в несезон — до 700 грн./мес. Это от силы — $2100 годового дохода. Расходы же на содержание, текущие ремонты, замену техники — аналогичные ялтинским. Итого заимеете чистыми всего до $1000 в год. Значит, окупаемость жилья составит от 25 лет.

Впрочем, есть утешение. Надоест амплуа арендатора — сможете продать «хатку», и, пусть с некоторыми потерями, вернуть инвестицию.

Цена вторичной недвижимости, $ тыс. (январь 2009/ январь 2010)

Город, поселок 1- комнатные 2- комнатные 3- комнатные
Черноморское 40\30 50\40 60\48
Евпатория 50\40 65\52 70\58
Севастополь 40\33 50\42 60\50
Форос 50\40 65\46 70\57
Алупка 60\45 75\60 85\70
Ниж. Гаспра 45\38 56\45 60\50
Ялта 75\50 100\70 120\85
Гурзуф 70\48 85\60 100\75
Партенит 60\45 80\57 95\65
Алушта 65\45 90\55 110\75
Морское 40\35 55\40 60\45
Судак 45\35 60\48 75\55
Коктебель 50\40 70\55 90\70
Орджоникидзе 40\32 55\45 65\50
Феодосия 45\37 60\45 70\50
Керчь 40\32 55\43 65\45
Щелкино 30\25 40\33 50\37

* до моря можно дойти пешком или же доехать на общественном транспорте за 10-15 минут.

Данные: агентства недвижимости, частные брокеры.